観光庁、民泊禁止を認める方針に転換
観光庁は、観光客の流入で日常生活に支障が出ている地域では、自治体が民泊サービスを事実上禁止できると通知し、長年の方針を転換する準備を進めている。事情に詳しい関係者によると、同庁は今月後半、自治体の条例で指定区域の年間営業日数をゼロに設定できると明確にする通知を出す。これは、そうした禁止措置は法律の趣旨から逸脱するとしてきた従来の立場に真っ向から反する。
この方針転換は、野心的な観光目標と、住宅地でのオーバーツーリズムの現実との両立に日本が苦慮するなかで打ち出された。住宅宿泊事業法が2018年6月に施行されて以来、物件所有者は従来のホテル営業許可を取得せずに、住宅やマンションを年間最大180日間の短期賃貸物件として登録できるようになった。この制度は、空き家を活用して訪日客の急増に対応するために設けられ、登録件数は着実に増加し、5月時点で全国約4万700件に達した。参入のハードルが低いことから、民泊は不動産投資家や住宅所有者にとって魅力的な選択肢となり、都市部やリゾート地で急速に広がってきた。
しかし、拡大に伴い摩擦も生じている。今月後半に出される通知では、民泊が住宅や教育機関の近隣の生活環境を損なう恐れがある場合、自治体は営業日数の上限をゼロにできると示す。また、すでに問題が発生している地域では既存の営業も制限できると確認し、事業者に騒音計や監視カメラの設置を義務付け、規則の順守状況を監視させることも可能とする。
条例による規制を後押しするだけでなく、政府は今年度中に試験的なコールセンターを開設し、夜間の騒音などに関する苦情を受け付ける予定だ。この措置は、住民の不満を招き、違反の多さに自治体職員が対応しきれない状況を生んできた取り締まり体制の不備を、政府が認識したことを示している。
住民が反発する理由
今回の方針転換につながった苦情は、今に始まったことでも、特定の地域に限ったことでもない。東京の各区や京都、大阪などの主要観光地では、地域の慣習をほとんど知らない短期滞在客に関連するさまざまな問題が住民から報告されている。
東京都北区では、登録民泊の施設数が3年間でおよそ3倍に増え、2024年9月には522件となった。地域の代表者らによると、行政に寄せられた苦情は9倍に増え、2024年度だけで53件に達した。地元町会の会長を務める77歳の男性は、近隣の変化に複雑な思いを語った。
北区に観光客が来るのはうれしいが、ルールは守ってほしい
近くの建物が観光客を受け入れ始めてから、ごみ集積所が、外国語のラベルが貼られた瓶など、分別されていないごみの投棄場所になったと嘆いた。地域のごみ出しルール違反が非常に頻繁に起きているという。指定された収集時間外にごみが出され、害虫を呼び寄せたり、きれいな街並みを誇りにしてきた長年の住民の目に触れる場所を汚したりするケースもある。
深夜の騒音も、引き続き大きな火種となっている。新宿区は12月、4事業者が運営する11施設に対し、義務要件への違反が繰り返されたとして東京都内で初めて営業停止命令を出した。同区のデータによると、2025年度に寄せられた苦情561件の大半は、騒音と不適切なごみ出しに関するものだった。池袋駅周辺に登録民泊が1,800件以上ある豊島区の住民も、同様の不満を訴えている。2025年10月の地域会合では、町会長の1人が民泊事業者を「悪者」とあからさまに呼んだ。住民の同意もないまま、近隣が非公式なホテル街に変えられたと感じる地域社会の怒りの深さが表れている。苦情には、深夜0時を過ぎて通りを転がるスーツケースの音や、現地管理者のいない施設でのパーティーなどが含まれる。
自治体による禁止措置の仕組み
観光庁が今月後半に出す通知は、多くの自治体が求めてきた法的な明確化を図るものとなる。住宅宿泊事業法の下で、自治体には営業区域や営業日数を制限する権限があるが、政府の指針はこれまで、年間180日の上限をゼロにすることを控えるよう促してきた。
新たな方針では、住宅地を守るための正当な手段として、いわゆる「営業日数ゼロ」の上限を明確に認める。賃貸物件の集中が学校や住宅の近くで高まると見込まれる場合や、すでに悪影響が表れている場合、自治体は特定区域で新規・既存の民泊を禁止できると通知する。
区域の禁止に加え、通知は設備の設置要件も認める。自治体の条例により、事業者に監視カメラや騒音計の設置を義務付け、パーティーの騒音や迷惑行為をめぐるトラブルが起きた際に証拠を残せるようにできる。これは監督を大幅に強化するもので、登録を受け付けるだけの受動的な仕組みから、商業的な宿泊施設として使われる個人住宅を積極的に監視する体制へと移行する。
2018年の法律はもともと、余っている部屋を旅行者に貸したい住宅所有者の法的なハードルを下げるために作られた。ホテル営業法の下で許可やフロント係が必要な従来型ホテルとは異なり、民泊に必要なのは登録だけだ。この簡素な手続きによって市場は急速に拡大した一方、取り締まりの責任は人員不足の自治体の区役所に大きくのしかかった。
独自の対策を進める自治体
複数の自治体は、方針転換を先取りして独自に規制を強化してきた。すでに国内で最も厳しい民泊規制を実施している京都市は、民泊が事実上禁止される区域の拡大を検討している。松井孝治市長は1月、民泊営業が地域コミュニティーの維持に一定の悪影響を及ぼしていると述べた。条例改正による規制強化に意欲を示し、営業日数の上限をゼロにする可能性も排除しないとした。
長野県の人気の高い山間リゾート地、軽井沢町の土屋三千夫町長は10月、最終的には町全域で民泊営業を禁止することが目標だと表明した。町は、東京が一律に定める規制を受け入れるのではなく、地域の実情に合わせて制限を設けられるよう、国に認めることを求めてきた。
東京都内の各区も対応に追われている。墨田区は、住民管理者が常駐しない場合、民泊の営業を週末のみに制限する条例を検討している。北区は、現地に管理人がいない住宅地での新規施設を禁止することを検討中だ。豊島区は当初、年間84日を上限とする案を示したが、事業者から採算が取れないと批判を受け、案を修正。12月の施行開始まで1年間の猶予期間を設けたうえで、上限を120日に引き上げた。
大阪市は、特に踏み込んだ対策を取っている。市は9月、国家戦略特別区域法に基づいて営業する「特区民泊」の新規申請を停止することを決めた。横山英幸市長は、この制度が国の観光戦略に貢献する一方、規制強化が必要だと認めた。制度を見直すため、新規申請を一時停止したいと付け加えた。
特区制度の抜け穴と立ち退きへの懸念
2018年の法律が注目を集める一方、並行する制度はさらに激しい論議を呼んでいる。国家戦略特別区域法の下で、いわゆる特区民泊は通常の民泊よりも少ない制約で営業できる。年間の営業日数に上限はないが、宿泊者は最低2泊3日滞在する必要があり、フロントの設置など、ホテル営業法上の一部要件も適用されない。
大阪市はこの急増の中心地となり、7月時点で全国の特区民泊施設のおよそ90％に当たる約6,696施設が営業している。最低滞在日数の違反や不適切なごみ出しを含め、前年度に399件の苦情が寄せられたことを受け、市は制度の見直しを加速した。大阪府内の34自治体のうち27自治体が申請停止に賛成し、ほかの自治体も対象区域の制限を示唆した。
こうした拡大がもたらす人々への影響は、大阪市の住民が語った衝撃的な事例から明らかになった。2025年春に東成区の新築マンションに入居した住民は、わずか6カ月後に立ち退き通知を受け取った。海外投資を背景に持つとされる物件所有者は、建物を特区民泊施設に転用する計画だった。住民説明会で、記者や近隣住民は会社の担当者から「申請すれば認可される」と告げられた。法律の専門家らは、民泊への転用を賃貸借契約の解除理由にすることには正当性がないと指摘している。特区民泊に詳しい大阪弁護士会の増田隆会員は、行政当局はこの状況を見過ごしており、違法とも言えると述べた。
規制強化が逆効果になるとの警告
規制強化を誰もが歓迎しているわけではない。民泊事業者や業界アナリストは、過度な規制によって市場が地下に潜り、当局が把握しにくい違法で監視の行き届かない賃貸物件が増えるだけだと警告する。
豊島区が当初、営業上限を84日に大幅に引き下げる案を示した際、事業者は、特に短期賃貸用にマンションを改装した事業者にとって、その上限では採算が取れないと主張した。合法的な事業者が撤退すれば、闇業者が物件を取得し、監督を受けないまま宿泊客の受け入れを続けることになると訴えた。区は一部譲歩し、上限を120日に引き上げた。
新宿区の吉住健一区長は責任の一端が国にあるとし、民泊制度は訪日観光客を手厚く迎えるために設けられた一方、その後に生じたごみや騒音への有効な対策が示されていなかったと指摘した。数百件の苦情を取り締まる衛生担当職員がわずかしかおらず、区役所は人手が追いつかないと認めている。JTB総合研究所の研究員、山下真輝氏もこの緊張関係を反映し、訪日観光がもたらす経済的価値を踏まえると民泊は日本の経済発展に欠かせない一方、法律の施行から7年が経ち状況は変化したと述べた。地域の実情により適した、柔軟な法制度を検討すべき段階に入ったと指摘した。
政府は、訪日外国人旅行者数を2024年の3,687万人から2030年に6,000万人へ増やす目標を掲げている。観光庁の担当者は、民泊をめぐる状況は全国一律ではなく、統一規制を課すのは難しいとしたうえで、自治体に地域の条例で対応してほしいと述べた。この地方分権的な考え方が、民泊をめぐる独自の線引きを各自治体に認めるという、議論を呼ぶ決定の根底にある。
要点
- 観光庁は自治体に対し、条例によって民泊を事実上禁止できると通知する。営業日数の上限をゼロにすることへの従来の反対姿勢を転換する。
- 方針転換の背景には、住宅地や学校周辺で騒音、ごみ、近隣環境の悪化に関する住民の苦情が高まっていることがある。
- 自治体は事業者に監視カメラや騒音計の設置を義務付けられるようになり、政府は夜間の苦情を受け付けるコールセンターを試験運用する。
- 京都、軽井沢、大阪などはすでに規制強化に動いており、大阪市は特区民泊の新規申請を停止した。
- 業界団体は、過度な規制によって事業者が違法・未登録の賃貸物件に移り、監督を完全に逃れる恐れがあると警告している。
