モルディブ議員、イーグル・ヒルズとの合意全文の公開求める　最長99年の借地条件に注目

53人の議員がラス・マレ合意をめぐる審議を支持

モルディブ政府とイーグル・ヒルズの合意を公開するよう求める動議が、与党人民国民会議（PNC）の議員を含む53人の支持を得て、議会審議にかけられることになった。提案されているモルディブ・ウォーターフロント・アンド・マリーナ開発は、ラス・マレで約500ヘクタールの埋め立て地を整備し、最長99年の不動産賃貸借権を設定するもので、投資額は120億～200億米ドルと見積もられている。

野党モルディブ民主党（MDP）所属の南ガロルフ選挙区選出議員、ミーカイル・アハメド・ナシーム氏は、2026年10月5日に議会が第3会期を再開した際、合意内容の公開を求める動議を提出した。同氏は商業条件合意の全文公開と、公共の土地や財政がどのように保護されるのかを議員が検証するよう求めている。審議入りが認められたことは、同氏の主張を議会が支持したことや、公開を命じたことを意味しない。

政府とアブダビの開発会社イーグル・ヒルズは、2026年9月21日に合意に署名した。全文は公表されていない。公表情報では、ホテル、住宅、マリーナ、店舗、レストラン、学校、医療施設を組み合わせた大規模な観光拠点とされるが、投資義務、収益の算定方法、土地の権利をめぐる重要な疑問は残されたままだ。

動議の趣旨説明でミーカイル氏は、秘密主義によって公共資産や財政に損失が生じ、汚職の機会が生まれる恐れがあると警告した。

「この規模の事業に関する合意を秘密にすれば、国家資産や財政に大きな損失をもたらし、汚職の機会を生む恐れがある」とミーカイル氏は述べた。

政府は、モルディブの土地が売却されるとの主張を否定している。モハメド・ムイズ大統領は、所有権はモルディブ側に残り、事業には政府保証も政府融資もなく、税や関税の免除もないと説明している。争点は、合意が各当事者に実際に何を義務付けているのか、また賃貸借の仕組みが憲法上の制限に適合しているのかという点だ。

何が署名され、何がまだ決まっていないのか

イーグル・ヒルズの公式プロジェクト発表によると、商業条件合意は共通のビジョンと主要な商業条件を定め、詳細な条件はプロジェクトの進展に応じて策定される。この違いは重要だ。主要な商業構想についての合意は、建設、資金調達、不動産の移転、履行確保を規定する契約一式がそろっていることと同じではない。

アハメド・ウシャム法務長官は、事業の実施には追加の合意と関連法令が必要だと述べている。提案されている枠組みの一部として、新たに起草された不動産法を挙げ、議会が法案を可決し、追加協議を経て最終合意に署名した後に初めて、実際の建設が始まるとしている。

イーグル・ヒルズのモハメド・アラバー会長は、詳細な合意を最終調整中で、完成後に公表すると述べた。10月のモルディブ訪問中、透明性について簡潔にこう語った。

隠すものは何もない

この約束は、すでに署名された文書を公開するよう求めるミーカイル氏の要請への答えにはなっていない。現行の商業条件を今すぐ公開することと、交渉終了後に将来の合意を公表することは別の問題だ。

中心的な争点は借地権が何度も更新される可能性

公表された規定のうち、最も重大な影響を及ぼすのは、不動産の所有者が変わった場合の扱いだ。イーグル・ヒルズによると、物件はモルディブ法に基づき、最長99年の賃貸借で提供される。売却または相続による移転のたびに、最長99年の新たな期間が始まる。

アブドゥラ・ムッタリブ住宅・インフラ・都市開発相は、購入者が所有するのは開発済みの不動産であり、その下の土地ではないと説明している。また、移転には政府の承認が必要で、転売時に売主の権利は終了し、買主は政府から新たな賃貸借権を得るとしている。

こうした管理について、ムッタリブ氏は次のように述べた。

「政府の許可なしに、ラスマレの不動産を個人間で売買または移転することはできない。物件を売却する際は政府に届け出なければならない。さらに政府は、取得者を審査し、承認するかどうかを決める裁量権を持つ」と同氏は述べた。

賃貸借権とは、土地の恒久的な所有権を移転せずに、定められた期間、その土地を使用する権利を与えるものだ。ここでの法的な懸念は、単純に土地が売却されるという主張より限定的だ。批判派は、最長99年の期間が何度も新たに始まれば、明確な最終期限なしに外国側の土地利用権が続く可能性があると指摘している。

ムッタリブ氏は、権利保有者が自らの裁量で賃貸借を無期限に更新できるわけではないと述べている。ただし、この説明とイーグル・ヒルズが示した移転規定は、必ずしも同じことを意味しない。政府が取引ごとに承認を求めても、承認された移転が続くたびに期間が再び始まる可能性はある。未公表の契約や提案中の法案で、これらの規則がどう整合するのかを説明する必要がある。

裁判所への申し立ては実体審理ではなく手続き上の理由で却下

弁護士で元ケンドゥー選挙区選出議員のアリ・フセイン氏は、合意が違法であり、当初から無効だとの宣言を求めた。また、憲法上の異議申し立てを審理する間、実施を差し止める一時的な裁判所命令も請求した。

最高裁判所の書記官は、こうした性質の訴訟を最初から最高裁に直接提起することはできないとして、受付段階で申し立てを受理しなかった。この決定は裁判官評議会に再審査を求めることができる。今回の却下は手続き上のもので、合意が合憲だと認定した判決ではない。

フセイン氏の主張は憲法第250条と第251条を中心としている。第250条は、国有財産に関する取引が法律に従って行われることを求める。第251条は、外国人によるモルディブ領土の所有を禁じ、外国側への賃貸借を99年までに制限している。フセイン氏は、政府にはこの取り決めに必要な法的権限がなく、賃貸借期間の繰り返しのリセットは憲法上の制限に違反する可能性があると主張している。

ミーカイル氏の動議は、情報へのアクセスに関する第29条と、行政府を監督する議会の責任を定めた第70条も引き合いに出している。決議案は、ラス・マレを外国側に貸し出したり無償で渡したりしないというムイズ大統領の2024年7月26日の独立記念日での表明を想起させ、それとイーグル・ヒルズとの計画を対比している。

外国人の土地所有に関する規則は、過去に変更されたことがある。2015年の憲法改正では、投資額が10億米ドルを超え、事業用地の少なくとも70％が埋め立て地であるなどの条件を満たす外国投資に、所有権を認める道が開かれた。2019年4月の同改正の廃止により、外国人の土地所有禁止と99年の賃貸借上限が復活した。現在の異議申し立ては、この復活した枠組みをめぐるものだ。

120億米ドルと200億米ドルは異なる見積もり

プロジェクトの資金規模をめぐっては、説明に食い違いがある。政府は開発規模を200億米ドルと見込んでいる。一方、別の報道では、イーグル・ヒルズが各段階を通じた投資額を約120億米ドルと見積もったとされる。アラバー氏は200億米ドル近くに達する可能性にも言及したが、同社の公式発表は具体的な投資額を示していない。

マラドゥー選挙区選出のアハメド・ディーディー議員は、政府と企業の説明が一致していないと指摘する。200億米ドルと120億米ドルの差は80億米ドルに上る。低い方の数字は高い方より40％少なく、各見積もりに何が含まれるのかが分からなければ説明できないほど大きな開きだ。

政府は別途、プロジェクトの全期間にわたる外国投資の総額を300億米ドル超、純投資を約180億米ドルと予測している。これらの数字は、建設費や開発会社が確約した投資額と同じものとして扱うべきではない。総額には、純投資として最終的に残る額を上回る資金の流れが含まれる可能性がある。

また、公共収入の見積もりもそのまま比較できない。ムッタリブ氏は開発期間中の政府収入を110億米ドル超と見込む一方、アラバー氏はプロジェクト期間全体の税収を約200億米ドルと試算している。対象期間が異なり、収入の分類も異なる可能性がある。どちらの説明も、政府が契約上いくら受け取る保証があるかを示すものではない。

収益分配だけでは公共への還元全体は見えない

ムッタリブ氏は、開発会社の収益の10％を政府に分配し、不動産取引に4％の課徴金を課す案を示している。転売のたびに、取引価格の4％を支払うことになるという。観光関連の物品・サービス税やその他の適用税も引き続き支払われる。

政府によると、不動産の売却代金は政府が管理するモルディブ国内のエスクロー口座に入金される。エスクロー口座とは、合意された条件に従って資金を払い出すための口座だ。売却代金を国内銀行経由で扱えば、ドル不足の緩和や外貨準備の強化につながると当局は説明するが、その効果の規模と時期は実際の販売状況や口座の運用規則によって変わる。

政府の試算の一つでは、開発期間を約10年とし、8,800件超の物件から得る収益の10％を分配することで、土地価値に対する政府の還元額は30億米ドル、または470億ルフィヤになる。算定の基準、分配期間、費用の扱いについては、公にはまだ明らかになっていない。

ミーカイル氏は、納税者負担による埋め立て費用が回収されず、イーグル・ヒルズが取得費用や賃料なしで土地を受け取ることになると主張する。これに対し政府は、将来の収益、住宅、税収を公共への還元として示している。この交換条件が国の利益を守るものかを判断するには、支払い日程、控除項目、開発上の義務、開発会社が履行できなかった場合の救済措置を確認する必要がある。

5,000戸の住宅は初期投資であり、無償提供とは限らない

政府の主な説明の一つは、イーグル・ヒルズがラス・マレの大規模プロジェクトで実際の工事を始める前に、フルマレで5,000戸の住宅を開発するというものだ。アラバー氏は費用を約5億米ドル、1戸あたり約10万米ドルと見積もっている。ほかの説明では、住宅計画の規模は4億～5億米ドルとされている。

当局は、政府が借入れや保証をせずに住宅を受け取ると説明する。アラバー氏は、これをイーグル・ヒルズの初期投資と位置づけ、広範な開発が進む中で同社が資金を回収するとしている。別の説明では、住宅費用は政府の収益分配分から差し引かれるという。

これらの説明は、初期の資金拠出と最終的な費用を区別している。イーグル・ヒルズが最初に支払うからといって、後に政府のプロジェクト収入から費用が差し引かれないとは限らない。そのため、住宅計画の価値を理解するうえで費用の回収方法が重要になる。

土地の配分面積にもばらつきがある。ハッサン・ザリール財務相は、計画中の埋め立て地1,100ヘクタールのうち500ヘクタールと、3カ所のリゾートについて説明している。ムッタリブ氏は、さらに500ヘクタールが地元住民向けに残されるとしている。別のプロジェクト説明では、総面積が1,153ヘクタールまたは1,009ヘクタールとされ、開発会社が提案する用地は520ヘクタールとも報じられている。ザリール氏の数字を使うと、500ヘクタールは計画面積の約45％に当たる。最終的な境界と一貫性のあるマスタープランが示されれば、こうした違いは解消されるだろう。

観光客数と雇用の見通しは実施次第

政府は、観光地として成熟した段階で、年間来訪者が100万人を超え、年間観光収入が20億米ドルを超えると予測している。モルディブの年間観光客数が220万人と報じられていることを踏まえると、100万人が純増であれば、約45％の増加に相当する。

雇用予測の算定方法も異なる。政府は直接・間接雇用を合わせて5万4,000人超と予測する。アラバー氏は、建設期間中に4万人、観光地の稼働後に恒久的な雇用が1万5,000～1万8,000人生まれると見積もっている。建設時の雇用、継続的な雇用、供給業者などを通じて間接的に生まれる雇用は、同じ基準で数えられるものではない。

アラバー氏は、モルディブ企業、地元投資家、国内銀行に機会を提供すると約束している。同氏は別の場所で同社の取り組みを説明し、次のように述べた。

請負業者も、供給業者も、建築家も、すべてその国の地元の企業や人々です

エジプトのマラッシ開発は、規模を比べるうえで参考になるが、ラス・マレで何が実現するかの証明にはならない。マラッシによると、650万平方メートル、すなわち650ヘクタールの敷地にホテル12軒と住宅8,000戸があり、63％がオープンスペースとして残されている。この面積は、ラス・マレの用地が500ヘクタールの場合、その30％増に当たる。

マラッシは、2026年までに37億米ドルが投資され、収益は17億米ドル、納税額は6億米ドルに上ると報告している。また、請負業者・供給業者は1,626社、事業を通じた雇用は13万人超としている。年間580万立方メートルの淡水と120万立方メートルの再生水を生産しているとも報告している。これらの数字は大規模開発に必要なインフラや供給業者の規模を示すが、対象期間や雇用の算定方法が異なるため、モルディブの直接的な予測とはならない。

政府は定住への懸念に国籍確認で対応

ムッタリブ氏は、イスラエル国民とイスラエルが支配する企業について、購入者、実質的所有者、株主、資金提供者、販売代理人としての参加を禁じると述べている。実質的所有者とは、会社や仲介者が名義上資産を保有している場合でも、最終的にその資産を所有または支配する人物を指す。

同氏によると、購入者と実質的所有者は、現在および過去の国籍をすべて開示しなければならず、所有者が変わるたびに確認が繰り返される。虚偽の申告があった場合、賃貸借契約の解除、国による物件の没収、支払金の没収につながる可能性がある。

ディーディー議員は、イスラエルと他国のパスポートを持つ人が別の国籍を使って入国する可能性を指摘し、当局がそのような入国者1,000人または2,000人を退去させられるのか疑問を呈した。この人数は仮定の話であり、実際の入国者数として報告されたものではない。大臣が提案する確認手続きは、入国時に提示されるパスポートだけでなく、過去の国籍の開示も求めるものだ。

モルディブは2025年4月から、イスラエルのパスポートによる入国を禁止している。ムッタリブ氏は、居住は既存の法人居住者ビザ制度を通じてのみ認められ、移民法も引き続き適用されると説明する。不動産を購入しても、購入者や家族に自動的に居住資格が与えられるわけではない。

大臣はユダヤ人の定住への懸念も否定し、プロジェクトがそれを認めることはないと述べた。この幅広い宗教的な表現は、同氏が示した国籍や企業支配に関する制限とは区別して考える必要がある。ユダヤ人であることとイスラエル国籍を持つことは同じではなく、説明された審査の仕組みは国籍と所有構造を対象としている。

宗教上の懸念は不動産取得資格にとどまらない

2026年10月13日、モルディブ学者協会は、外国人の定住、イスラムのアイデンティティー、主権、独立、経済的自立、文化をめぐる懸念を、モハメド・シャヒーム・アリ・サイード・イスラム相に伝えた。同協会は、懸念をムイズ大統領に伝えるよう求めた。

同協会は、自らの見解が関係政府当局から得た情報に基づくと述べた。また、ムッタリブ氏、ウシャム法務長官、サイード経済相とも面会した。こうした会合は、議論が野党による議会や法廷での異議申し立てにとどまらないことを示している。

宗教学者のシェイク・アダム・ニシャン氏も別途、問題は「極めて懸念され、危険だ」と述べ、土地や独立、モルディブ人が自国で従属的な立場になることへの懸念を示した。これらは異議や警告であり、開発によって実際に起きたと確認された結果ではない。

イーグル・ヒルズはモルディブ法を順守するとしている。同社の公式発表は、同社による追加の浚渫を伴わない埋め立て地での開発と、建設中の独立した海洋モニタリングも約束している。こうした約束は、それ以前の埋め立て工事をめぐる疑問を解消するものではない。プロジェクトの経緯には、CMCCとの埋め立て契約の解除、報じられた2,100万米ドルの支払い、2024年3月に開始された汚職防止委員会の調査が含まれる。この調査をイーグル・ヒルズとの合意に対する認定とみなすべきではない。

次の判断は法整備と契約内容にかかる

議会は、情報公開を求める動議と、実施に必要な法案の双方を審議しなければならない。プロジェクトに関する報道では、提案中の不動産法の採決日、署名済み合意の公開期限、最終契約の締結日は確定していない。

建設開始時期の見通しも異なる。ある説明では2027年第1四半期が目標とされる一方、アラバー氏は10月の訪問時、約1年後に建設が始まると述べた。ウシャム氏によると、法整備と最終合意が必要であり、いずれの予定も条件付きだ。エマール・プロパティーズも参加候補として挙げられているが、別の説明では投資委員会の判断が参加の条件とされている。署名済み合意の相手はイーグル・ヒルズだ。

主な節目は次の通り。

• 2024年7月26日：ムイズ大統領が独立記念日に、ラス・マレを外国側に貸し出したり譲渡したりしないと表明。後にミーカイル氏の動議で引用された。
• 2025年4月：モルディブがイスラエルのパスポートによる入国を禁止。
• 2026年9月21日：政府とイーグル・ヒルズが商業条件合意に署名。
• 2026年9月27日：ムッタリブ氏が、不動産の購入によって土地の所有権は移転せず、ビザも自動的には付与されないと説明。
• 2026年10月5日：議会が再開し、53人の議員が支持した情報公開動議の審議入りを認めた。
• 2026年10月：アラバー氏が完成した合意の公開を約束し、宗教学者らが政府に追加の確約を求めた。

必要な文書は、法的なものに限らず実務上の内容も含む。開発会社自身の賃貸借契約、拘束力のある投資期限、公共収入の算定式、住宅費用の控除、約束が履行されなかった場合の措置などだ。公開されれば、議員と国民は、相反する予測ではなく、法的拘束力のある義務に照らしてプロジェクトを評価できる。

要点

• イーグル・ヒルズとの合意の公開を求める動議が、53人の議員の支持を得て議会の審議入りを認められた。
• 2026年9月21日に署名された商業条件合意の全文は、まだ公表されていない。
• イーグル・ヒルズによると、売却や相続による移転のたびに、最長99年の新たな賃貸借期間が始まる。
• 最高裁判所の書記官は憲法上の異議申し立てを受付段階で却下したが、実体審理で判断したわけではない。
• 投資額の見積もりは120億～200億米ドルと幅があり、公共収入の予測も期間や算定方法が異なる。
• イーグル・ヒルズはフルマレの5,000戸の住宅に初期投資し、より大規模なプロジェクトの進展に応じて費用を回収する計画だ。
• 政府は土地の所有権はモルディブに残り、移転には承認が必要で、不動産購入によって居住資格が自動的に与えられることはないとしている。
• 実施には追加の法整備と最終合意が必要で、建設時期はまだ確定していない。