利用可能な土地の確保が左右する住宅目標
ホーチミン市は2026年から2030年にかけて、賃貸用5万2,000戸を含む社会住宅・賃貸住宅18万1,257戸を整備する計画だ。工業用地や公有地、未使用の集合住宅を、労働者が負担できる住宅へ転用する取り組みも進める。
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2026年9月30日付の政府決議303/NQ-CPは、賃貸用に加え、販売または賃貸購入向けに12万9,257戸を割り当てている。賃貸購入では、住民が将来的な所有に向けて分割で支払いを行う。賃貸用は全体の約29％を占め、購入より初期費用を抑えたい世帯に選択肢を提供する。
建設局は10月8日の説明会で、年ごとの目標を示した。供給戸数は2026年の9,000戸から2027年には5万7,657戸に増え、その後2028年から2030年までは年間3万8,200戸となる。来年に必要な増加幅は、2026年の目標の6倍を超える。
この拡大の鍵を握るのが土地だ。ビンズオン省とバリア・ブンタウ省との合併後の市は、社会住宅向けに約740ヘクタールを占める191のプロジェクト用地を特定した。2040年までを見据えた計画では、さらに1,000ヘクタールを想定しており、潜在的な土地供給は合計約1,740ヘクタールとなる。
当面の課題は、計画変更、補償、用地の明け渡し、投資承認を通じて建設用地を整えることだ。こうした手続きによって、住宅の割り当てがいつ建設プロジェクトとなり、家族が実際に入居できるかが決まる。
完成済みの住宅と今後の予定
建設局によると、2026年初め以降、計2,283戸を含む3件のプロジェクトが完成し、供用を開始した。内訳は、タインタンの580戸、ドンフンツアン地区グエンバンクア通り20/2の人民公安武装部隊住宅地区の750戸、ビンロックBの953戸だ。
市内では約2万2,900戸を含む25件のプロジェクトが建設中だ。約1万4,000戸を含む13件が最近着工した。建設中の戸数には進捗段階の異なるプロジェクトが含まれるため、入居可能な住宅は順次供給される。
建設局は、2026年中に13件のプロジェクトで約9,000戸が完成すると見込む。ホーチミン市不動産協会（HoREA）が市の情報をまとめた資料では、割り当て目標の9,000戸に対し、13件で計9,402戸という、より具体的な予測が示されている。
さらに約1万8,000戸を含む17件のプロジェクトが、基礎工事を終え、登録受付や市場投入の可否を検討できる段階に達する見通しだ。関心を持つ家族も、その後の建設が進むまで待つ必要がある。
現在、いくつかの期限が計画の進行を左右している。
- 2026年：賃貸用2,000戸を含む9,000戸を完成させる。
- 2026年第4四半期：HoREAの資料によると、約8万4,000戸を含む計画中の6件のプロジェクトに着工する。
- 2027年：賃貸用5,000戸を含む5万7,657戸を供給する。
- 2028年から2030年：賃貸用を毎年1万5,000戸含む3万8,200戸を、毎年供給する。
別の開発状況報告では、2026年末までに着工予定の約4万戸と、約3万7,000戸のプロジェクトに対する投資承認が示された。この報告と、合計8万4,000戸となる6件のプロジェクトとの関係は明らかにされていない。
市が用地を探す場所
合併後の市が特定した社会住宅用地は、旧行政区域3カ所にまたがる。旧ホーチミン市が412.5ヘクタールを占める100件のプロジェクト用地、旧ビンズオン省が184.09ヘクタールの59件、旧バリア・ブンタウ省が143.61ヘクタールの32件だ。
旧2省の合計は約328ヘクタールで、特定済み用地全体の約44％に当たる。合併で住宅開発が可能な場所が広がる一方、拡大した都市圏全体で住宅と雇用、サービスを結び付ける必要性も高まっている。
市人民委員会は計画建築局に対し、既存の土地資源を活用する計画の策定を指示した。国が直接管理する土地の見直しに加え、工業団地、生産施設、効率的に利用されていない工場の用途変更も検討する。
2040年までに想定される追加の1,000ヘクタールにより、市は2030年に終わる住宅供給計画より長期的な計画期間を確保する。約1,740ヘクタールという全体の推計には、旧ビンズオン省と旧バリア・ブンタウ省の経済開発区域にある潜在的用地は含まれていない。
開発業者にとって実務上の課題は、用地の用途指定が適切か、補償手続きが完了しているか、住宅利用の許可が得られているかどうかだ。労働連盟は、開発可能な用地の確保と投資手続きが、労働者向け住宅の大きな障害だと指摘する。
工業用地に住宅を整備する計画
拡張されたレーミンスアン工業団地を転用する計画は、市がどのように土地を確保するかを示している。109.91ヘクタールの用地は、旧ビンチャイン県のタヌット村とビンロイ村にあり、市中心部から約15キロ離れている。
市は、工業生産・倉庫用地から住宅用地へ用途を変更する計画だ。現在の投資家はカンフック住宅投資・貿易会社。約1万人の雇用を支える工業開発として2016年に詳細計画が承認され、インフラ整備は現在も続いている。
用途変更には、以下の段階が予定されている。
- 10月末まで：提案されている土地利用変更の審査を終える。
- 11月22日まで：市の総合計画の承認を受け、縮尺1:2,000の区画計画を完成させる。
- 11月中：投資家の金銭的義務を含め、前のプロジェクトを終了する手続きを完了する。
- 12月15日まで：住宅プロジェクトの投資方針の承認を完了する。
- 翌年初め：詳細計画の変更、土地転用、実現可能性評価、インフラ建設許可に進む。
区画計画では、地域内の用途、道路、インフラの配置を定める。さらに詳細な計画で、個々の建物や施設をどのように配置するかを決める。どちらの段階も、用地に収容できる住宅戸数に影響する。
この転用計画の背景には、合併後の市に、5万ヘクタールを超える工業団地・輸出加工区が105カ所あることが挙げられる。このうち66カ所が設置されて操業中で、入居率は約80％だ。都市中心部で土地やインフラの制約が強まる中、市の計画では工業地帯を周辺部へ拡大する方針が示されている。
小規模プロジェクトで長年の障害を解消
フックロン地区では、土地の割り当てにより、土地手続きをめぐる遅れが続いていたナムリー社会住宅プロジェクトが再び進められることになった。市はタオディエン不動産会社に約4,820平方メートルを50年間割り当てた。
割り当て地には、土地使用料が免除される都市住宅用地2,940平方メートルと、公共施設用地約1,878平方メートルが含まれる。開発業者は承認済みのインフラ、道路、公園、川沿いの景観を整備し、関連する公共施設と土地を国の管理に移管する必要がある。
ナムリーは、ラックチエック川沿いの道路近く、ドースアンホップ通りに面した、地上26階・地下1階の建物に291戸を整備する計画だ。土地は、土地使用権の競売や投資家選定のための競争入札を経ずに割り当てられた。
このプロジェクトは、小規模であっても行政手続きの進展が重要であることを示している。市の目標に対する291戸の割合は小さいが、土地の決定によって、遅れていた開発が次の段階へ進む道が開けた。
賃貸住宅は誰が供給するのか
賃貸住宅の供給計画は、最後の3年間に大半が集中する。2026年と2027年の合計はわずか7,000戸で、4万5,000戸、約87％が2028年から2030年に予定されている。
住宅開発基金には、賃貸住宅2万5,000戸の計画が割り当てられた。労働連盟は、労働組合投資計画の下で約1万戸の賃貸住宅の実現を目指している。輸出加工区・工業団地を管轄する当局は、労働者向け宿泊施設1万戸の計画を準備している。
労働連盟はまた、ビンロックBの未使用の再定住住宅953戸を労働者向け賃貸住宅に転用する案を示した。これらの住宅は完成済みの供給戸数に含まれるが、提案されている賃貸方式で利用するには、用途に関する追加決定が必要だ。
労働連盟と企業9社の合意では、2030年までに約12万8,000戸を整備する。進捗には差があり、タンビンロック村の1,853戸を含むホアセン・アンハ・プロジェクトは2026年第4四半期の着工が見込まれる一方、2027年に着工予定のプロジェクトもあれば、適切な用地をまだ必要としているものもある。
労働連盟は、労働組合、住宅開発業者、雇用主を結ぶ連携の枠組みを構築している。労働組合は需要に関する情報を集め、開発業者は住宅を建設し、雇用主は労働者のニーズ確認や支援策の検討に協力する。これにより、プロジェクト計画を実際の入居予定者により密接に結び付ける。
労働者に必要なのは購入価格の引き下げだけではない
市労働連盟のチャン・タイン・タオ副事務局長は、予備調査で、組合員3,181人が賃貸住宅を、3万339人が社会住宅の購入を希望していると明らかにした。労働連盟が示した別の説明では、後者には賃貸購入も含まれている。
HoREAがまとめた統計によると、合併前の旧市には賃貸住宅の密集地区が6万470カ所以上あり、56万室を超える住宅に140万人以上が暮らしていた。換気、居住空間、インフラ、防火安全など、住環境にはばらつきがある。
20年前にハイフォンからホーチミン市へ移ってきた縫製工のグエン・ティ・シンさんは、貯蓄を増やすために追加の仕事をし、夫も勤務時間を増やしていたと語った。工場での収入を補う方法について、シンさんはこう話した。
通常の給料と残業代のほかに、外から服を持ち帰って補正をしています
シンさんの家族は同じ家を10年以上借り、月250万ドンを支払っていた。大家が親族のために家を取り戻すと、ほかの同程度の住宅の家賃は月350万～400万ドンだった。夫妻は故郷に戻ることを決めた。
食費、育児、交通費、学費をやりくりする世帯にとって、毎月の住居費は決定的な負担だ。購入に必要な貯蓄を十分に積み立てられない家族にとっても、職場の近くに賃貸住宅があれば、目の前の必要に応えられる。
賃貸住宅の建設を阻む資金不足
キエンニン投資建設会社のグエン・ニン社長によると、販売用住宅は2～3年で投資を回収できるのに対し、賃貸住宅のプロジェクトでは15～20年かかる場合がある。年率9～11％の商業融資金利では、民間開発業者がこれほど長い期間の資金を調達するのは難しい。
市議会の決議案は、ホーチミン市金融投資会社（HFIC）を通じて利子補給の対象となる融資額を、プロジェクトごとに2,000億ドンから3,000億ドンへ引き上げることを提案している。また、補給期間の上限を7年から10年に延長し、支援対象に賃貸住宅を加える。
HoREAがまとめた全国の融資統計からも、確約された資金と、プロジェクトや購入者に実際に届いた資金との間に同様の隔たりが見て取れる。2026年8月31日までに、銀行は1,530億ドン超に拡大された社会住宅融資制度の下で、約503億ドンの融資を確約した。実行額は約175億ドンで、制度全体の11.44％だった。
実行額のうち約150億ドンは開発業者向け、25億ドンは購入者向けだった。7月1日以降の制度金利は開発業者が年7％、購入者が年6.5％で、2026年上半期からそれぞれ0.9ポイント、0.6ポイント上昇した。ベトナム社会政策銀行の別の住宅融資制度の金利は、年5.4％とされた。
全国では、91万933戸を含む社会住宅プロジェクト947件が、完成、建設、投資承認の各段階にある。このうち、21万6,626戸を含む363件が完成した。賃貸住宅の供給は8,314戸で、2026年の全国目標1万7,176戸を下回っている。
迅速な承認と暮らしに根差した立地が必要
建設局技術インフラ部門のファム・クオック・フイ副部門長は、現行の優遇策では必要な投資を呼び込むには不十分だと指摘する。同局は公有地を見直し、開発業者の選定や開発支援の仕組みを準備している。
土地使用権が確保済みの場合、承認や投資家指定の手続きは37日、国が直接管理する土地では52日まで短縮できる。労働連盟も、優先的な審査、各部局の連携、申請状況の公開を求めている。
交通計画も住宅政策の一環だ。建設局のチャン・クアン・ラム局長は、住宅、渋滞、洪水、汚染の問題には連携した投資が必要だと指摘している。社会住宅を地下鉄路線、環状道路、高速道路、国道と結び付けることが目指されている。
市は2030年までに約255キロの地下鉄網を整備する目標を掲げている。さらに長期的な構想では、全長約1,500キロの28路線を整備し、2050年までに移動需要の55～60％を公共交通で担うことを想定する。駅周辺の計画では、住民が鉄道サービスまで徒歩約10分で移動できることを目指す。
2024年12月の地下鉄1号線の開業により、ベンタイン駅とスオイティエンを結ぶ全長19.7キロの路線が利用できるようになった。この路線を新たな住宅地域まで延伸すれば、長距離の道路移動に代わる手段を利用できる住民が増える。
労働者にとって、立地は住宅の実質的な負担額を左右する。家賃、交通費、通勤時間はいずれも同じ世帯の家計に影響する。したがって市の課題は、住宅戸数の達成だけでなく、新しい住宅から職場、学校、医療機関、交通機関へ実際にアクセスできるかどうかにも及ぶ。
要点
- ホーチミン市には2026年から2030年までに、賃貸用5万2,000戸を含む社会住宅・賃貸住宅18万1,257戸が割り当てられている。
- 市は191件のプロジェクト用地で約740ヘクタールを特定し、2040年までの計画ではさらに1,000ヘクタールを想定している。
- 2026年に2,283戸を含む3件のプロジェクトが完成し、約2万2,900戸が建設中だ。
- 2027年の供給目標は5万7,657戸で、2026年の目標の6倍を超える。
- 工業用地の転用、ビンロックBの953戸の再活用、開発業者への金融支援拡充などが対策として提案されている。
- 土地の承認、資金調達、職場や交通機関へのアクセスが、労働者に適切な住宅をどれだけ早く供給できるかを左右する。
