シンガポールのHDB転売価格は下落、10月の100万Sドル超取引は過去最多の238件

市場が二極化する中、181万8,000Sドルの取引

シンガポールでは2026年10月、住宅開発庁（HDB）の転売住宅のうち、100万Sドル以上で取引された物件が238件に上り、3カ月連続で月間最多を更新した。一方、市場全体の価格は0.2%下落した。最も高額だったのはクイーンズタウンのSkyParc @ Dawsonにある5ルームのフラットで、10月30日に181万8,000Sドルで売却された。

ブロック96、ドーソン・ロードの40～42階にある111平方メートルのフラットで、リース期間は約94年残っていた。価格は、4月にCity Vue @ Hendersonの5ルームのフラットが記録した従来の全国最高額172万8,000Sドルを9万Sドル、約5.2%上回った。

不動産プラットフォームの99.coとSRXが11月4日に発表した推計によると、100万Sドル以上の取引は10月の転売取引全体の10.9%で、およそ9件に1件だった。一方、売買されたフラットの総数は9月から3.1%減少し、2,178戸となった。

10月には、望ましい条件を備えたフラットの取引件数が増え、記録的な価格が付く一方、市場全体では小幅な価格下落が起きた。広さがあり、リース期間が長く、利便性の高い立地にある住宅は、より高い価格を支払う意思のある買い手を引き続き集めた。

100万Sドル超の取引はどれほど増えたか

10月の100万Sドル以上の取引は、209戸だった9月から29件増えた。8月は201件だった。8月から10月までの2カ月間で37件、約18.4%増加した。

取引件数と価格の記録を見ると、2026年に高額物件市場の動きが加速したことが分かる。

• 2月：SkyTerrace @ Dawsonの5ルームのフラットが170万Sドルで売却され、当時の全国最高額を記録。
• 4月：City Vue @ Hendersonの5ルームのフラットが172万8,000Sドルで売却され、記録を更新。
• 8月：100万Sドル超の転売取引が月間最多の201件に到達。
• 9月：月間件数が209件に増加。
• 10月：件数は238件に達し、SkyParc @ Dawsonの取引が181万8,000Sドルの新たな最高額を記録。

国家開発省は2026年4月の国会答弁で、2025年には転売フラットの約6%が100万Sドルを超える価格で取引されたと述べた。10月の割合は10.9%と大幅に高い。ただし、同省の数字は年間を対象に「100万Sドルを超える」取引を集計したのに対し、10月の推計にはちょうど100万Sドルでの取引も含まれる。

ドーソンのフラットが高額になった理由

SkyParc @ Dawsonのフラットには、買い手が求める条件がいくつもそろっていた。高層階にあり、リース期間が長く、広さがあり、周辺には生活に必要な施設が整っている。約1,195平方フィートのこの物件は、1平方フィート当たり約1,522Sドルで売却された。

売主が依頼したERA Realty Networkのエージェント、テッド・ウォン氏は、購入をめぐって激しい競争があったと説明した。同氏は次のように述べた。

「8件を超える購入申し込みがあり、上位3件はいずれも180万Sドルを超えていた」とウォン氏は語った。

ウォン氏は、中心部に近い立地、周辺の利便施設、デンプシー地区の緑地を望む景観、フラットの広さが購入希望者を引きつけた理由だと指摘した。また、団地内で5ルームのフラットの供給が比較的限られている点も挙げた。

SkyParc @ Dawsonは2020年に完成し、34～43階建ての3棟に計810戸がある。タンリン・ハルトの住民向けに、選択的一括再開発制度（SERS）の代替住宅として建設された。SERSは、選定された古い住宅地を再開発し、影響を受ける住民に代替住宅を提供する制度だ。

クイーンズタウンMRT駅は徒歩圏内にあり、レッドヒルMRT駅も近い。交通の便に加え、広さや眺望、残存リース期間も、買い手が支払う価格を決める要素となった。

記録を測る2つの方法

ドーソンの取引は、総額と1平方フィート当たりの価格の両方で記録を更新した。この2つの指標は異なる問いに答える。総額は購入費用を示し、1平方フィート当たりの価格は広さの異なる住宅を比較するのに役立つ。

総額で従来の全国最高額だったCity Vue @ Hendersonの172万8,000Sドルの物件は、46～48階にある、やや広い113平方メートルのフラットだった。1平方フィート当たりの価格は約1,421Sドルだった。

1平方フィート当たりの従来の最高額は1,502Sドルで、9月に隣接するSkyTerrace @ Dawsonの5ルームのフラットが記録した。約1,065平方フィートのこの住宅は160万Sドルで売却された。今回のドーソンの取引は、1平方フィート当たり約20Sドル上回った。

SkyParcのフラットは、リース期間が約94年残っていた点も魅力となった。リース期間とは、借地権付きの住宅を保有し、居住できる期間を指す。転売フラットを比較する際は、現在の価格だけでなく、リース期間がどれだけ残っているかも考慮する必要がある。

100万Sドル超の取引はどこであったか

10月に100万Sドル超の取引が最も多かったのはトアパヨで39件、次いでクイーンズタウンが31件、ベドックが26件だった。この3地区だけで計96件となり、月間総数の約40.3%を占めた。

取引はこの3地区以外にも広がった。ブキ・メラ、ビシャン、カラン・ワンポア、タンピネス、アン・モー・キオ、ゲイラン、プンゴル、クレメンティ、セラングーン、中心地区、ホウガン、パシル・リス、センカン、マリン・パレード、ウッドランズ、ジュロン・イースト、ブキ・ティマ、ブキ・バトック、イーシュンでも取引があった。

プンゴル・ロードの5ルームのフラットは132万Sドルで売却され、10月に非成熟地区で記録された最高額となった。成熟地区は一般に歴史が長く、住宅地として整備された地域を指し、非成熟地区は比較的新しい地域を指す。どちらにも、築年数や間取り、生活利便施設へのアクセスが異なる住宅がある。

転売取引全体の52.4%は非成熟地区、47.6%は成熟地区で行われた。100万Sドル超の取引件数ではトアパヨ、クイーンズタウン、ベドックが上位だったものの、取引の過半数は非成熟地区で発生した。

値上がりしたフラット、値下がりしたフラット

10月は4ルームと5ルームのフラットが小幅に値上がりした一方、3ルームとエグゼクティブ・フラットは値下がりした。この違いは、市場平均が下がる中で高額物件の取引記録が更新された理由の一端を説明する。

• 3ルームは9月比で1%、2025年10月比で2%下落。
• 4ルームは9月比で0.5%、2025年10月比で0.2%上昇。
• 5ルームは9月比で0.3%、2025年10月比で0.4%上昇。
• エグゼクティブ・フラットは9月比で1.2%下落。

全タイプを合わせた価格は、2025年10月からおおむね横ばいだった。成熟地区の価格は月間で0.2%下落したものの、前年同月比では1%高かった。非成熟地区の価格は月間で0.7%下落し、前年同月比では1.1%低かった。

99.coの最高データ・分析責任者、ルクマン・ハキム氏は、高額取引の堅調さについて、質の高い住宅への需要が続いているためだと説明した。広いフラット、望ましい立地、長い残存リース期間が買い手を引きつけており、とりわけ成熟した地域にある比較的新しい住宅でその傾向が目立つと指摘した。

9月から減速、前年からは増加

10月の転売取引は2,178件で、前月比3.1%減だった。一方、2025年10月比では61.7%増加した。9月より市場は落ち着いたものの、前年同月より取引は大幅に活発だった。

取引全体のうち、4ルームが最も多く41.6%を占めた。5ルームは28.4%、3ルームは22.2%、エグゼクティブ・フラットは7.8%だった。4ルームと5ルームを合わせると、取引の70%に上る。

取引統計は、転売登録日を基準に売買件数を集計している。登録された転売申請は通常、取引の完了を反映するため、月別の数字は買い手が初めて物件を内覧した日や交渉を始めた日ではなく、登録に基づいて取引を分類している。

10月は年間の取引件数が増えた一方、価格は前年と比べておおむね横ばいだった。前年より多くのフラットが売買されたものの、市場全体の価格水準はそれに伴って上昇しなかった。

100万Sドル未満でどんな選択肢があるか

国家開発省は4月の国会答弁で、2025年に取引された比較的手頃な転売住宅の例を示した。リース期間が70年以上残る4ルームのフラットは、タンピネスとプンゴルで約65万～70万Sドルで売却されていた。

フラットのタイプと最低残存リース期間が同程度の物件は、センバワンとイーシュンで60万Sドル未満、ジュロン・ウエストとウッドランズで55万Sドル未満の例があった。これらは2025年に成立した取引の例であり、各地区のすべてのフラットの現在の売り出し価格を示すものではない。

同省はまた、初めて転売住宅を購入する資格のある買い手には、最大23万Sドルの住宅補助金が支給される可能性があると述べた。受けられる金額は資格要件によって異なるため、世帯に適用される補助額を確認する必要があり、上限額を前提にするべきではない。

当時の国家開発相だったデズモンド・リー氏は、2024年8月20日の記者会見で、記録的な価格が転売市場全体の価格期待に影響する可能性があると警告していた。高額取引の報道を見た売り手が希望価格を引き上げ、買い手がさらなる値上がりを前に購入しようと焦る状況を説明した。

リー氏は、そうした行動が招きかねない事態について、次のように警告した。

慎重さを欠けば、こうした市場の動きによって転売市場の価格が経済のファンダメンタルズから乖離し、バブルが生じるおそれがある

リー氏は当時、100万Sドルを超えるフラットが直近1年半の転売取引全体に占める割合は約2%だったと述べた。その後、市場では月間ベースでこれを大きく上回る割合を記録しており、地区やフラットのタイプによる価格差は、家計の予算を考える上で一段と重要になっている。

住宅供給の増加で選択肢が広がる可能性

ハキム氏は、2026年11月と12月も、利便性の高い場所にある広いフラットへの需要は堅調に推移すると予想する。民間住宅を売却してHDBフラットに移る人々が、特に広い居住空間を保ちながら不動産資産を現金化したい場合、需要をさらに押し上げる可能性がある。

最低居住期間の5年を満了するフラットが増えれば、転売市場に出てくる物件も増える可能性がある。最低居住期間とは、所有者が通常、住宅を売却できるようになるまで住まなければならない最低期間を指す。人気地区で新たに売却可能となるフラットが増えれば、買い手の選択肢が広がり、100万Sドル超の取引件数も増える可能性がある。

11月の受注生産方式（BTO）住宅の販売も、選択肢を増やすと見込まれる。BTOフラットはHDBが販売する新築住宅で、所有者から購入する既存のフラットとは異なる。10月の市場見通しとともに発表された情報では、販売の正確な開始日や詳細は明らかにされていない。

年末にかけては、広く条件の良い転売フラットをめぐる競争が続く一方、住宅の選択肢が増えて市場全体の価格上昇圧力が和らぐ可能性もあり、2つの動きが並行することになりそうだ。

要点

• 2026年10月、HDB転売価格は0.2%下落した一方、100万Sドル超の取引は過去最多の238件に達した。
• SkyParc @ Dawsonの5ルームのフラットが181万8,000Sドルで売却され、全国の転売価格記録を更新した。
• 100万Sドル超の取引は10月全体の10.9%で、およそ9件に1件を占めた。
• トアパヨ、クイーンズタウン、ベドックでは計96件、全体の約40%に当たる100万Sドル超の取引があった。
• 転売取引総数は9月から3.1%減の2,178件だったが、2025年10月からは61.7%増加した。
• 4ルームと5ルームの価格は月間で上昇し、3ルームとエグゼクティブ・フラットは下落した。
• 転売住宅の供給増加と11月のBTO販売により、買い手の選択肢が広がると見込まれる。