物件価格が下がっても、買い手にはなお手が届かない
ベトナムは2026年に社会住宅8万7,601戸の完成を見込んでおり、年間目標の90％にとどまる。商業住宅市場では値下げが進んでいるものの、多くの住宅が依然として手の届かない価格にある。ホーチミン市では不足が特に深刻だ。ホーチミン市不動産協会（HoREA）が引用した市当局の評価によると、2026年の最初の9カ月間に新たな手頃な価格帯の住宅供給はなかった。
目次
HoREAによると、デベロッパーは一次市場の価格を約5％引き下げた。一方、物件を転売する一部の投資家は20～30％の値下げを提示しても、買い手を見つけるのに苦労している。一次市場はデベロッパーが販売する住宅を指し、二次市場は既存所有者が転売する住宅を指す。
ハノイでも、価格が下落する一方で需要が弱い状況が見られる。サヴィルズ・ベトナムによると、2026年第3四半期のマンション販売戸数は前期比26％減、前年同期比では48％減となった。デベロッパーが販売するマンションの平均希望価格は、1平方メートル当たり約1億700万ドンにとどまった。
根本的な問題は、住宅価格の高さ、借入コストの高さ、一般世帯の予算に合う物件の少なさが重なっていることだ。特に都市中心部の外側で建設計画が進んでいるが、買い手や借り手にとって実際に選択肢となるかどうかは、立地、価格、住宅の適合性に左右される。
HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、社会住宅に加えて手頃な価格の商業住宅、より合理的な賃貸住宅、明確な開発ルール、低金利の融資を含む幅広い対策を求めている。これらの提案は、公的住宅支援の対象となる人々だけでなく、所得が要件を超えて対象外となる一方、商業住宅の価格には届かない人々にも対応するものだ。
値下げでも需要が戻らない理由
ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）によると、2026年第3四半期のマンション平均販売価格は、ハノイで1平方メートル当たり7,930万ドン、ホーチミン市で8,830万ドン、ダナンで6,890万ドンだった。3都市とも前期から横ばいだった。
これらの価格水準に至るまでには、大幅な値上がりがあった。VARSによると、2019年第1四半期と比べ、価格はハノイで97％、ホーチミン市で69.8％、ダナンで76.2％上昇した。買い手は、数年間にわたる値上がりの後、最近になってようやく価格が安定した市場に直面している。
DKRAコンサルティングによると、第3四半期にホーチミン市と周辺地域では、108プロジェクトでデベロッパーが販売するマンション1万3,215戸が供給された。販売は3,471戸で、前期比66％減となり、供給戸数の約26％にとどまった。
南部市場のマンション二次価格は、同四半期に一般的に4～7％下落した。HoREAが示す20～30％の大幅値下げは一部の個人投資家によるもので、DKRAの数字は調査対象プロジェクト全体で一般的に見られた価格調整を示している。
借入コストも障壁となっている。2026年の住宅ローン金利は年率約14～16％と報告されている。この金利で10億ドンを借り、元本残高が変わらないと仮定した場合、元本返済を除いて年間1億4,000万～1億6,000万ドンの利息が発生する。実際の支払額はローン契約と返済スケジュールによって異なる。
不足する中間価格帯の住宅
ホーチミン市が2026年の最初の9カ月間についてまとめた評価によると、デベロッパーが資金調達可能な住宅戸数のうち、マンションが73.6％を占めた。中間価格帯は供給のわずか7.1％で、新築住宅は高価格帯に集中した。
チャウ会長は、地域の事情に応じた価格設定の手頃な商業住宅を奨励するよう提案している。価格は、遠隔地の省では1平方メートル当たり2,500万～3,000万ドン、主要都市では6,000万～7,000万ドンとする。
例として、60平方メートルのマンションを想定すると、都市部の提案価格帯では購入価格は追加費用を除いて36億～42億ドンとなる。依然として大きな負担であり、賃貸住宅と社会住宅も一体的な対策として必要だ。
ベトナム不動産経済研究所のチャン・スアン・ルオン所長は、手頃な価格の商業住宅は社会住宅を補完すべきだと主張する。中間価格帯の住宅が増えれば、住宅を本当に必要とする世帯に高額な物件以外の選択肢を提供し、供給不足感から生じる圧力を和らげられる。
社会住宅の販売発表では、価格に大きな幅がある。10月30日の発表では、1平方メートル当たり1,200万ドン強から販売される数千戸が紹介された。グエン・バン・シン建設副大臣は、社会住宅の平均価格を1平方メートル当たり1,500万～2,500万ドンとする一方、事業者代表が言及した一部プロジェクトでは3,000万～4,000万ドンに達する。価格だけでなく、立地、事業費、購入資格も重要となる。
すでに数百万人が賃貸住宅に依存
ホーチミン市では約420万人が賃貸住宅に住んでいる。HoREAによると、労働者や出稼ぎ労働者の大半は月額約200万ドンの部屋を借りており、インフラや設備が整ったマンションは依然として不足している。
ホーチミン市労働連盟の予備調査では、賃貸住宅を必要とする人が3,181人、賃貸または購入による社会住宅を必要とする人が3万339人確認された。多くの労働者は現在、スペースやインフラが限られ、防火対策も十分でない小規模な民間開発の集合住宅に住んでいる。
ホーチミン市中小企業協会のブー・ダン・クエ副会長は、正式な賃貸住宅の供給が都市化と人口増加に追いついていないと述べる。学校、医療機関、店舗、生活に不可欠なサービスに結び付いた計画的な開発を求めている。
GHランドのファム・バン・ナム最高経営責任者は、関連する課題として、標準的な賃貸契約と、家賃、法的地位、建物の品質、物件管理に関する透明な情報の必要性を挙げる。借り手は何に対して支払うのか、契約でどのような保護を受けられるのかを知る必要がある。投資家には、長期にわたり建物を運営するための予測可能なルールが必要だ。
頭金を貯めたり、多額の住宅ローンを組んだりできない世帯にとって、信頼できる賃貸住宅は安定した住まいを得る別の道となる。その有用性は家賃、立地、住環境に左右され、特に仕事場へのアクセスが必要な労働者にとっては重要だ。
社会住宅の建設は拡大するも、供給は遅れ
レ・ホン・ビン建設副大臣は11月4日の政府定例記者会見で、全国で36万3,065戸を含む社会住宅293プロジェクトが開発中だと述べた。このうち128プロジェクトは最近着工し、計18万3,293戸を建設する。内訳は販売用が14万492戸、賃貸用が4万2,801戸となる。
同省は、賃貸用6万3,970戸を含む社会住宅114プロジェクトが進行中と記録した。6月以降、新たに29プロジェクトが着工し、合計8万5,594戸を建設する。そのうち賃貸用は3万3,886戸だ。これらの賃貸戸数はプロジェクト全体の内数である。
完成戸数は年間目標を大きく下回っている。記者会見時点で、完成済みの170プロジェクトが4万6,962戸を供給した。年間の社会住宅目標は9万7,271戸だった。同省は2026年末までに8万7,601戸が完成すると予測した。
賃貸住宅の供給も年末に偏っていた。目標の1万7,176戸に対し、完成したのは8,314戸で、年間完成戸数は1万8,049戸と予測されており、目標を約5％上回る見通しだ。したがって、賃貸住宅は社会住宅の完成予測8万7,601戸の約5分の1を占めることになる。
2026年を見据えた12月25日のフォーラムで、シン副大臣は、合計69万8,000戸超を含む698プロジェクトからなる、より広範な累計計画を説明し、約17万戸が完成したと述べた。この計画全体の数字は、11月の記者会見で進行中とされた293プロジェクトとは異なる開発段階を対象としている。シン副大臣はまた、2028年ごろに社会住宅100万戸という国家目標の達成を目指す考えを示した。
今後の節目と目標
ホーチミン市の目標は、現在の建設サイクルにとどまらない。2026年9月30日付の決議第303/NQ-CP号は、2026～2030年に同市で社会住宅および賃貸住宅18万1,257戸を供給する目標を定めている。この期間の合計の約32％に当たる約5万7,657戸が、2027年に供給される見込みだ。
主な日程と供給目標は次の通り。
- 2026年6月：政府が賃貸住宅の推進策を打ち出し、賃貸用3万3,886戸を含む29プロジェクトが着工。
- 2026年9月30日：決議第303/NQ-CP号が、2030年までのホーチミン市の社会住宅・賃貸住宅目標を設定。
- 2026年10月30日：地域別の住宅政策と家賃制度を含む、住宅の手頃さを高める対策が提案された。同市は商業住宅の試験計画に向けて147カ所の土地を検討していた。
- 2026年11月4日：建設省が全国の社会住宅計画と年間完成予測を詳述。
- 2027年末：ナイト・フランクは、拡大後のホーチミン市でマンション4万2,593戸が追加供給されると予測。
同省は住宅法改正案をまとめ、第16期国会への提出を予定している。成立時期は示されていない。デベロッパーや世帯には、購入資格、融資、土地配分、価格に関する最終的なルールが必要だ。
新規供給は都市中心部の外側へ
ナイト・フランクは、2027年末までに供給が見込まれるマンション4万2,593戸のうち、2万2,187戸が旧ホーチミン市域に建設されると予測する。残る2万406戸、約48％は、旧ビンズオン省や旧バリア・ブンタウ省を含む拡大後の市域のほかの地域に供給される見通しだ。
こうした周辺地域では、手頃な価格帯と中間価格帯のマンションの割合が高い。CBREの2025年の数字は価格差を示している。マンションの一次市場の平均価格は旧ビンズオン省で1平方メートル当たり約4,700万ドン、旧ホーチミン市域で9,200万ドンとなり、約49％の差があった。
旧ビンズオン省では2025年、新築マンション1万7,300戸の販売が開始された。拡大後の市域全体では、2026年のマンション供給戸数は約3万4,000戸に達し、その半数超が旧ビンズオン省に集中する見通しだった。DKRAのより短期的な予測では、第4四半期の販売開始戸数は7,000～1万戸で、東部、南部、旧ビンズオン省に集中する。
高額なプロジェクトは引き続き中心部の価格を押し上げている。2025年、旧市域の新築マンション供給の半数超は高級・超高級カテゴリーだった。その後の市場推計では、一次市場の平均希望価格は1平方メートル当たり4,210米ドルとされ、1億ドンを超え、前期比3％上昇した。
CBREベトナムで住宅プロジェクトのマーケティング責任者を務めるボー・フイン・トゥアン・キエット氏は、買い手が建設品質、管理、設備、住環境をより重視するようになっていると述べる。また、交通網の接続や複数の都市中心部を軸とした開発が市場を形作っていると指摘する。中心部の外側で価格が下がっても、住民が仕事場やサービスに安定してアクセスできなければ、その恩恵は限られる。
賃貸住宅の開発業者が長期的な支援を求める理由
レ・タン社のレ・フー・ギア社長は、賃貸住宅への投資では、プロジェクトが費用を回収する前に土地、建設、金利の負担が生じると述べる。同社が提案するレ・タン・タンキエン2開発計画は約2,000戸の賃貸住宅を含むが、土地が商業・サービス用地に分類されているため、銀行融資を受けにくくなっている。
HoREAは、賃貸住宅プロジェクトが投資資金を回収するには通常、少なくとも20年かかると試算する。マンションを販売するデベロッパーは、住宅を売ると大きな金額を受け取れる。一方、賃貸事業者は、管理や維持費を負担し続けながら、長期間にわたって少額ずつ収入を得る。
チャウ会長は、土地使用料や土地賃料の免除、税制優遇、長期の優遇融資、投資手続きの迅速化を提案している。HoREAは、少なくとも20年間の賃貸を約束するプロジェクトに優遇措置を限定する考えだ。
HoREAはまた、国家予算外の資金で整備される手頃な価格の住宅について、省当局が家賃の枠組みを定めることを求めている。住宅法と土地法の改正を通じて、省人民評議会に手頃な価格の商業住宅に関する地域政策を採択する権限を与える案も盛り込んでいる。
これらの提案は、建設開始前に費用と見込まれる収入を計算しやすくすることを目指すものだ。ナム氏が求める透明な賃貸データと標準契約は、同じ問題の運営面に対応する。建物には持続可能な収入が必要であり、借り手には予測可能な契約条件と適切な住環境が必要だ。
開発コストの低下は誰に恩恵をもたらすのか
建設省が示した住宅法改正案は、所得や購入資格の基準の明確化、社会的に不利な立場にある人々の優先、優遇融資、営利を目的としない住宅基金を提案している。社会住宅、賃貸住宅、工業団地で働く人々の宿舎用地も対象となる。
投資家には土地使用料、賃料、税、融資を通じた支援が提供され、対象となる開発費を相殺するため、プロジェクト内で商業・サービス事業を行うことも認められる可能性がある。価格設定案では、販売価格、家賃、賃貸購入方式の支払い額を、適正な費用と規制された利益に基づいて決定し、国の優遇措置分は住民に請求する価格から除外する。
取引規制では、資格を持つ受益者1人につき、購入または賃貸購入方式で取得できる社会住宅を1戸に制限する。最初の5年間は転売が制限され、補助対象の住宅が本来の入居者に行き渡るようにする。
デベロッパーも利益率の見直しを求めている。レ・フォン・グループのブイ・グオン・フォン会長は、資材費、人件費、遅延を理由に、社会住宅の認められた利益率を建設投資費の10％から15％に引き上げるよう提案した。この要望は、住宅価格を対象世帯の予算内に抑えようとする同省の取り組みと並行している。
プロジェクトの遅延も大きな障害となっている。シン副大臣は、投資額が約2京ドンに上る約2,991件の不動産プロジェクトが停滞していると指摘した。また、国会決議第110号に基づく指針により、326プロジェクトに影響していた土地法上の問題に対処したと述べた。プロジェクトが再び建設に入れば供給拡大につながり、手頃な価格を実現する対策は、デベロッパーがどのような住宅を建てるかを左右する。
融資支援は建設業者と世帯の双方に届く必要がある
HoREAは、賃貸住宅、手頃な価格の商業住宅、一部の重要な工業団地プロジェクト向け融資を、銀行の信用成長上限の適用対象外とするよう求めている。この上限は銀行が融資をどれだけ速く拡大できるかを規定する。対象カテゴリーを適用除外とすれば、より多くの資金を調達できる。
チャウ会長はまた、ベトナム国家銀行に対し、商業銀行に実質的な融資金利の引き下げを促すよう求めている。資金調達コストが下がれば、建設中のデベロッパーを支援し、買い手の返済負担も軽減できる。
MB証券は、融資の伸びの鈍化や、最初の9カ月間に預金が融資を上回るペースで増えたことなど、金利引き下げを後押しする条件を挙げている。一方で、満期を迎えた預金がより高い金利で更新されるため、銀行の資金調達コストへの圧力は約3カ月続くと予測している。
ルオン所長は、住宅価格には土地コストとデベロッパーが見込む利益も反映されるため、優遇措置が販売価格に影響するには時間がかかると注意を促す。実際に重要なのは、完成した住宅が世帯にとって無理のない価格や家賃で供給されるかどうかだ。マンションの増加、プロジェクト承認の迅速化、低金利融資が一体となって役立つのは、人々の職場、暮らし方、支払い能力に合った住宅が生まれる場合だ。
要点
- ベトナムは2026年に社会住宅8万7,601戸の完成を見込んでおり、年間目標の約90％に当たる。
- 借入コストと購入価格が高止まりする中、値下げでも販売の回復は難航している。
- HoREAが引用した市の評価によると、ホーチミン市では最初の9カ月間に手頃な価格帯の新規供給がなかった。
- 全国の賃貸住宅完成戸数は1万8,049戸と予測され、年間目標を上回る。
- 商業住宅の新規供給は周辺地域に移りつつあり、一般に価格はより低い。
- 改革案は土地、融資、家賃、購入資格、社会住宅の取引規制を対象としている。
- ホーチミン市は2026～2030年に社会住宅・賃貸住宅18万1,257戸を供給する目標を掲げている。
