ベトナム、未完成住宅の販売規制と購入者資金の保護強化を検討

販売方式の見直し案、購入者の資金保護が焦点に

ベトナムの立法担当者らは、未完成住宅の販売を制限する案を検討している。売買契約の転売を禁止する案や、建設完了後に限って住宅を販売する方式へ段階的に移行する案が含まれる。これらと並行して、手付金、銀行保証、所有権書類を受け取る前に購入者が支払う資金についても、より厳しい管理を求めている。

2026年10月30日の国会審議で、タインホア省選出のレ・タイン・ホアン議員は、建設中の住宅に関する契約の譲渡を禁止するよう提案した。ハイフォン市選出のグエン・ゴック・ソン議員は別の対応策を示した。譲渡を認める一方、すべての取引を電子識別情報と確認済みの法的データに連動した不動産情報システムに記録する案だ。

住宅の完成を待つ家族にとって、この議論は貯蓄だけでなく、行き詰まった購入契約から離れる手段にも関わる。ホーチミン市のロクサナ・プラザでの遅延や、ダナン市とハノイ市での引き渡しの遅れの影響を受けた購入者は、ローンの返済を続けながら物件代金を支払ってきた。

提案はなお審議中だ。建設相のチャン・ホン・ミン氏は、不動産事業法の改正案を見直し、内容を練り直すと述べた。最終採決や施行時期は示されていない。

検討されている規制は大きく二つある。契約譲渡の禁止は、購入者が売買契約を他人に引き継がせることを止めるものだ。完成済み住宅のみを販売対象とすれば、デベロッパーが物件を初めて販売し、顧客から資金を得られる時期が変わる。いずれも住宅建設の資金調達方法を変えるが、購入者に影響する段階は異なる。

契約の転売を繰り返す行為を議員らが問題視する理由

ホアン議員は、契約の譲渡が繰り返されると、住宅購入契約が投機の手段になりかねないと主張した。住宅が完成して引き渡される前に契約を譲渡する購入者が引き継ぐのは、完成した物件ではなく、契約上の権利と支払い義務だ。

最初の購入者は手付金や少額の分割金を支払い、価格が上昇した段階で契約を譲渡できる。ホアン議員によると、当初の支出に対する利益は50％から100％に達する可能性があり、譲渡や仲介手数料が繰り返されれば、最終的な引き渡し価格は当初の最大2倍に上ることもある。

最初に支払った資金に対する利益と、住宅全体の価格上昇は別のものだ。最初の購入者は購入価格の一部しか支払っていないため、住宅価格が比較的小幅に上がっただけでも、購入者が拠出した現金に対する利益率は大きくなる場合がある。

ホアン議員が提案した対応策は、個々の投機家を規制するだけにとどまらない。住宅が完成してから販売する方式への移行を検討し、物件の完成前に売買契約が流通する期間を短縮するよう求めた。

ソン議員は、譲渡が正当なニーズに応え、取引を法制度の枠内にとどめる役割も果たすと認めた。同議員の提案では、譲渡のたびに記録を義務付け、購入者の履歴と実際の取引価格を追跡しやすくする。未整備のデータベースによって合法的な取引が妨げられないよう、実行可能な導入計画も求めた。

購入者に契約を手放す手段が必要な理由

グエン・タット・タイン大学の経済学者、フイン・タイン・ジエン氏は、譲渡禁止で投機を抑えられる一方、家計状況が変化した正当な購入者が身動きを取れなくなるおそれがあると述べた。プロジェクトの期間は1～3年に及ぶことがあり、その間に購入者が失業したり、事業で損失を出したり、家族の緊急事態に直面したりする可能性があるという。

支払いを続けられなくなった購入者は、すでに支払った資金を回収するため、契約を譲渡する必要が生じる場合がある。その選択肢がなければ、契約を解除するか、一方的に終了させることになり、違約金、賠償、返金をめぐる争いに発展する可能性がある。

レ・チュン・ファット法律事務所の所長で、ホーチミン市弁護士会会員のレ・チュン・ファット氏は、一律の禁止に反対した。同氏は、合法的な住宅契約から生じる権利は保護されるべき財産権だとして、2013年憲法第32条を根拠に挙げた。これは提案に反対する同氏の法的主張であり、裁判所の判断ではない。

ファット氏は、税制と法的確認を通じた規制を支持した。禁止すれば、包括的な委任状、私的な書面合意、売買の約束など、非公式な取り決めに取引が流れるおそれがあると警告した。そうした取引では当局が得られる情報が減り、税収が落ちるほか、紛争や詐欺が増える可能性がある。

手付金は上限5％に加え、管理策も焦点に

改正案は未完成物件の手付金を売買価格または賃貸購入価格の5％までとし、物件が営業条件を満たした後に限って徴収を認める。カントー市選出のトー・アイ・バン議員は、プロジェクトを保証する銀行の凍結口座に資金を預けるよう提案した。

凍結口座にすれば、デベロッパーは手付金を自由に引き出せなくなる。バン議員の案では、物件が必要な条件を満たし、購入者とデベロッパーが正式な売買契約を締結した場合に限り、資金を利用できる。

ラムドン省選出のズオン・カック・マイ議員は、デベロッパーや販売業者が予約金、購入希望登録料、優先手数料など別の名目で資金を徴収する可能性を指摘した。タインホア省選出のルオン・ティ・ホア議員も、支払いの名称ではなく目的に基づいて法律を適用するよう求めた。

実際の判断基準は、その資金が将来の契約を確保するものか、購入価格の一部を前払いするものかどうかだ。「優先手数料」と呼んでも、その機能は変わらない。ホーチミン市選出のチャン・アイン・トゥアン議員は、仲介業者を含め、資金を直接受け取る者とデベロッパーの双方に責任を負わせることも求めた。返金と賠償は民法に基づいて扱うべきだとした。

旧ビンズオン地区の国道13号線沿いのプロジェクトは、問題視されている慣行の一例だ。購入希望者はマンションの予約金として1億ドンを求められ、約1カ月後に売買契約を締結する予定だった。契約しない場合は返金するとされていた。

引き渡し前にデベロッパーはどれだけ徴収できるのか

ソン議員は、手付金の上限5％に加え、初回の支払いを30％、引き渡し前の総支払額を70％とする改正案の上限に言及した。購入者が多額の資金を前払いする一方、デベロッパーの資金使途を監督できないことを懸念した。

ホアン議員は、引き渡し前の徴収額を70％以下に抑え、残る30％は購入者が住宅を受け取り、所有権証明書も取得した場合に限り支払う案を示した。最終支払いを両方の条件に結びつければ、建物の物理的な完成に加え、購入者を資金面でも保護できる。

異なる数字は、重要な政策選択を浮き彫りにしている。引き渡しと証明書の取得まで留保する30％は、改正案の別の箇所で議論されている最終支払額5％の6倍に当たる。二つの方式では、デベロッパーがすぐに使えない資金の額が大きく異なる。

ソン議員は、特に銀行保証を付けずに購入する場合、実際の建設進捗に応じて支払いを監督することも提案した。実務上は、契約書に記された支払日だけに頼るのではなく、確認済みの工事の進捗に合わせて資金を支払う仕組みとなる。

銀行のプロジェクト保証と購入者個人への保証状は別

トゥアン議員は、個々の購入者に銀行保証を提供するために必要な手続きに焦点を当てた。銀行がデベロッパー向けの保証を行うことに同意する段階と、特定の顧客に保証状を発行する段階は別だ。顧客向けの保証状には、その取引に付随する保護が明記される。

保証を選ぶ購入者について、トゥアン議員は、購入者が個別の保証状を受け取った後でなければ、デベロッパーが契約に基づく支払いを受け取れないよう提案した。購入者が保護の開始時期と費用を把握できるよう、発行期限、手続き、手数料の明確化も求めた。

改正案では、銀行保証を付けるかどうかは購入者が選べる。ソン議員は保証を標準とし、購入者が十分な説明を受けた後、別途書面で確認した場合に限り、保証を辞退できるよう提案した。

ソン議員は、そうしなければ保証を辞退する条項が売買契約の一部として定型的に提示されかねないと懸念した。同議員の案では、購入者により慎重な意思決定を求めるとともに、保証を付けない場合には支払いを監視する。これらの提案は、購入者が資金を支払った後、デベロッパーが義務を果たすのを待つ期間を対象としている。

最後の5％をめぐり、管理方法と返金に疑問

改正案は、購入者が所有権証明書を待つ間に留保される契約額の最後の5％についても定めている。どちらも5％だが、これは当初の手付金とは別の支払いだ。

マイ議員は、口座の管理者、資金の引き出しに必要な書類、利息の受取人、デベロッパーが債務を支払えなくなった場合の対応を明確にするよう求めた。資金は別管理とし、明確な法的根拠に基づいて払い出すべきだとした。

バン議員は、土地評価の未完了や計画変更の承認など、国の機関が関わる客観的な問題で証明書の発行が遅れた場合の代替案を提案した。そうした場合、デベロッパーは凍結された5％の代わりに同額の無条件銀行保証を差し入れることができ、財務上の保護を維持しながら現金を使えるようになる。

議員らは口座の名義、支払時期、手数料についても明確化を求めた。購入者自身が証明書を申請する場合、留保資金をデベロッパーに移すかどうかは任意とし、デベロッパーは必要書類を提供する責任を引き続き負うべきだ。

ハイフォン市選出のブー・バン・ティエン議員は、ムオンタインの一部プロジェクトで、家族が証明書の発行を何年も待っている例を挙げた。その経験は、建設の進捗と並んで所有権書類も議論の中心にあることを示している。鍵を受け取った後、正式な書類を得るまでさらに長く待つ場合がある。

誰がプロジェクトを確認し、誰が責任を負うのか

ティエン議員は、取引が進む前に、販売対象の住戸と承認済みの計画・設計を当局が照合するよう求めた。また、建物の取り壊しが必要になる場合を含め、デベロッパーに購入者への賠償と違反の結果への是正措置を義務付けるべきだとした。

カントー市選出のダオ・チー・ギア議員は、不動産取引プラットフォームや仲介業者に、実行可能な確認に見合った義務を課すべきだと主張した。業者は書類を調べ、入手可能なデータと照合することはできるが、物件の法的状況全体を認定する国の機関の代わりにはなれないという。

ギア議員は、仲介業者に対し、提出された記録が完全で整合しているかを確認し、自ら確認できない情報を開示するよう義務付ける案を示した。虚偽情報を使った取引を認識しながら認めた場合には、責任を負わせるとした。フンイエン省選出のグエン・バン・フイ議員は、書類の欠落や不整合を明らかにし、問題が残る場合はサービスを拒否するよう求めた。

トゥアン議員は、プロジェクトの譲渡時における義務の明確化も求めた。譲渡するデベロッパーの書類とすでに徴収した資金を精算し、デベロッパー間の合意によって顧客の合法的な権利を損なわないようにする必要がある。

バン議員は、プロジェクト譲渡の前に土地関連の金銭的義務を完了させる要件についても懸念を示した。この要件が、行き詰まった開発案件を救済するための買収を妨げ、購入者を元のデベロッパーの資金危機に縛り付ける可能性があると主張した。

資金調達方式の変更で支払い負担も変わる

国道13号線沿いのプロジェクトの関係者は、前払い販売は双方にとって有益だと説明した。顧客は通常、当初に20％から30％を支払い、顧客からの資金はデベロッパーが需要を見極め、借入負担を減らすのに役立つという。同プロジェクトでは、契約譲渡の事務手数料として1件当たり300万～500万ドンが徴収されていた。

この関係者は、引き渡し時に初めて販売する場合、購入者はその時点でマンション価格の95％を支払う必要があると主張した。これは、その方式による支払い負担についてのデベロッパー側の説明だ。完成済み住宅のみの販売に移行すれば、建設資金は購入者の分割払いではなく、販売前にデベロッパーが確保しなければならない資金に依存することになる。

したがって購入者にとっての選択は、完成したマンションを内覧できるかどうかだけではない。建設中に購入すれば支払いを分散できる一方、遅延によって資金が危険にさらされる。完成後に購入すればすぐに住める可能性が高まるが、購入時に必要な資金が集中する場合がある。

ホーチミン市の証明書発行の問題は、規制が続く期間が重要である理由も示している。同市は2024年11月5日にタスクフォース5013を設置し、その後タスクフォース1645に再編して、証明書発行の障害に対処してきた。証明書が発行されるまで続く規制は、入居後も長期間にわたり家計に影響する可能性がある。

主な日付入りの動きは次のとおりだ。

• 2024年11月5日：ホーチミン市が不動産の証明書発行の問題に対処するため、タスクフォース5013を設置。
• 2026年10月30日：国会議員が不動産事業法改正案について、契約譲渡、前払い、保証を審議。
• 審議終了時：建設相のチャン・ホン・ミン氏が、改正案をさらに見直し、内容を練り直すと表明。

ミン氏によると、改正案第5条は、顧客の手付金や前払い金の違法な使用を禁じている。今後の政策判断では、その保護をどう機能させるかが焦点となる。資金を誰が管理し、いつ払い出せるのか、個々の購入者に保証をどう提供するのか、状況が変わった際に世帯が契約を譲渡できるのかが問われている。

要点

• 議員らは、未完成住宅の売買契約の譲渡禁止と、建設完了後に限った販売への移行検討を提案した。
• 別案では、譲渡を認める一方、確認済みの市場データを通じてすべての取引を記録する。
• 保護策として、手付金の凍結口座、購入者個人への保証、建設進捗に応じた支払いが提案されている。
• 最終支払額の5％を留保する案と、引き渡し・証明書取得まで30％を留保する案が議論された。
• 批判派は、譲渡禁止で経済的な緊急事態に直面した購入者が身動きを取れなくなり、非公式な取引が増えると警告した。
• 提案はなお審議中で、最終採決や施行時期は発表されていない。