住宅、ローン、土地を柱とする住宅計画
モンゴル政府は2027年から2030年にかけて、住宅開発と住宅ローンの大幅な拡充を組み合わせた全国規模の「10万戸住宅」計画を実施する方針だ。年間の住宅ローン件数を9,000件から2万5,000件に増やすとともに、土地の整理と住宅再開発を通じて、ゲル地区の世帯の煙突を5万本減らすことを目指す。
目次
政府は2027年から、民間部門とともに1兆8,000億トゥグルグ（MNT）を動員し、新たに1万6,000世帯が住宅ローンを利用できるようにする計画だ。ウランバートルのゲル地区住民を住宅割り当てで優先し、支払い方法は世帯収入と支払い能力に応じて決める。
計画案では、10万戸のうち4万戸を国の関与のもとで支援し、残る6万戸を民間部門が開発する。また、モンゴルの地方行政区画である56のソムに、公務員向け賃貸住宅567戸を整備する。
世帯にとっての主な利点は、従来型の住宅ローンで家を購入する以外にも、選択肢が広がることだ。賃貸住宅、賃貸から購入に移行する仕組み、共有持ち分による所有、土地整理に伴う住宅の割り当てが計画に盛り込まれている。対象となる人々は、政府の関与のもとで開発された住宅を頭金なしで購入できる可能性がある。
ゲル地区が優先される理由
これまでの住宅計画でも一定の成果はあったが、新たな取り組みが必要だと政府が説明する理由は、ゲル地区の煙突の数が目立って減らず、住宅を持つ世帯の割合も大きく伸びていないためだ。新計画では、建設と融資をこうした成果に、より直接結び付けることを目指す。
ゲル地区には、伝統的な円形住居のほか、個人所有の区画に建てられた住宅も含まれる。煙突を減らす目標は、住民を現在の住居から計画を通じて提供される住宅に移すという、地区の具体的な変化と再開発を結び付けている。
世帯の煙突を5万本減らす目標は、10万戸の住宅供給目標の半分に当たる。ただし、両者は別々の指標だ。前者はゲル地区の変化に関するもので、後者は民間開発や首都以外の住宅も含む全国規模の計画を対象とする。
土地を手放す住民も、再開発の過程で住宅を提供される対象となる。こうした世帯にとっては、新たな住居と現在暮らす土地の双方が関わるため、割り当ての条件が計画の運用を左右する重要な要素となる。
政府と開発事業者の役割
国の関与のもとで支援する4万戸について、政府は土地と基礎的なインフラを整備する。民間企業はその後、インフラが整った計画用地で、段階的に住宅開発を進める。
基礎的なインフラとは、建物の利用に必要な上下水道や電力などのネットワークを指す。これらの整備はマンション建設とは別の作業だが、世帯が実際に住める住宅を用意するには、どちらも必要となる。
残る6万戸は、住宅ローンの利用拡大と購入者の購買力向上を促す政策に支えられた民間事業で供給する。計画上、住宅全体の40％が国の関与による支援、60％が民間開発となる。
融資と建設の施策は、連動させることを想定している。開発事業者には購入できる人が必要であり、世帯には手の届く住宅が必要だ。融資の拡大は購入、販売、投資を後押しし、土地とインフラの整備は住宅供給を支える。
住宅ローンの利用はどれほど広がるのか
年間の住宅ローン件数は、9,000件から2万5,000件へと1万6,000件増える計画だ。これは約178％の増加で、計画が示す現在の年間件数の約2.8倍に当たる。住宅ローンは住宅購入に使う融資で、通常は長期間にわたり返済し、購入物件を貸し手への担保とする。
融資計画で新たに対象とされる1万6,000世帯は、現在の年間ローン件数と新たな目標との差に相当する。2027年から民間部門の参加を得て計画する1兆8,000億トゥグルグの資金動員は、この拡大を支える狙いがある。
政府はまた、省エネ住宅や環境配慮型住宅への融資も支援する方針だ。省エネとは、同じ水準の暖房やその他のサービスを提供するのに必要なエネルギーを減らすことを意味し、住民の維持費を抑える助けとなる。
ウランバートル以外でも住宅ローン向け資金を増やし、地方住民が融資を申し込む機会を広げる。つまり、この計画は首都のゲル地区を特に優先しながら、モンゴル全土での資金利用の拡大も目指している。
世帯に広がる支払い方法
計画で提供する住宅の選択肢は、世帯の月収と支払い能力を基準に決める。定期的な住宅費の支払いはできても、購入時に通常必要となる多額の資金を貯めるのが難しい世帯もあるためだ。
対象となる住民は、政府の関与のもとで開発された住宅を頭金なしで購入できる可能性がある。住宅の代金を支払う必要はあるが、購入時に必要な初期資金をなくす仕組みとなる。
計画案では、主に次の4つの方式を挙げている。
- 賃貸住宅：家賃を払いながら住宅に住む。
- 賃貸から購入に移行する住宅：合意した支払い方法に基づき、賃貸から所有へ移る道筋を設ける。
- 共有持ち分による所有：世帯が住宅全体を一度に購入するのではなく、持ち分を分けて所有できる。
- 土地整理に伴う住宅の割り当て：居住中の区画の再開発と、影響を受ける住民への住宅提供を結び付ける。
こうした選択肢は、世帯ごとの事情に対応する。賃貸住宅は、すぐに購入せず住まいを必要とする人に適している。所有につながる仕組みは、購入までの負担を時間をかけて分散できる。一方、土地整理に伴う住宅は、現在の区画が再開発の対象となる住民に対応する。
申請者は誰が選ぶのか
政府によると、住宅の選定には自動化されたスマートシステムを導入し、申請や決定の透明性を高め、個々の公務員への依存を減らす。政府が申請者を直接選定することをなくす方針だ。
ソロンゴ1およびソロンゴ2事業では、商業銀行が所定の基準と住民の実際の住宅需要に基づき、登録と選定を管理する。政府は選定に関与せず、銀行が透明かつ公正に手続きを実施する責任を負う。
自動選定の全般的な構想と銀行に割り当てられた具体的な役割は、政府が住宅へのアクセスをどのように管理する方針かを示している。申請者は、利用する住宅や融資の選択肢に定められた条件を満たす必要がある。
発表された計画では、所得基準、住宅ローン金利、返済期間、申請開始日、土地補償の条件は明らかにされていない。これらの詳細によって、どの世帯が対象となるか、毎月の負担額がいくらになるかが決まる。
首都以外で公務員向け賃貸住宅を整備
計画には、56のソムに公務員向けの賃貸住宅567戸を整備する内容が含まれる。地方コミュニティで働く公務員の住居確保に焦点を当てた、全国計画の独立した取り組みだ。
公務員が現在の職にとどまりやすくし、首都への集中を緩和する取り組みを支えることが目的とされている。特定の地区で働くかどうかを決める際、その地域で住居を確保できるかは現実的な判断材料となる。
567戸を56のソムに配分すると、平均で1地区当たり約10戸となる。ただし、公表された総数では、各地区への具体的な配分は示されていない。全国の供給目標に占める割合は小さいものの、特定の地域雇用ニーズを対象としている。
計画期間は2027年から2030年
政府は4年間の実施期間を設定した。住宅ローンの拡大も住宅計画と同じ年に始める予定で、融資と開発を共通の時間軸で進める。
- 新計画の開始前：計画が示す年間の住宅ローン件数は9,000件。
- 2027年から：民間部門の参加を得て1兆8,000億トゥグルグを動員し、新たに1万6,000世帯が住宅ローンを利用できるようにする。
- 2027年から2030年：提案されている「10万戸住宅」計画で、国の関与による支援、民間開発、ゲル地区の再開発、ソムの賃貸住宅を組み合わせる。
4年間で均等に供給すると、年間平均2万5,000戸となる。この計算は計画の規模を示すもので、発表された方針では事業を段階的に進めるとしている。
世帯の暮らしはどう変わるのか
ゲル地区の住民には住宅への優先的なアクセスが与えられ、現在の土地から新たな住宅へ移る道が開かれる可能性がある。それ以外の地域の購入希望者にとっては、住宅ローン向け資金の増額と支払い方法の拡充が主な変化となる。
計画の成否は、完成した住宅の戸数、支払いを無理なく続けられる世帯数、土地再開発の実施状況、ゲル地区の世帯の煙突が減ったかどうかなど、具体的な成果で測られる。10万戸の目標は建設と住宅供給を示し、住宅ローンと煙突の目標は同じ取り組みの別の側面を追う。
したがって、モンゴルの計画はマンション建設にとどまらない。土地、インフラ、融資、世帯ごとの支払い方法を一つの計画にまとめ、供給を増やした住宅を、実際に家族が利用できる住まいにつなげることを目指す。
要点
- モンゴルは2027年から2030年にかけて、全国規模の「10万戸住宅」計画を実施する方針。
- 計画案では、4万戸を国の関与のもとで支援し、6万戸を民間開発で供給する。
- 年間の住宅ローン件数を9,000件から2万5,000件に増やす。
- 政府は2027年から、民間部門とともに1兆8,000億トゥグルグを動員する計画。
- ゲル地区住民を優先し、世帯の煙突を5万本減らすことを目指す。
- 支払い方法には、賃貸、賃貸から購入に移行する仕組み、共有持ち分による所有、土地整理に伴う住宅提供が含まれる。
- 56のソムで公務員向け賃貸住宅567戸を整備する。
