デジタルインフラへ投資が移る中、インドに55億ドル流入
2026年最初の9カ月に、インドは海外から55億ドルの不動産投資を呼び込んだ。中国本土への投資額37億ドルを上回り、その差は18億ドル、インドが約49％多かった。アジア太平洋地域で投資活動が回復する中、インドは国際的な不動産投資資金の行き先として存在感を高めている。
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このシフトの大きな部分を占めるのがデータセンターだ。2026年のインドのデータセンター投資額は39億ドルに達し、オフィスへの投資額のほぼ2倍となった。一方、開発用地は引き続き、同国で単独の投資分野として最大だった。投資家が既存物件と将来の建設用地の双方を追求していることを示している。
インドの魅力は、商業ビルから得られる収益にもある。優良オフィスの利回りは約7.75～8％で、オフィス賃料は年率約7～8％上昇していた。こうした数字は、投資家にとって収益拡大の可能性が二つあることを意味する。現在得られる賃料と、契約更新に伴う賃料の上昇だ。
二つの投資指標が示す異なる側面
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが2026年10月15日に公表したインド資本市場レポートによると、第3四半期の機関投資家による不動産投資額は21億ドルだった。最初の9カ月の累計は55億ドルとなり、2025年の同じ期間に比べ11％増加した。
同じ55億ドルという数字は、異なる指標を指している。インドと中国の比較は国境を越える資金の流れを追ったものだ。一方、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの数字は、国内外の投資家による資金参加を含む機関投資家の投資を示している。機関投資家とは、投資ファンドや保険会社など、多額の資金を集めて資産を購入する組織を指す。
土地取引を含む、より広範な取引集計では、インドの不動産取引額は直近4四半期で143億ドルとなり、ドルベースで13％増加した。それぞれの指標が答える問いは異なる。海外資金がどこへ向かっているか、機関投資家がどう投資しているか、そして不動産がどれほど売買されているかだ。
第3四半期は海外投資家がけん引
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、第3四半期にインドへ投じられた資金の68％を海外投資家が占めた。四半期の投資総額21億ドルに当てはめると、約14億3,000万ドルに相当する。残る32％、約6億7,200万ドルは国内投資家が拠出した。
複数都市にまたがるプロジェクトが投資の大半を集めた。ムンバイと、ニューデリー周辺の首都圏であるデリーNCRも引き続き重要な投資先だった。複数の場所にまたがるプロジェクトの存在感は、個別のビルだけでなく、ポートフォリオや幅広い開発計画にも資金が流れていたことを示している。
投資の推移からは、年内の資金調達環境と取引活動の変化も分かる。
- 2026年4～6月：インド準備銀行が政策金利を25ベーシスポイント、つまり0.25ポイント引き上げた。
- 2026年7～9月：機関投資家による不動産投資額は21億ドルに達し、海外投資家が68％を占めた。
- 2026年1～9月：機関投資家の投資額は55億ドルとなり、前年同期比11％増加した。
- 2026年10月15日：クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが第3四半期の分析を公表した。
データセンターに資金が集まる理由
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの第3四半期の分析では、データセンターが投資流入額の52％を集め、オフィスやホテル・レジャーを上回った。データセンターは、情報を保存しデジタルサービスを稼働させるコンピューターやネットワーク機器を収容する施設だ。物件には、安定した電力、冷却システム、強固な通信接続が求められる。
インドのデータセンター投資額39億ドルには、エアトランクやEQTが関わる大規模な開発計画に加え、ハイパースケーラーによるインフラ拡張が含まれていた。ハイパースケーラーとは、主にクラウドサービスを提供するため、極めて大規模なコンピューティングネットワークを運営するテクノロジー企業を指す。
これらの投資額は、対象となる取引の種類と期間が異なる。39億ドルは2026年のデータセンター投資額を示し、52％は四半期の機関投資家調査に基づく割合だ。引用された調査結果では、この二つの数字を照合できる共通の取引内訳は公表されていない。
アジア太平洋地域では、2026年最初の9カ月のデータセンター取引が前年同期比79％増加した。調査対象の不動産分野の中で最も伸びが速く、インドでの急増もデジタルインフラへ向かう地域全体の動きの一環となっている。
オフィス収益も依然として魅力
一般に設備が整い、好立地にある近代的なビルを指すAグレードオフィスの利回りは、インドで約7.75～8％だった。不動産利回りは、年間賃料収入を物件価値に対する割合で示す。利回りが8％なら、この計算上、評価額1億ドルの物件は年間約800万ドルの不動産収入を生む。
投資家がリターンを比較する際の目安となるインドの10年物国債利回りは、約7.2％だった。オフィス利回りはこの水準を約0.55～0.8ポイント上回り、報告された60～80ベーシスポイントの上乗せ幅とおおむね一致する。1ベーシスポイントは0.01ポイント。
不動産投資家は、最終的なリターンに影響するコストやリスクにも直面する。借入費用、修繕、空室、建物価値の変動などだ。賃料上昇は収入の拡大につながる一方、空室や資金調達費用の上昇は、所有者の手元に残る額を減らす可能性がある。
オフィス賃料が年率約7～8％上昇していることは、商業不動産の取得への関心が続いている理由の一つだ。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、活発な賃貸需要、オフィスに特化したファンドの資金調達、不動産投資信託が保有するポートフォリオの拡大も挙げた。不動産投資信託（REIT）は、投資家が収益を生む不動産ポートフォリオの持ち分を保有できる仕組みだ。
回復する地域市場、伸びにはばらつき
アジア太平洋地域の不動産取引額は、2026年最初の9カ月に約2,000億ドルに達し、前年同期比27％増加した。インドは市場全体の回復の中で海外資金を集め、複数の市場や不動産分野で大幅な伸びが見られた。
小売不動産の取引は36％増加した一方、オフィス、産業用不動産、ホテルはいずれも約22％伸びた。マンション取引は12％減少し、調査対象の主要分野で唯一の縮小となった。
シンガポールの投資額は220％増加し、取引規模は以前の約3.2倍となった。台湾では取引額が倍増した。大型取引や不動産会社・ポートフォリオの買収が伸びを押し上げたため、数件の大規模取引が各国の総額に大きく影響する可能性がある。
限られた買い手が取引のより大きな割合を占める
2026年上半期、地域の不動産取引額に占める上位25社の買い手の割合は47％だった。2年前の34％から13ポイント上昇し、少なくとも2016年以降で最高となった。上位10社だけでも、取引のほぼ3分の1を占めた。
特に活発だったのは、シンガポール、オーストラリア、韓国、日本での5億ドル超の取引だった。地域全体の投資が増える一方、市場中位の物件を購入できる投資家の層は比較的限られていた。
そのため、売却を目指す所有者にとっては、市場全体の成長だけでなく、主要機関投資家の顔ぶれや投資余力も重要となる。比較的少数の買い手がけん引する回復では、大規模ポートフォリオと単独の小規模物件とで、売却環境が大きく異なり得る。
都市の成長と借入コストがインドの見通しを左右
インドの都市部に住む人口は約36％で、中国の66％を30ポイント下回る。インドでは毎年約1,200万人が都市部の人口に加わり、年間の増加数は中国を上回る。これにより、職場やサービス、その他の都市不動産への需要が生まれている。
投資家には、人々や企業が利用できる立地での事業計画が必要だ。人口増加は需要を支える一方、個々の開発の成否は、交通アクセス、インフラ、テナント、土地や建設に支払う価格に左右される。
資金調達環境も状況を左右する要素だ。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、2026年4～6月にインド準備銀行が利上げしたものの、借入コストは2024年の水準を大きく下回っていた。以前と比べた借入コストの低さが投資を支え続けた一方、利上げによって新規借入のコストは小幅に上昇した。
インドの投資拡大の勢いは、海外からの不動産取得、大規模なデジタルインフラ投資、オフィス賃料の上昇、都市の拡大という複数の要因が重なったものだ。今後の実績は、投じられた資金がどれだけ施設の完成、ビルの稼働、賃貸収入につながるか、また投資家がインドの価格とアジア各地の投資機会をどう比較するかにかかっている。
要点
- 2026年最初の9カ月にインドが呼び込んだ海外不動産投資は55億ドルで、中国の37億ドルを上回った。
- クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの別の指標では、同期間の機関投資家による投資額は55億ドルで、前年同期比11％増加した。
- 第3四半期のインドの機関投資家投資額21億ドルのうち、海外投資家が68％を占めた。
- 2026年のデータセンター投資額は39億ドルに達し、四半期の機関投資家調査では投資流入額の52％を占めた。
- インドのAグレードオフィスの利回りは約7.75～8％で、賃料は年率約7～8％上昇していた。
- 地域の不動産取引額は約2,000億ドルに迫り、2026年上半期は上位25社の買い手が取引の47％を占めた。
