聖水洞：建物再生を通じたソウルの都市再生

聖水洞の目覚ましい変貌：工場街からトレンド発信地へ

ソウルの中心部に位置する聖水洞は、劇的な変貌を遂げてきた。かつては靴工場や老朽化した倉庫で知られる静かな工業地区だったが、今では創造性、文化、都市イノベーションの中心地として注目を集めている。古い建物の用途を転換する取り組みを軸とした地区の再活性化は、地元住民や観光客を呼び込んだだけでなく、韓国における持続可能な都市開発の新たな基準も打ち立てた。

普段の日でも、地区の新たな人気を象徴する「ムシンサストア聖水＠大林倉庫」の前には、客の列ができている。聖水洞の変貌は非常に大きく、「ソウルのブルックリン」と呼ばれるようになった。工業の歴史と芸術的な活気が融合する点で、ニューヨークの有名な地区になぞらえられている。

聖水洞はどのようにしてソウルで最も注目される地区になったのか

衰退から活気あふれる地区へと変わった聖水洞の歩みは、独自の歴史に根差している。この地域の工業の歴史は1930年代にさかのぼるが、韓国の靴産業の中心地となったのは1960年代から1970年代にかけてだ。工場や資材業者が集まり、活気ある製造拠点を形成した。しかし、1997年のアジア通貨危機を機に急速な衰退が始まり、空き工場や老朽化したインフラが残された。

転機となったのは2010年代後半だ。ソーホーやブルックリンなどの都市再生事業に着想を得て、起業家やアーティストたちは天井の高い赤れんが造りの建物に可能性を見いだし始めた。2016年、かつての精米所をカフェ兼アートギャラリーに改装した「大林倉庫」がオープンしたことは、地区が工業の歴史を受け継ぎながら現代の嗜好にも応える姿勢を示す重要な節目となった。その後、カフェやギャラリー、ブティックが次々に開業し、それぞれが古い建物を活用して新たな息吹を吹き込んだ。

「ニュートロ」現象

聖水洞の魅力の中核にあるのが、「ニュー」と「レトロ」を組み合わせた「ニュートロ」という概念だ。ソウル大学のキム・ナンド教授が生み出したこの言葉は、ビンテージの美意識と現代的な感覚を融合させる地区のあり方を表している。このアプローチは、1990年代を懐かしむ年長世代にも、インスタグラム映えする体験を求める若者にも響いている。保存または修復された低層の商業ビルやタウンハウスの多くは、歴史を感じさせる一方、ソウルのトレンドを発信する人々の背景にもなっている。

用途転換：古い建物に新たな命を吹き込む

聖水洞の再活性化は、古い建物を新たな用途に転用する「用途転換」の典型例だ。工業遺産を取り壊すのではなく、それを生かし、かつての工場や倉庫を商業、芸術、地域交流の活気ある空間へと変えてきた。

ディオールやアディダスなどの世界的ブランドは、聖水で期間限定店舗を展開し、地区の工業建築の空間にアートインスタレーションやデジタル体験を取り入れてきた。ジェントルモンスターやアーダーエラーなどの地元ブランドは、没入感のある多感覚的なブランド体験の場としてこうした空間を活用している。訪問者は色鮮やかなストリートアートや個性的なブティック、コンテナを使って建設されたショッピングモール「コモングラウンド」など、特色ある飲食スポットを巡ることができる。

用途転換の代表例は次の通り。

• 大林倉庫ギャラリー：かつての精米所をカフェ兼アートスペースに改装。聖水洞の変貌の先駆けとなった。
• アンダーソン・ヴィンテージ：デジタルレストランを併設するレトロショップで、懐かしさと革新を融合させている。
• オーアー：カフェ、ギャラリー、ブティックを兼ねた複合施設で、地区の創造的な気風を体現している。
• ザグマチ：カフェ、書店、ライブ音楽スペースを兼ね、多層的な文化体験を提供する。
• メロワー聖水フラッグシップストア：ノルディック・ブラザーズ・デザイン・コミュニティが設計。かつてのめっき・染色工場の骨格を残し、地域交流と創造性を育む現代的な「クリエイティブボックス」を設けた。
• ソス・アーキテクツ設計のフィローム・ビル：大きな赤れんがのアーチが特徴の複合用途ビル。聖水洞の半工業的な性格を引き継ぎながら、地元の家族のために商業・居住空間を提供している。

都市再生政策と地域社会への影響

聖水洞の変貌は偶然に起きたものではない。ソウル市は2014年、この地域を「ソウル型都市再生モデル地区」に指定した。持続可能で一体的な都市再生を通じて、生活環境の改善、地域経済の活性化、地域のアイデンティティーの回復を目指した。ジェントリフィケーションを防ぎ、地元事業者を支援し、大手チェーンの流入を抑えるための政策が導入された。

主な取り組みの一つが、聖水洞の通り「ソウルスプキル」を持続可能な開発地区に指定したことだ。事業者には赤れんがの外装が推奨され、大手チェーンの出店は制限されており、地域独自の都市景観の保全につながっている。また地区は、賃貸借法や賃料規制の改正など、ジェントリフィケーションを防ぐための国レベルの法改正も求めている。

こうした取り組みにもかかわらず、人気の高まりによって賃料は上昇し、長年続いた多くの店が閉店した。2019年から2022年にかけて、地元の手作り靴業者の90％が経済的な圧力や消費習慣の変化に直面して廃業した。それでも、新旧が共存することは聖水洞を特徴づける要素であり続けている。ビンテージのオートバイが配達用スクーターと同じ通りを走り、「ソムンナン聖水カムジャタン」のような本格的な韓国料理店は、話題の期間限定店舗と並んで伝統料理を提供している。

大規模再開発計画：野心と論争

聖水洞の成功はデベロッパーや投資家の注目を集め、地区のスカイラインを一変させる野心的な再開発計画につながっている。ソウル市は聖水戦略整備区域で、高さ最大250メートルの超高層マンション建設を承認した。4つの地区、総面積52万8,000平方メートルに及ぶこの計画では、賃貸住宅約2,000戸を含む9,428戸が整備される。新しいタワー群は市内で最も高い建物に匹敵し、漢江沿いの景観を大きく変える見通しだ。

住宅タワーに加え、再開発計画には文化施設と全長960メートルの水辺公園も含まれ、漢江への公共アクセス向上が図られる。市はまた、かつてのコンクリート工場跡地に世界最大級のスタートアップキャンパスを建設する計画で、イノベーションと起業の拠点としての聖水洞の地位をさらに確かなものにしようとしている。

こうした事業の規模を受け、大手建設会社の間では激しい受注競争が起きている。ロッテ建設、ポスコE&C、現代建設、GS建設といった業界大手が契約獲得を競っている。ソウル北部の江北（カンブク）で「新興富裕層の街」へと変貌を遂げるこの地域は、不動産投資を引きつけている。

ジェントリフィケーションと持続可能性の課題

再開発は経済的な機会をもたらす一方、ジェントリフィケーションや既存の地域社会の立ち退きへの懸念も高めている。学術研究によると、人工的につくられた商店街や専門地区が、地元店舗の存続率を必ずしも高めるわけではない。実際、再生事業の実施中または直後に開業した店舗は、存続率が低くなることが多く、一時的なジェントリフィケーションの影響がうかがえる。専門家は、長期的な持続可能性は新規開発だけに頼るのではなく、既存事業者を支援し、妥当な賃料を確保することにかかっていると指摘する。

城東区の方針は、再開発と再生、用途転換のバランスを取り、地域のアイデンティティーを保ちながら、家主と借り手の双方に経済的な恩恵をもたらすことを目指すものだ。賃料の上昇や急速な変化が、そもそも聖水洞を魅力的にした地域の特色そのものを脅かしかねないと認識し、地区は国レベルでのより強力な反ジェントリフィケーション法の制定を引き続き求めている。

ポップカルチャーと不動産：聖水洞への著名人投資

流行の先端を行く新興地区としての聖水洞の評判は、韓国の著名人たちの目にも留まっている。2024年初め、K-POPグループTWICEのメンバー、ジヒョが聖水洞2街の建物を現金40億ウォン（約290万ドル）で購入した。1986年に完成したこの建物は聖水戦略整備区域内にあり、再開発の進展とともにさらなる値上がりが見込まれている。ジヒョは住宅賃貸事業者として登録した。資産形成の戦略であると同時に、ステータスの象徴として優良不動産に投資する著名人が増えていることを反映している。

著名人や投資家の関心の高まりは、見過ごされていた工業地区からソウルで最も人気の高い地域の一つへと聖水洞が変貌したことを裏付けている。安全性、社会的な結びつき、創造的な活気が融合したこの地区は、家族や若手専門職にとどまらず、Z世代やミレニアル世代との本物のつながりを求めるブランドやインフルエンサーにも魅力的な場所となっている。

建築のアイデンティティー：赤れんが、アーチ、そして記憶

建築は聖水洞の再活性化において中心的な役割を果たしている。数十年前に建てられたものも多い地区の赤れんが造りの建物は、過去と現在を結ぶ確かなつながりとなっている。ソス・アーキテクツ設計のフィローム・ビルのようなプロジェクトは、大きなれんがのアーチやピロティ構造を用いて地域の半工業的な性格を受け継ぎつつ、現代的な設備を提供するこのアプローチを体現している。その結果、ソウルの過密な都市景観の中でも際立つ独自の建築的アイデンティティーが生まれ、景観の調和と場所への愛着をもたらしている。

同様に、メロワー聖水フラッグシップストアは、かつてのめっき・染色工場の構造を残し、地域交流と創造性を育む現代的な「クリエイティブボックス」を設けている。こうした事例は、過去と現在が共存する空間に「時の厚み」を積み重ねながら、歴史を尊重し、新たな用途に応える丁寧な設計が可能であることを示している。

ソウルとその先に広がる聖水洞の意義

聖水洞の再活性化は、都市の衰退、ジェントリフィケーション、持続可能な開発という課題に直面する世界の都市にとって、貴重な教訓となる。用途転換を優先し、地元事業者を支援し、新たな投資と地域のニーズのバランスを取ることで、聖水洞は伝統と革新の双方をたたえる活気に満ちた包摂的な都市環境を築いてきた。

地区の成功はその人気にも表れている。2022年、聖水洞はインスタグラムでソウルで最もハッシュタグが付けられた地区となり、1日の訪問者数は2万人を超え、高級ショッピング地区の清潭洞を上回った。人々を引きつけるのは、この地区の本物らしさ、多様性、そしてルーツを見失わずに進化する力だ。

要約

• 聖水洞は用途転換と都市再生を通じ、工業地区からソウルで最も注目される地区へと変貌した。
• ビンテージ建築と現代文化を融合させた「ニュートロ」の美意識が、地元住民と観光客の双方を引きつけている。
• 超高層タワーや文化施設を含む大規模な再開発事業が、街のスカイラインと経済を変えつつある。
• ジェントリフィケーションの防止や地元事業者の支援に向けた取り組みが続く一方、賃料の上昇と店舗の閉鎖は課題として残る。
• TWICEのジヒョによる建物購入など、著名人の投資は聖水洞の人気と不動産価値の高まりを示している。
• フィローム・ビルやメロワー聖水フラッグシップストアなどの建築プロジェクトは、歴史を守りながら革新を取り入れる地区の姿勢を体現している。
• 聖水洞の経験は、伝統、創造性、経済成長のバランスを取る持続可能な都市開発のモデルとなる。