香港の土地共有制度で初の申請撤回

迅速化を目指す制度で起きた異例の撤退

香港が土地共有パイロット制度（LSPS）を開始して以来、民間開発業者が申請を取り下げたのは初めてだ。Lee On Investment (Holdings)傘下のBrasiliaは今年初め、元朗で3.1ヘクタールの土地に2,000戸超の住宅を建設する計画を撤回した。この動きは政府から発表されなかったが、公式文書に記録されている。住宅市場の先行きに慎重さが広がり、経済成長も鈍化するなかでの撤回で、同制度の申請はほかに6件だけとなった。

LSPSは、十分に活用されていない民有農地を、開発業者の利益と市の公営住宅目標を連動させることで、より迅速に住宅用地へ転換するために設けられた。簡単に言えば、土地所有者は容積率の引き上げを申請する代わりに、増加分の延べ床面積の大半を手頃な価格の公的住宅向けに確保する。政府はこの取引に伴い、基盤インフラの整備や、計画・開発許可の迅速化を約束する。

今回の撤回は、この試みの核心にある緊張関係を浮き彫りにしている。開発業者は市場が軟調で資金調達コストの先行きも不透明ななか、大きな割合の公営住宅を確保し、複雑な許認可手続きを進めるよう求められる。現在の環境では採算が合うのか、業界関係者の一部は以前から疑問を呈してきた。

立法会の開発事務委員会に所属するウェンディ・ホン・ウェン議員は、同制度の下で建設業者が直面するインセンティブの問題について、率直に意見を述べてきた。

制度の条件はもともと魅力的ではありませんでした。経済が安定している時でさえ、開発業者は利益を上げられず、収支を均衡させるのがせいぜいだったからです。

この見方は、早期の撤回が重要な意味を持つ理由を示している。制度の下で土地を提供する可能性があった土地所有者が慎重になっていることを示すとともに、公営住宅を大規模に供給する事業へ民間資本を呼び込むため、義務と便益のバランスが、短い日程に見合う形で調整されているのかという政策課題を浮き彫りにしている。

土地共有モデルの仕組み

LSPSは、新たな道路や排水設備、地域施設の整備によって高密度住宅の開発が可能となり得る、民有の農地やその他の低密度利用地を対象とする。事業者は容積率、つまり敷地面積に対する延べ床面積の割合の引き上げを求める計画を提出する。増加分の延べ床面積の少なくとも70％は、公営賃貸住宅や補助金付き分譲住宅など、公的住宅向けに確保しなければならない。残りは民間住宅分となり、開発業者は一般市場で販売できる。

その見返りとして、政府は高密度開発を可能にするインフラを整備し、各部門にまたがる許認可を調整する。これには、都市計画委員会、土地局、公益事業者との早期かつ予測可能な協議が含まれる。つまりこの制度は、公的インフラと迅速な手続きを提供する代わりに、同じ敷地で公営住宅を大量に供給し、民間住宅も一部建設することを目指している。

このモデルでも、プロジェクトの根本的なリスクはなくならない。土地所有者は法定の都市計画上の課題を解決し、農地を住宅用地へ転換するための土地プレミアムを支払い、交通や排水に関する技術要件を満たし、建設リスクを管理しなければならない。手続きが速まっても、新界の用地では申請から入居開始まで長期間かかることがあり、金利が高く販売が低調な局面では大きな要因となる。

なぜ開発業者は今、慎重なのか

複数の要因が香港の住宅事業の経済性を変えてきた。多くの地区で販売価格が落ち着き、借入コストは過去の低金利時代より高く、建設資材や人件費などの投入コストも上昇している。利益の見通しが限られるなかで何年も資本を拘束するプロジェクトは、社内の投資収益基準を満たしたり、融資を受けたりするのが難しい。この環境では、追加分の延べ床面積の大半を公営住宅に充てる制度は、迅速かつ低リスクでの供給に向けて他の条件が大きく有利に傾かない限り、採算を説明しにくい。

制度の下で、民間住宅分は開発業者の収益源となる。一方、公営住宅分からは通常、利益がほとんど、あるいはまったく出ない。そのため、開発業者が全面的には左右できない二つの要素が、採算を大きく左右する。農地を住宅用地へ転換する際に必要な土地プレミアムと、用途変更や造成、公益設備の更新にかかる時間だ。遅れは保有コストを通じて価値を損ない、土地プレミアムや許認可をめぐる不透明さは投資の魅力を弱める。

資金回収のタイミングも重要だ。多くの建設業者は、建設資金を賄うために先行販売に頼っている。香港では未完成住宅の販売に事前販売許可が必須で、重要な条件が満たされた後でなければ申請は承認されない。政府が審査の迅速化を約束しても、新界の新規開発地区では技術的な制約から初期段階の工事が遅れることが多い。その結果、販売収入が得られるまでの時間が延び、必要な融資額が膨らむ。

開発業者は財務基盤を重視し、新たな投資のペースを抑えることで対応してきた。一部の大手グループは、自社株買いや選別的な土地入札など、資本管理を強調している。これは、収益が不透明なプロジェクトを立ち上げるよりも、現金を温存したい意向を示す。民間の参加を前提とする制度は、こうしたほかの資本の使い道とも競合しなければならない。

元朗の計画の内容

撤回された申請の対象は、新界の元朗周辺部にある約3.1ヘクタールの土地だった。計画関連資料によると、全面開発時には2,000戸超が想定されており、中高層の住宅棟に加え、交通や公益設備の整備が必要となる規模だった。この地域には村落、ブラウンフィールドと呼ばれる未利用地、農地が入り交じる。こうした土地利用の転換には、交通、排水、地域施設を適切に管理するため、慎重な段階的開発が求められる。

制度の下では、政府が高密度開発を可能にする基盤整備を担うことになっていた。通常、新たなアクセス道路や排水能力の増強、人口増加を支える公共施設が必要となる。公的住宅を70％確保するルールに従えば、民間事業者の採算が成り立つ場合、このプロジェクトは市の手頃な価格の住宅供給に目に見える貢献をした可能性がある。

住宅供給への影響

一件の撤回だけで政策の成否が決まるわけではない。それでも、LSPSへの参加は開始以来、限定的にとどまっており、最初の撤退は、現在の義務と便益の組み合わせでは多くの土地所有者にとって不十分な可能性を示している。申請が少ないままであれば、短期的に民有地から相当量の公営住宅を確保するのは難しくなる。

香港には、手頃な価格の住宅を継続的に供給する必要がある。政府主導の新開発地区、住宅団地の再開発、その他の土地集約策による公的部門の供給が、引き続き供給の柱となる。こうした方法は民間パートナーなしでも進められるが、多額の公共工事と長い準備期間を要する。LSPSは、民間が管理する土地を活用し、この取り組みを補完することを目的としていた。今回の動きを受け、住宅目標の達成に向け、二つの手法をどう組み合わせるべきか見直しが促される可能性がある。

資金と許認可、採算を左右するコスト

事業の実現性は、特に新規開発用地では難航しやすい一連の規制・金融手続きに左右される。農地を住宅用地へ転換するには土地プレミアムの支払いが必要で、交渉には時間がかかるうえ、事業収益にも大きく影響する。開発業者には、土地や不動産取引に関わる文書への印紙税、各種料金、税率も適用される。内国歳入局は、印紙税の対象範囲、減免措置、不動産や賃貸借の書類に関する手続きをウェブサイトで説明している。詳細は、IRDの印紙税手続きのページird.gov.hkを参照できる。

販売面では、先行販売が資金確保に欠かせない。香港では、未完成の住宅を販売する前に事前販売許可が必要となる。土地局は、許可済み、審査中、撤回済みの案件について、月次・四半期ごとの最新情報を公表しており、市場の勢いや許認可の進捗を把握する手掛かりとなる。同局の報告書はlandsd.gov.hkで確認できる。

許認可や税金に加え、法務・行政手続きは土地登記所や複数の政府部門にまたがる。権利関係の確認、譲渡、抵当権設定、抹消は通常の手続きだが、時間とコストがかかる。LSPSは、関係機関の調整と公共工事の並行実施を約束することで、期間の短縮を目指して設計された。それでも、新界の複雑な用地では、高密度の住宅建設に先立ち、交通、排水、地域施設について段階的な整備が必要となる場合が多い。

関心を呼び戻すための政策調整

政策担当者は、収益を押し下げたり日程を遅らせたりする具体的な障害に対処できる。土地プレミアムの査定を迅速化し、透明性を高めれば、最大級の不確定要素の一つを減らせる。用地外のインフラ工事に関する標準的な手順、明確な節目、法定手続きの確実な期間設定は、土地保有コストを抑える。候補地につながる主要道路や排水設備への早期投資も、状況を大きく変え得る。

公的な目的を維持しながら、インセンティブの設計を調整することもできる。交通アクセスが限られる土地では民間住宅の割合をやや引き上げる、公営住宅の引き渡しを段階的に認める、共同インフラ基金を試験導入するといった方法で、建設中の資金繰りを改善できる可能性がある。事業の節目に連動した低利融資や、LSPS対象地のインフラ整備に向けた政府保証債など、専用の資金調達手段があれば、公営住宅の割合を減らすことなく、開発業者が必要な投資収益基準を満たしやすくなる。

用地選定と段階的な開発も重要だ。既存の鉄道や公益設備に近い計画は、現行ルールの下で実現しやすい。着工前の大規模な整備が必要な地域では、個別の取り決めが必要となるか、政府主導の土地集約や収用による開発の方が適している可能性がある。

他の住宅供給策から得られる教訓

世界各地の住宅政策も、同様の圧力に直面している。公的部門が民間パートナーに手頃な価格の住宅供給を委ねるなら、採算に現実味があり、日程も予測可能でなければならない。許認可が遅れたりコストが急増したりすれば、参加は減る。効果的な監督、明確なルール、透明性の高い進捗報告は、投資家と市民双方の支持を維持するのに役立つ。

香港にとって現実的なのは、民間参加が最も有効なところではそれを維持し、市場のインセンティブが弱すぎるところでは公的供給に頼ることだ。近いうちに事業化できる用地にパイロット制度を適用し、より複雑な地域では政府主導の整備を進める併用策なら、市場が調整する間も供給を増やすことができる。

要点

• Lee On Investment傘下の民間開発業者Brasiliaが土地共有パイロット制度への申請を撤回した。同制度の開始以来、初の撤退となる。
• 申請対象は元朗の3.1ヘクタールで、2,000戸超の住宅が計画されていた。
• 制度では、容積率の引き上げや許認可の迅速化と引き換えに、増加分の延べ床面積の少なくとも70％を公的住宅に割り当てる必要がある。
• ウェンディ・ホン・ウェン議員は条件に魅力がないとし、経済が安定していても開発業者は収支を均衡させるのがせいぜいだと指摘した。
• 今回の撤回は、販売低迷、資金調達コストの上昇、許認可に時間がかかるなかで、開発業者の意欲が弱まっていることを浮き彫りにした。
• 主なコスト要因には、土地プレミアムの交渉、印紙税や各種料金、資金繰りに影響する事前販売許可の時期がある。
• 政策の選択肢として、土地プレミアム査定の迅速化・明確化、インフラ整備手順の標準化、節目に応じた融資、難易度の高い用地での民間住宅割合の調整などが挙げられる。
• 政府主導の土地集約や新開発地区は公営住宅供給の柱であり、パイロット制度はその取り組みを補完することを目指している。