香港が「靴箱サイズ」の極小住宅を規制する理由
香港は、安全で適切な分割住宅の基準を法的に定め、「靴箱サイズ」と呼ばれる極小住宅が続いてきた時代に終止符を打とうとしている。新制度は2026年3月に始まり、世界有数の住宅費高騰都市で、長年、手頃な住まいの代替となってきた狭く危険な住戸を対象とする。
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立法会は9月下旬に「基本住宅単位法案」を可決し、条例は2025年10月3日に官報に掲載された。分割住宅の登録・認定制度を設け、基準を満たさない住戸を改修または閉鎖する期限を貸主に明示する。2027年には、未認定住戸を貸し出すことが重い罰則を伴う違法行為となり、最終的な適合期限は2030年に到来する。
課題の規模は大きい。当局によると、市内には約11万戸の分割住宅があり、およそ22万人が暮らしている。その多くは共用設備や換気の悪い古い階段式集合住宅を区切って造られたもので、面積がわずか50平方フィートほどの住戸もある。地価の高さ、住宅用地の供給不足、公営賃貸住宅の長い入居待ち期間を背景に、安全性や衛生面への懸念が広がるなかでも、こうした間仕切り住宅は増えてきた。
基本住宅単位法が定める要件
法律は、分割住戸を認定済みの基本住宅単位として貸し出す前に満たすべき最低居住基準を定めている。各住戸の床面積は8平方メートル以上、天井高は2.3メートル以上とし、開閉可能な窓を少なくとも1つ設けなければならない。また、住戸内に独立した囲いのあるトイレと洗面台を備える必要がある。条例は照明、換気、主要な安全設備についても要件を定めている。
面積や基本設備に加え、火災・構造安全基準への適合と、水道・電気メーターの個別設置も求められる。これにより、入居者が料金を一律に割り当てられたり、不当な請求を受けたりすることを防ぐ。基準を満たす住戸は認定を申請でき、合法的に貸し出せることが確認される。基準を満たさない住戸は、改修するか、元の間取りに戻さなければならない。
登録と取り締まりの仕組み
新条例は2026年3月1日に施行される。同日から、分割住戸を貸し出すすべての貸主は12カ月以内に登録しなければならない。2027年3月に登録期間が終わると、未登録または未認定の住戸を貸し出すことが違法行為となる。検査も制度を支え、当局は各住戸を基準に適合させる工事を求める是正通知を出す権限を持つ。
期限内に登録した貸主には、2027年3月から2030年2月までの36カ月間の猶予期間が設けられ、必要な改修を終えて認定を取得できる。違法行為となった後に未認定住戸を貸し出すと、最大30万香港ドルの罰金と最長3年の禁錮刑が科される可能性があり、違反が続けば日ごとの罰金もあり得る。早期の参加を促すため、当局は制度開始初期の手数料を免除または減額し、その後、通常料金に移行する方針だ。認定には有効期間が設けられ、更新が必要となる。検査や適合状況の確認も継続される。
影響を受ける住戸数
政府は、分割住宅の約3分の1が新たな最低基準を満たさないと推計している。最も多い不適合は床面積が8平方メートル未満であることだが、開閉可能な窓や十分な天井高を欠く住戸もある。改修や閉鎖が進んでも、相当数の住戸は残ると当局は見込む。住宅当局は、約8万戸が新基準を満たしたうえで引き続き利用される可能性があるとしている。
現在の住戸の環境は厳しい場合がある。分割住宅の多くは、配線が古く共用部も狭い老朽化した階段式集合住宅にある。複数の世帯が設備を共用する住戸もある。窓のない部屋は珍しくなく、最も狭いタイプでは1人当たりの平均居住面積が約65平方フィートにとどまることもある。火災の危険や換気の悪さには、繰り返し懸念が示されてきた。
貸主と賃貸市場への影響
事業者は、基準への適合には費用がかかり、技術的に不可能な場合もあると指摘する。独立したトイレの設置や換気設備の追加、窓の要件への適合には多額の費用がかかり、すべての間取りで実現できるわけではない。改修業者が、住戸1戸の改修費として約15万香港ドルを見積もった例もある。基準を満たせないと見込んで、すでに住戸を閉鎖した事業者もいれば、間仕切りを撤去して一つの賃貸住戸に戻す計画の事業者もいる。
家賃は大きな懸念事項だ。低所得世帯の多くは、月額5,000香港ドル未満の住戸を含む市場で最も安い住宅に頼っている。支援団体は、制度の見直しで供給の一部が失われれば、最も狭く安い住戸がなくなる可能性があり、貸主が改修費用を新規契約の家賃に上乗せするおそれもあると警告する。例えば、現在なら約4,500香港ドルで借りられる75平方フィートほどの住戸が市場から姿を消し、110～130平方フィートの広めの住戸が、より高い月額家賃で最低価格帯の選択肢になる可能性がある。
分割住宅に対する既存の家賃規制は、圧力の一部を和らげるものの、すべてを抑えられるわけではない。2022年に施行された賃貸借規制では、2年ごとの契約を連続して2期更新でき、入居者には4年間の居住権が保障される。更新時の家賃値上げは10％を上限とし、公式の家賃指数に連動する。最初の2年契約期間中の値上げは禁止され、水道光熱費や基本サービスの不当請求も禁じられている。一方、新規契約の当初家賃には上限がないため、需要が供給を上回れば、新基準に適合した住戸の家賃がなお上昇する可能性がある。
政府の対応と住宅供給
当局は、公営住宅や暫定住宅の供給が予定されているため、家賃上昇圧力は限定的だと主張する。何永賢（ウィニー・ホー）住宅局長は、公営住宅の供給が今後増え、ライト・パブリック・ハウジングのような短期プロジェクトも拡大することから、賃貸市場が大きく上昇する余地はないとの見方を示している。政府のデータによると、分割住戸に暮らす世帯の40％超が公営賃貸住宅に申し込んでおり、約20％は入居資格があるものの、まだ申請していない。長期的には、公営住宅の供給を拡大して入居待ち期間を短縮しながら、2049年までに基準を満たさない分割住宅をなくすことを目指している。
住宅局は、規制の抜本的な見直しについて、安全や衛生面で劣悪な環境に耐えてきた住民の基本的人権を守るための一歩だと位置づけている。同局は公式の政策文書で、条例の目的を次のようにまとめた。
現政府は改革に取り組み、変化を受け入れる。これは、分割住宅に安全で衛生的かつ妥当な居住環境を確保することを目的とする。
当局は、特別な事情のある場合、空気の質や衛生面を考慮して窓の要件を柔軟に適用する可能性も示している。その場合も、安全、換気、健康を重視する方針だ。新基準は厳格だが、現場の制約で一部の設備の設置が難しい場合には、実情に応じて運用するという。
安全と健康への懸念
対策を求める世論を後押ししてきたのは、安全への懸念だ。分割住宅では、建物の強度を損なう構造変更や避難経路の閉塞、火災の危険が見えにくい形で生じることがある。場当たり的な配線、回路の過負荷、排煙設備の不足は、古い建物で痛ましい事故を招いてきた。2010年の建物崩壊事故と、2024年に佐敦（ジョーダン）で起きた死亡火災により、古い集合住宅に潜む危険への懸念が深まった。
衛生面も対策の理由の一つだ。過密状態、共用洗面所、空気の流れの悪さ、湿気のこもった室内は、カビや害虫の発生につながる。窓がない、または固定窓しかない住戸では、熱や臭いがこもり、高齢者や子どもには特に厳しい環境となる。条例は換気、照明、衛生に関する最低基準を法律に盛り込み、一般的な住宅を借りる余裕のない人々が、こうした環境を当然のこととして受け入れざるを得ない状況を改める。
入居者の権利と今できること
未認定住戸に住んでいる入居者が刑事責任を問われることはない。罰則の対象は、未認定または基準不適合の住戸を貸し出す側だ。分割住宅に住んでいる場合は、貸主に2026年の登録予定と、改修後の認定取得について確認しよう。賃貸借契約書や領収書の控えも保管しておく。水道光熱費が個別メーターに基づき、公式料金で請求されていることも確認したい。
2022年に始まった賃貸借規制は、一定の安定をもたらしている。2年契約を連続して2期更新でき、4年間の居住権が保障される。更新時の家賃値上げは10％以下に制限され、公式の家賃指数に連動するほか、最初の2年契約期間中の値上げは禁止されている。水道光熱費の不当請求も禁じられている。こうした規則に反して退去を迫られたり、突然の大幅な家賃引き上げに直面したりした場合は、差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）や入居者を支援する地域団体に相談してほしい。
「靴箱サイズ」の極小住宅が広がった理由
香港では何年にもわたり、住宅価格が世界最高水準にある一方、住宅用地に指定される土地はごく一部に限られてきた。その結果、住宅需要と手頃な住宅の供給との間に構造的な不均衡が生じている。多くの古い地域には、間仕切りで小部屋に分けやすい20世紀半ばの階段式集合住宅が立ち並ぶ。学生、新たに移住してきた人々、高齢者は、市場価格のマンションには手が届かず、公営住宅の入居待ちも何年にも及ぶことがあるため、こうした部屋を選んできた。
貸主や事業者にとって、このビジネスは収益性が高かった。900平方フィートのマンション1戸を5～6室に分け、それぞれから家賃を得れば、合計額は同じ住戸を1世帯に貸した場合の家賃を上回ることが多い。過去の監督の弱さも相まって、こうした仕組みがさらなる間仕切りを促してきた。住宅の基準適合を進めれば最も狭い部屋の採算性は低下するため、政府は規制と公営住宅の拡充を同時に進めている。
今後の予定
日程は決まっている。条例は2026年3月1日に施行され、同時に登録が始まり、申請期間は1年間となる。2027年3月からは、未登録または未認定の分割住戸を貸し出すことが違法行為となる。貸主にはその後、2030年2月までに是正工事を終えて認定を取得するか、物件を一般的な間取りに戻すことが求められる。当局は2027年に検査と取り締まりを強化する方針で、制度開始時には手数料を免除または減額し、その後に通常料金を適用する。
支援団体は、取り締まりが確実に行われるか、より広範な住宅供給計画が予定通り進むかを注視する。公営住宅や暫定住宅の供給が計画通りに増えれば、基準を満たさない住戸がなくなるなかでも、分割住宅の家賃上昇圧力は和らぐ可能性がある。供給が遅れれば、市場の最も低価格帯にいる入居者は難しい選択を迫られかねない。今後24～48カ月で、新たな住宅供給と組み合わせた規制が、危険な間仕切り住宅に依存する香港の状況に終止符を打てるかが明らかになる。
要点
- 新条例により基本住宅単位が設けられ、2026年3月から床面積8平方メートル未満の住戸は禁止される。
- 各住戸には開閉可能な窓、独立した囲いのあるトイレと洗面台が必要で、火災・構造安全、照明、換気の基準も満たさなければならない。
- 2026年3月1日に登録が始まり、貸主には物件を制度に登録するための12カ月間が与えられる。
- 2027年3月から、未登録または未認定の住戸を貸し出すことが違法行為となる。
- 貸主は2030年2月までに是正工事を終えて認定を得るか、元の間取りに戻さなければならない。
- 罰則は最大30万香港ドルの罰金と最長3年の禁錮刑で、違反が続けば日ごとの罰金が科される可能性もある。
- 約11万戸の分割住宅におよそ22万人が暮らし、約3分の1が基準を満たさないと推計される。
- 改修や閉鎖後も約8万戸が残ると当局は見込み、公営住宅と暫定住宅の供給も拡大する予定だ。
- 分割住宅の賃貸借規制では、更新時の家賃値上げを10％以下に制限し、最初の2年契約期間中の値上げを禁じている。
- 新制度で刑事責任を問われるのは基準不適合の住戸を貸し出す側で、入居者は対象とならない。
