2025年、香港の住宅取得の難しさが焦点に
香港では今も、多くの人にとって持ち家は手の届かないものだ。チャップマン大学人口統計・政策センターが発表した長年にわたる調査「デモグラフィア国際住宅取得可能性」の2025年版によると、8カ国の主要住宅市場95カ所のうち、手頃と評価された市場は一つもなかった（2024年第3四半期）。香港は再び最も住宅を取得しにくい市場となり、中央値倍率は14.4だった。この比率は、標準的な住宅の価格が、税引き前の世帯所得の中央値の14年分を超えることを意味する。香港がこのランキングの首位に立つのは14年連続だ。
目次
デモグラフィアは分かりやすい指標を用いる。住宅価格の中央値を世帯所得の中央値と比較し、「中央値倍率」と呼ばれる価格・所得比を算出する。倍率が9.0以上の市場は、同調査で「極めて取得困難」と分類される。現在、世界にはこの基準に該当する市場が12カ所ある。一方、主要市場で最も取得しやすいのはピッツバーグで、倍率は3.2。それでも同報告書の分類では「やや取得困難」に当たる。香港の倍率は、前年の16.7、パンデミック前の2019年の20.8から低下した。住宅価格の軟化と所得の緩やかな回復が背景にある。それでも住宅価格と世帯所得の隔たりは大きいままだ。
ランキングの仕組みと数値の意味
調査では各市場を、都市中心部だけでなく、労働市場や通勤圏に沿って設定している。この方法により、標準的な世帯の収入が、地域の住宅価格に対してどれほどの購買力を持つかを比較できる。また、国全体の平均が実態を見誤らせることがある理由も分かる。同じ国でも、土地市場に柔軟性がある都市圏と、拡大が厳しく制限されている都市圏では、状況が大きく異なる場合がある。
中央値倍率とは
例えば、住宅価格の中央値が30万、税引き前の世帯所得の中央値が7万5,000なら、中央値倍率は4.0となる。この手法に基づき、同報告書は市場を、倍率3.0以下の「取得可能」から、9.0以上の「極めて取得困難」までの段階に分類する。
所得や価格が変われば、比率も変化する。住宅価格の下落や世帯所得の増加で倍率が下がることがあるが、住宅ローンの返済負担が依然重く感じられる場合もある。香港の倍率が改善しても、住宅購入者が大きな障壁に直面し続けている理由の一端はここにある。
香港の住宅価格が高止まりする理由
香港では、開発可能な土地の不足、数十年にわたる土地供給の厳格な管理、そして根強い需要が価格を押し上げている。域内の多くは山地か郊郊公園として保全され、都市部の範囲は限られている。世帯は限られた住空間を奪い合う一方、国内外の資本も資産価値を保つ手段として不動産を求めている。需給のバランスが初めて住宅を購入する人に有利に働くことは、ほとんどなかった。
土地制度も状況を複雑にしている。土地はすべて政府が所有し、開発業者への借地権付き売却を通じて供給を管理する。土地収入は公共サービスの財源の大きな割合を占めるため、政府には供給を慎重に管理する財政上の動機がある。一部地区では都市計画規則や高さ制限が新規供給を抑えている。デモグラフィアの調査に関連する研究は、都市成長境界やグリーンベルトなどの市街地拡大抑制策が人為的な希少性を生み、規制区域の境界付近で地価を押し上げると指摘する。
価格上昇の勢いは弱まっている。2025年第1四半期までに、公式価格指数は前年同期比で約7.8％下落し、年間ベースで13四半期連続の下落となった。2024年の住宅完成戸数は75％超増加し、新築住宅の販売は3分の1超伸び、中古住宅の取引も増加した。政府は需要喚起に向け、購入者向けの複数の印紙税を撤廃し、住宅ローンのストレステストを緩和した。昨年末には、平均総賃貸利回りが約3.9％に上昇した。こうした変化があっても、多くの世帯にとって住宅取得は依然として難題だ。
チャップマン大学人口統計・政策センターのジョエル・コトキン所長は、住宅価格の問題で都市計画の選択が中心的な役割を果たしていると指摘する。
こうした高価格は、主に都市周辺部の成長を抑えようとする政策の産物です。都市はこれまで通常、周辺部へと拡大してきました
この批判は香港のように土地が限られた市場に当てはまる。周辺部での新規供給に規制が加われば、価格体系全体に波及しかねない。
現場の暮らし：過密住宅と暑さが増す都市
こうした比率の背後には、ますます厳しさを増す日々の生活がある。推計では、約22万人が分割住宅、ケージハウス、屋上の建物で暮らしている。多くは狭く、窓がないか、換気が不十分だ。浴室や台所を共同で使うのも珍しくない。暑さが最も厳しい時期には、薄い壁やトタン屋根に熱が夜遅くまでこもり、眠りにくくなるうえ、高齢者や子どもの健康リスクも高まる。
香港社区組織協会の副所長、Sze Lai Shan氏は、域内各地で低所得世帯を支援している。こうした住居の生活環境を長年にわたって記録してきた。
かなり非人道的な環境もあります
暑さが負担に拍車をかける。香港天文台によると、2024年は猛暑日が過去最多となり、気温が33度以上に達した日は52日だった。分割住宅の住民を対象にした調査では、夏の間に睡眠障害、皮膚疾患、めまい、精神的ストレスが広く見られる。地域支援の担当者によると、家族がエアコンを動かし続けるために食事を切り詰めたり、高齢者が涼を求めて日中を図書館で過ごしたりしている。
改革や大型開発だけで十分か
政府は将来の供給源として二つの大型開発計画を掲げる。深圳との境界付近で進める「北部都会区」計画は、90万戸超の住宅、交通網、雇用拠点を備えた新たな都市圏の形成を目指す。「ランタオ・トゥモロー・ビジョン」は、人工島を建設し、20万戸超の住宅を供給する構想だ。いずれも時間をかけて都市の姿を変える可能性があるが、費用や工学上の課題、長い工期を考えると、目先の圧力を和らげることはできない。
政策当局は、より短期の対策にも動いている。2027～2028年までに簡易型公営住宅約3万戸を整備する目標を掲げ、移行期住宅2万1,000戸超の準備も進めている。住宅建設の完成戸数増加と住宅ローン規制の緩和も、活動の活発化を示している。重要なのは、供給戸数だけでなく、新たな住宅が購入者の支払い能力に見合うかどうかだ。
デモグラフィア調査の著者、ウェンデル・コックス氏は、土地価格が高止まりし、周辺部の供給が阻まれれば、密度を高めるだけでは一般的な世帯の負担を軽減できないと警鐘を鳴らす。
フロンティア公共政策センターのデービッド・リース所長は、住宅取得難がより広い生活費問題の核心にあると指摘する。
手頃な住宅の状況が悪化したことが、中間層や労働者階級を襲う現在の生活費危機の主な要因です
公営住宅政策も批判の対象になっている。香港大学の経済学教授、マイケル・ウォン氏は、入居資格の継続規則や補助住宅の入れ替わりの遅さを批判し、新規申請者を民間賃貸市場にとどめていると主張する。
これはひとえに公営住宅政策の失敗です
幅広い層の住宅取得を可能にするには、土地供給、インフラ整備、公営住宅の迅速な供給、そして一般的な所得層が購入できる価格帯の民間住宅の供給計画を組み合わせる必要がある。
香港と他都市の比較
最も取得しにくい市場の上位には香港のほか、シドニーや北米西海岸の複数の都市が並ぶ。いずれも需要が高く、地理的または規制上の制約で市街地の外方拡大が限られている。倍率が10を超える都市も複数あり、購入者が極めて厳しい状況に置かれていることを示している。
- 香港 14.4
- シドニー 13.8
- サンノゼ 12.1
- バンクーバー 11.8
- ロサンゼルス 11.2
- アデレード 10.9
- ホノルル 10.8
- サンフランシスコ 10.0
- メルボルン 9.7
- サンディエゴ 9.5
反対側の最下位には、調査対象95市場のうち倍率が最も低い3.2のピッツバーグが位置する。それでも「取得可能」の基準である3.0以下には届かない。調査開始から20年の歴史で、主要市場がこの基準を満たさなかったのは初めてだ。
アジア太平洋地域における取得可能性と手の届きやすさ
異なる指標も、同じ厳しい状況を示している。ULIの「アジア太平洋住宅取得可能性指数」は、世帯所得の中央値の5倍以下で購入できる住宅を「手の届く価格」と定義する。この基準では、香港のマンション価格は所得中央値の約23.4倍に当たり、2024年の地域内で最も厳しい水準だった。賃貸については、DWSの別の世界調査によると、香港の世帯は標準的な2ベッドルーム住宅を借りるために可処分所得の約61％を支出しており、世界でも負担が特に重い地域の一つだ。地域内の状況は一様ではない。シンガポールの公営住宅制度では、多くのHDB住宅の購入費用が標準的な所得層の手の届く範囲に保たれており、東京では賃貸住宅の供給が豊富なため、都心区の平均家賃は所得の約17％にとどまる。それでも、最大規模のビジネス拠点では、若い家族の大半にとって持ち家は手の届かないままだ。
要点
- 「デモグラフィア国際住宅取得可能性」2025年版（2024年第3四半期）で、香港は中央値倍率14.4となり、再び最も住宅を取得しにくい市場となった。
- 調査対象の95市場に「取得可能」と評価された市場はなく、12市場が「極めて取得困難」とされた。
- 香港の倍率は前年の16.7、2019年の20.8から低下した。価格下落と住宅完成戸数の増加が寄与したが、購入者にとっての隔たりは依然大きい。
- 北部都会区とランタオ・トゥモロー・ビジョンは、将来的に110万戸超を供給する可能性があるものの、短期的な緩和策にはならない。
- 短期策には、追加的な印紙税の撤廃、住宅ローンのストレステスト緩和、2027～2028年までに簡易型公営住宅約3万戸を整備する計画が含まれる。
- 賃貸負担も重く、ある調査では香港の世帯が可処分所得の中央値の約61％を家賃に充てていると推計されている。
- 極端な暑さと分割住宅が、低所得世帯の負担に拍車をかけている。
- 専門家は、一般的な世帯が支払える価格で住宅取得を可能にする鍵として、土地供給、都市計画規則、インフラ整備を挙げている。
