住宅費の圧力が続く中、頭金の引き下げを検討
カザフスタン政府は、2026年末までに住宅2,040万平方メートルの完成を目指す中、住宅支援制度で求められる初期支払いの引き下げを検討している。オルジャス・ベクテノフ首相は、金融市場規制・発展庁と産業・建設省に提案を準備するよう指示した。この指示は10月13、14日に公表された。
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2026年10月13日17時57分に掲載された報道によると、金融市場規制・発展庁は産業省とともに「頭金の額を引き下げる仕組みを導入するための追加提案を策定する」よう求められた。この文言は報道からの翻訳であり、提供された情報源には公式の指示書や提案提出期限は含まれていない。
検討されている変更は、具体的な障壁に対処するものだ。補助付き住宅ローンでも、買い手が鍵を受け取るまでに数百万テンゲが必要になることがある。価格2,000万テンゲの住宅では、頭金が10％なら200万テンゲを用意しなければならない。20％の場合は、その額が倍の400万テンゲになる。
不動産開発や建設・改修の専門家であるディリャラ・セイトヌロワ氏は、住宅需要は消えたのではなく、資金調達の難しさによって抑えられていると指摘する。同氏は頭金の引き下げを支持する一方、買い手には手頃な金利の融資が必要であり、開発業者には事業を完成させるだけの資金が必要だと警告している。
同氏の見立ては、付加価値税率の引き上げ、建設中に住宅購入者から集める資金を規制するルールの厳格化、年金貯蓄へのアクセス制限という3つの圧力を結びつける。それぞれが、住宅価格から家計が購入に充てられる資金まで、同じ取引の異なる部分に影響を及ぼす。
政府が求めたのは提案であり、新たな頭金要件の発表ではない。新たな割合や実施日、提案の提出期限は公表されていない。購入希望者にとって、当面は既存の制度要件に基づき、必要な貯蓄額が決まる。
購入者が現在支払う必要のある額
オトバシ銀行の公式な「ナウルズ」制度の規則では、最低頭金は融資額の20％と定められている。ただし、内装工事が完了した新築住宅を購入する場合は融資額の10％となる。「5-10-20」制度の最低頭金も10％だ。
頭金とは、住宅購入価格のうち、買い手が最初に支払う部分を指す。住宅ローンは残りの融資対象額を賄い、借り手は利息とともに時間をかけて返済する。価格やその他の融資条件が同じなら、頭金を引き下げることで当初必要な貯蓄額は減る一方、借入額は増える。
価格2,000万テンゲの住宅で、頭金を20％から10％に引き下げると、初期の支払いは400万テンゲから200万テンゲに減る。融資対象額は1,600万テンゲから1,800万テンゲに増える。これは既存の割合を用いた試算で、政府が発表した提案ではない。
この住宅価格を基にした例は、「ナウルズ」制度で必要となる頭金の計算ではない。同制度の公式規則では、最低額を融資額に対する割合で定めている。
こうした変更が役立つかどうかは、家計収入にも大きく左右される。頭金を少なくできても、毎月の返済に苦労する家族もいるだろう。したがって、頭金の引き下げと無理のない返済額は、購入の異なる部分に対応する。一方は制度を利用し始める助けとなり、もう一方は返済を続けられるかを左右する。
政府が目指すのは建物の完成だけではない
ベクテノフ首相は、計画されている住宅2,040万平方メートルの供給を建設政策の優先課題に位置づけている。その指示は、住宅を住民に引き渡す際の状態にも言及している。
ベクテノフ首相は、住宅はインフラや設備を備え、すぐに使用できる状態でなければならないと述べた。
「同時に、住宅は完全に完成し、必要なインフラや設備を備えていなければならない」とベクテノフ首相は述べた。
地方のアキム（執行機関）には、用地を事前に準備し、インフラ整備を加速するよう求めた。要件として挙げられているのは、上下水道、暖房、電気、道路へのアクセス、造園などだ。こうしたサービスの整備は、家族が完成した建物に実際に入居できるかどうかを左右する。
住宅ローン政策とのつながりは実務的なものだ。買い手には、無理のない購入条件と、実際に住める住宅の両方が必要になる。開発業者にとっても、事業を完成させるには、公共設備への接続や用地の準備が遅滞なく進むことが重要だ。政府の指示は、資金調達と建設の準備を同じ議題に位置づけている。
建設が伸びても住宅需要が弱い理由
政府会合に関する報道によると、カザフスタン経済は対象となる9カ月間に4.2％成長し、建設部門は11.5％拡大した。この2つの数字を比べると、建設の伸びは経済全体の約2.7倍だった。
セイトヌロワ氏によると、大型の政府インフラ事業が建設活動を下支えする一方、民間の住宅開発業者や家計は資金調達に苦しんでいる。同氏は、住宅完成目標と併せて、2029年までに実施される900億ドル規模のインフラ計画を挙げた。
建設統計は、住宅購入より幅広い工事を対象とする。インフラ支出で建設業者の仕事が維持される一方、家族は頭金を用意できなかったり、住宅ローンの審査に通らなかったりすることがある。民間住宅市場は、家計の購買力や建設会社が利用できる資金に、より直接的に左右される。
セイトヌロワ氏が示す業界推計は、民間市場の厳しさを浮き彫りにする。同氏によると、合法的な住宅供給はほぼ半減し、第1四半期に事業を再開した企業は約12％にとどまり、市場取引の最大70％が現金で行われている。これらは公式統計ではなく、業界推計だという。
同氏の見立てでは、住宅供給が縮小する中、住宅ローンを利用しにくいことが購入を妨げている。現金取引の割合に関する推計は、提案されている政策との関係で特に重要だ。頭金を引き下げれば、価格全額を自力で支払える人ではなく、購入に融資が必要な人を支援することになる。
税制変更で頭金の貯蓄が難しくなる可能性
セイトヌロワ氏は、住宅販売が以前は免税だったことに触れ、2026年の付加価値税（VAT）率16％への引き上げも、新たな圧力の要因に挙げている。付加価値税は、課税対象の販売に課される税だ。
同氏によると、開発業者は税負担の増加により住宅価格が14～20％上昇すると見込んでおり、主な影響は2027年と2028年に表れる可能性が高い。これらの割合はセイトヌロワ氏が示した見通しであり、住宅価格の引き上げが発表されたわけではない。
頭金の額は、必要な割合と住宅価格の両方で決まる。同氏が予想する価格上昇を2,000万テンゲの例に当てはめると、価格は2,280万～2,400万テンゲとなる。頭金要件が10％なら、購入者が必要とする額は228万～240万テンゲで、値上がり前の200万テンゲを上回る。
頭金要件が20％の場合、同じ試算で必要額は400万テンゲから456万～480万テンゲに増える。必要な割合の引き下げは負担を和らげる可能性がある一方、価格上昇は逆方向に作用する。購入者が最終的に得る恩恵は、両方によって決まる。
建設業者を守る仕組みと建設資金へのアクセス
セイトヌロワ氏は、新建設法典と、共同持分契約を通じて市民から集める資金の扱いにも言及している。この契約では、住宅の建設中に購入者が代金を支払うため、建設の進捗や完成は購入者にとって特に重要になる。
同氏によると、法典は政府保証がある場合に限り、開発業者がこうした契約を通じて市民から資金を集めることを認めている。同氏の見立てでは、必要な保証を得ることは中小企業にとって難しく、手頃な価格の住宅供給を減らす可能性がある。
保証は、住宅完成前に資金を支払う購入者を保護するためのものだ。セイトヌロワ氏が懸念するのは、規制強化と建設業者が利用できる資金との関係だ。企業が別の建設資金を確保できないまま購入者の資金を利用できなくなれば、事業が凍結されかねないと警告する。
同氏は、購入を支援する施策と規制を連携させる必要があると主張する。問題は住宅取引の両側にまたがる。家計には購入可能な道筋が必要であり、開発業者には販売した住宅を完成させる資金が必要だ。事業が凍結されれば、代金を支払ったのに住宅を受け取れない購入者が増える可能性があると、同氏は述べる。
頭金を左右するもう一つの要素、年金貯蓄
セイトヌロワ氏によると、カザフスタンの統一積立年金基金からの引き出しは、住宅の頭金を賄う主要な手段となってきた。同氏は、2025年に引き出し額が83％増えたと述べ、住宅購入において年金貯蓄へのアクセスがいかに重要になっていたかを示すと指摘した。
年金の引き出し規則では最低充足基準が設けられており、年金口座に残さなければならない貯蓄額が定められている。基準が引き上げられると、口座残高が変わらなくても、住宅購入に使える引き出し額が減ることがある。
セイトヌロワ氏は、基準引き上げ後の6月5日から10日までに、基金が住宅改善に関する申請52件を実行したと指摘する。同氏は、この数字を年金貯蓄へのアクセスが制限されている証拠として示した。この例は短期間に実行された申請数であり、年間の引き出し額の変化を示す数字とは異なる。
頭金に年金資金を充てる予定の家計にとって、引き出し規則の厳格化は、別の方法で用意しなければならない額を増やす可能性がある。住宅ローンの頭金が下がれば、その問題は一部緩和されるかもしれないが、借り手は引き続き制度の利用資格や返済要件を満たさなければならない。
家計向けマイクロローンの残高も1兆4,000億テンゲに達したと報じられている。マイクロローンは一般に住宅ローンより少額の融資で、この数字は住宅政策の指示とともに議論される家計の借り入れ状況を示す。政府の課題は、家族の返済能力を考慮しながら、住宅資金へのアクセスを改善することだ。
主要都市以外にも広がる住宅の品質基準案
マクスト・ナシブルロフ下院議員は、クルルタイ（国民会議）の本会議で、住宅の最低品質基準を統一するよう呼びかけた。同氏の提案は、国費で建設される住宅と他の資金で建設される住宅の両方を対象とし、議論を購入費用から住民が暮らす環境にまで広げるものだ。
ナシブルロフ氏は、住宅設計に照明、歩道、造園、遊び場、スポーツ施設、休憩スペースを盛り込むよう求めている。また、高齢者や障害者に適した場所にも言及し、とりわけ地区中心部や村落で、こうしたニーズが見過ごされていると述べた。
同議員は、過去に建設された公営住宅について、設計・費用関連書類に記載された要件と実際の工事を照合して点検するよう提案した。これにより、建物が引き渡されたかどうかだけでなく、約束された施設が整備されたかどうかにも焦点が当たる。
ナシブルロフ氏は、基準をアスタナや州都だけでなく、各集落のニーズを考慮したうえで適用すべきだと述べた。この提案は、新たな住宅にインフラや設備を整えるよう求めたベクテノフ首相の指示にもつながる。日々の暮らしに適した住宅を得るには、住宅ローンを利用できることだけでは不十分だ。
住宅政策をめぐる議論の節目
頭金の引き下げ案は、数年にわたる制度変更や目標と並んで検討されている。こうした経緯から、セイトヌロワ氏が購入者向け融資と建設資金を一体的に検討するよう当局に求めている理由が見えてくる。
- 2025年：セイトヌロワ氏によると、年金の引き出し額は83％増加。年金貯蓄は住宅の頭金を賄う主要な手段となっている。
- 2026年：VAT率が16％に引き上げられる。セイトヌロワ氏は、この税制変更を将来的な価格上昇圧力の要因に挙げている。
- 2026年10月13、14日：住宅制度の頭金引き下げに向けた提案を準備するよう求めるベクテノフ首相の指示が公表された。
- 2026年末：政府は、インフラや設備が整った住宅2,040万平方メートルの完成を目指す。
- 2027年、2028年：セイトヌロワ氏は、税負担増による住宅価格への主な影響が表れると予想している。
- 2029年まで：セイトヌロワ氏が挙げた900億ドル規模のインフラ計画が続く。
購入者にとって目先の焦点は、頭金の変更案によって初期の支払いが無理のない額になるかどうかだ。建設業者にとっては、資金調達やインフラの整備状況が、市場に供給される住宅の量を左右する。セイトヌロワ氏の主張の要点は、需要を支える施策を建設継続のための措置と並行して進める必要があるということだ。
要点
- ベクテノフ首相は住宅制度の頭金を引き下げる提案を求めたが、新たな割合や開始日は発表されていない。
- 「ナウルズ」制度の公式な最低頭金は融資額の20％。内装工事が完了した新築住宅では10％となる。
- 政府は2026年末までに、インフラや設備が整った住宅2,040万平方メートルの完成を目指す。
- セイトヌロワ氏は、税負担、開発業者の資金調達制限、年金貯蓄へのアクセス縮小が、価格や供給を圧迫する可能性があると警告している。
- 合法的な住宅供給の縮小や現金取引の広がりに関する同氏の推計は、公式統計ではなく業界の見立てだ。
- ナシブルロフ氏は、都市、地区中心部、村落に適用する住宅の最低品質要件を提案している。
