全国計画の柱は営業許可の確認と建物規則
マレーシアは、短期滞在向けに提供される宿泊施設に登録を義務付け、合法的に営業する前に地方自治体の許可条件を満たすよう求める全国指針の策定を進めている。オンライン予約プラットフォームには、無許可物件の掲載を取り下げることが求められる見通しだ。一方、アパートなどの区分所有物件には、それぞれの建物管理規則が引き続き適用される。
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アイマン・アティラ・サブ住宅・地方自治相は2026年10月26日、国会下院で枠組みの概要を説明した。指針は観光・芸術・文化省との最終確認中で、閣議での検討に続き、地方自治国家評議会の合意を経て州・地方自治体が採用する予定だ。
この提案が進む中、ペナン州は2027年1月1日から独自規則を改定する準備を進めている。小規模事業者の手数料を引き下げ、許可される客室数の上限を5室から10室に引き上げる内容などが含まれる。これらの動きは、賃貸物件の近隣住民からの苦情に対応しながら、観光事業を受け入れようとするマレーシアの取り組みを示している。
アイマン・アティラ氏は、騒音、安全性、共用施設の不適切な利用、見知らぬ宿泊客が住宅建物に出入りする問題への懸念を示した、パカタン・ハラパン所属のブキット・ベンデラ選出議員、シェルリーナ・アブドゥル・ラシッド氏に答弁していた。
政府がSTRAと呼ぶ短期賃貸宿泊施設とは、主にオンライン予約プラットフォームを通じて短期間貸し出される住宅物件を指す。全国枠組みでは、登録、安全、衛生、運営管理のほか、運営者が周辺地域に対して負う責任を定める。
承認手続きの流れ
住宅・地方自治省は、PLANMalaysiaを通じ、観光省、州政府、地方自治体とともに指針を策定している。全国共通の規制上の基準を設けることが狙いだが、許可や取り締まりには引き続き、各地域を管轄する当局が関与する。
アイマン・アティラ氏によると、文書を閣議に再提出する前に、観光省からの意見を待っている。その後、首相が議長を務め、州首相らが出席する地方自治国家評議会が審議し、全体合意を図る。
副大臣は国会答弁で、手続きの順序を次のように説明した。
文書は、州・地方自治体が全国で採用する前に、相互合意を得るため地方自治国家評議会に提出される。
全国規則の施行日や、年間180泊とする上限案の最終決定は発表されていない。そのため運営者は、承認手続きが続く枠組みと、ペナン州などですでに適用されている地域規則の双方に対応する必要がある。
地方自治体の営業許可と観光宿泊施設の登録の関係については、観光・芸術・文化副大臣のカイルル・フィルダウス・アクバル・カーン氏が以前の国会答弁で説明している。同氏によると、両省は、STRA施設が観光宿泊施設として登録されるには、まず該当する地方自治体から営業許可を取得する必要があるとの認識で一致した。
マンション管理組織の権限は維持
マンションの所有者は、公的な営業許可要件と建物を規定するルールの両方を考慮しなければならない。提案されている枠組みの下でも、区分所有物件には2013年区分所有管理法に基づく共同管理機関または管理法人の決定や細則が引き続き適用される。
区分所有では一般に、各住戸の個別所有と、廊下、エレベーター、レクリエーション施設などの共用空間に対する共同責任が組み合わさっている。共同管理機関と管理法人は、こうした共用部分を管理するため、宿泊客が住宅建物を利用する場合に特に重要な役割を担う。
アイマン・アティラ氏は、2013年法により、これらの組織には細則を管理・執行する仕組みがすでに設けられていると述べた。合法的な営業を目指す物件所有者は、地方自治体の要件だけでなく、建物の要件にも対応する必要がある。
シェルリーナ氏が示した懸念は、なぜ双方の規則が重要なのかを物語る。営業許可は事業としての施設を対象とする一方、建物規則は、来訪者と居住者が同じ出入口、設備、共用空間をどう利用するかを定める。
予約プラットフォームも取り締まりに関与
運営者と宿泊客をつなぐデジタルプラットフォームは、提案されている遵守体制の中心的な役割を担う。政府は、物件掲載前に許可状況を自動確認する仕組みの導入に向け、プラットフォーム企業との協力を促している。
アイマン・アティラ氏はまた、許可を持たない物件や地方自治体の条件、現行法に違反する物件を削除する責任を、プラットフォームが負うべきだと述べた。これにより、営業許可とオンライン予約の継続利用が結び付くことになる。
副大臣は掲載前の確認案について、次のように説明した。
完全な遵守を確保するため、政府はデジタルプラットフォーム企業との戦略的な協力も促し、施設の掲載前に許可状況を自動確認する仕組みを導入する。
地方自治体や執行機関には、1976年都市農村計画法、1974年街路・排水・建築法および関連する地方細則に基づく権限もある。アイマン・アティラ氏によると、これらの権限により、要件違反を続ける運営者に措置を講じ、違法な宿泊施設の掲載を確実に停止させることができる。
したがって、この枠組みは掲載前の確認、違反後の掲載削除、運営者への法的措置を組み合わせる。建物管理組織も、こうした措置と並行して、適用される独自の規則を引き続き執行する。
年間180泊の上限案が意味すること
年間180泊とする上限案は、物件が1年間にSTRAとして営業できる期間を制限する。所有者が販売できる宿泊数に直接影響するため、賃貸事業にとって議論の中でも特に重要な項目となる。
アイマン・アティラ氏は、初期の枠組みを準備する過程で規制影響評価を終えたと述べた。これは、提案された規則が事業者、消費者、政府、地域社会に及ぼす影響を体系的に検証するものだ。
評価では、所有者と運営者の遵守費用、賃貸収入の可能性、ホテル・観光への影響、宿泊料金、消費者の選択肢、政府収入を検討した。公共の安全と地域社会の福祉も対象となった。
アイマン・アティラ氏は、収入機会や観光需要と、公共の安全、治安、住民の福祉との均衡を図る必要があると述べた。登録と許可確認は営業が要件を満たしているかを確認する一方、宿泊数の上限は年間の営業規模も制限する。
物件所有者にとっては、要件を満たす費用や、営業上限の範囲内で得られる収入が実務上の課題となる。近隣住民にとっては、騒音、来訪者の出入り、共用施設など、住宅空間の日常的な利用に関する問題が国会で取り上げられた。
ペナン州、現行規則から1月の改定へ
ペナン州は、すでに適用されている規制が調整される具体例だ。アイマン・アティラ氏は、2023年4月1日に施行された区分所有物件における民間宿泊施設の運営指針と、2026年8月1日に発効した地域宿泊施設細則に言及した。
州執行評議会は10月19日に改正案を承認し、州地方自治・都市農村計画委員会のフン・ムイ・ライ委員長が10月23日に変更内容を発表した。改正内容は官報掲載の手続き中で、2027年1月1日の施行が予定されている。
州と国の手続きが進んできた主な節目は次の通り。
- 2023年1月から8月：PLANMalaysiaは、全国枠組み案について利害関係者との協議を10回以上実施。
- 2023年4月1日：区分所有住宅における民間宿泊施設のペナン州指針が施行。
- 2023年9月：PLANMalaysiaが全国指針案に関する統一的な公開協議を完了。
- 2026年8月1日：ペナン州の地域宿泊施設細則が発効。運営者には当初、登録まで2カ月の猶予が与えられた。
- 2026年10月19日：ペナン州執行評議会が規則の改正を承認。
- 2026年10月26日：アイマン・アティラ氏が国会で全国指針の最終確認段階を説明。
- 2027年1月1日：ペナン州の改正規定が施行予定。
ペナン島市議会とセベラン・ペライ市議会は、施行に先立ち指針と運用手順を整備する。改正では、民間宿泊施設の定義をその性質、実際の利用状況、運営形態に基づいて明確にするほか、ホテル事業にはホテル営業許可要件を適用する。
手数料引き下げには安全・都市計画上の条件
ペナン州が発表した改正では、3室以下の民間宿泊施設の年間許可料を1,000リンギから500リンギへ、半額に引き下げる。フン氏はさらに、追加1室ごとに年間200リンギを課し、この制度で追加できる部屋は最大2室と説明した。
発表では別途、部屋数に応じた年間料金も示された。1室は400リンギ、2室は600リンギ、3室は800リンギ、4室は1,000リンギ、5室から10室は1,800リンギとなる。各施設への具体的な適用額を算出するには、両市議会が示す詳細な料金表を確認する必要がある。
地方自治体の条件を満たすことを前提に、客室数の上限は5室から10室に引き上げられる。フン氏によると、運営者は賠償責任保険などの安全要件を引き続き満たさなければならない。この保険は、他者が関わる負傷や損害について、一定の賠償請求に備えるものだ。
該当する地方自治体の条件によっては、近隣物件の同意も必要となる場合がある。ペナン島市議会の管轄区域にある戸建て住宅地の宿泊施設運営者には、住宅用途から商業用途への変更に伴う都市計画要件を満たすため、3年間の猶予が与えられる。
フン氏は、違反金として最大1,000リンギの納付命令や訴追、法律で認められる場合の差し押さえを含む取り締まりがあり得ると述べた。納付命令とは、正式な訴追手続きを経ずに違反を解決するための金銭的な罰則だ。1月の改正は、周辺地域を守りながら運営者を規制制度に組み込むことを目的としている。
運営者は負担可能な遵守策と継続協議を求める
ペナン・マレーシア民泊・短期滞在運営者協会のリディア・タン会長は、手数料改定を歓迎した。以前は、1施設あたり年間1,800リンギの負担に加え、1,000リンギ以上の許可料がかかることへの懸念が中心だったという。
タン氏は、今回の改定は州政府との協議の成果だと述べた。
州政府との協議が前向きな結果につながった。規制は、遵守すると事業として成り立たなくなるのではなく、運営者が合法的な枠組みに参加するよう促すものであるべきだ。
同氏はまた、同じ登録運営者が管理する複数の物件を1つの許可でカバーできるよう提案した。運営者、政府代表、関係当局が参加し、規制について定期的に話し合う業界作業委員会の設置も求めた。
これらの提案は、手数料だけでなく、遵守に伴う事務負担にも対応するものだ。複数物件を管理する運営者と単一物件を貸し出す人では、必要な許可手続きの負担が異なる一方、市議会には対象物件を監督する必要がある。
業界の過去の提案が示す利害の対立
Airbnbは2023年の協議で、すべての区分所有建物でSTRAを原則認め、住民が共同管理機関または管理法人を通じて75％の賛成を得れば、条件や許可の可否を決められるよう提案した。
同社はまた、賃貸活動に関するデータを当局に提供する全国オンライン登録ポータルと、業界行動規範に違反した運営者や宿泊客を対象とする除外登録簿の導入も提案した。これらは同社の提言だ。アイマン・アティラ氏が今回示した方針では、区分所有物件にはそれぞれの管理組織の決定や細則が引き続き適用される。
Airbnbの地域公共政策責任者、ミチ・ゴー氏は、同社がマレーシアの国内総生産に50億リンギ超を寄与し、2022年に約5万7,000人の雇用を支えたとのオックスフォード・エコノミクスの推計を紹介した。これらの数値は、同分野の経済的役割を主張する同社の論拠の一部だった。
観光省は1992年観光産業法の見直しも進めている。カイルル・フィルダウス氏は2025年7月の国会答弁で、約1,000人が参加した54回の協議を踏まえ、許可、保険、取り締まり強化、デジタルプラットフォームの登録、観光裁判所などに関する提案をまとめたと述べた。
当時、同氏は見直し案を国会下院に提出する時期について、2025年末から2026年初めを見込むと説明していた。現在のSTRAをめぐる議論は都市計画指針とその承認手続きが中心だが、先行する観光関連の提案からは、デジタル予約事業や消費者保護にも取り組む、より広範な動きがうかがえる。
要点
- マレーシアの全国STRA指針は最終確認中で、閣議での検討後、州・地方自治体が採用する予定。
- 提案されている枠組みでは、登録と地方自治体の許可条件の遵守が義務付けられる。
- 区分所有物件には、建物管理組織の決定と細則が引き続き適用される。
- プラットフォームには、許可の自動確認と、無許可または規則違反の物件掲載の削除が促されている。
- 年間180泊の上限案は規制影響評価を終えており、最終決定はまだ出ていない。
- ペナン州の改正規則は2027年1月1日に施行予定。条件付きで手数料を引き下げ、客室数の上限を10室に引き上げる。
