自宅として所有・居住する住宅の格差が過去最大に
韓国で2025年、資産上位20％の世帯が所有し、自ら居住する住宅の平均価値は6億9341万ウォンだった。一方、下位20％は239万ウォンにとどまった。格差は290.1倍に達し、現行の統計が始まった2017年以降で最大となった。
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韓国統計情報サービスを通じて公表された「家計金融福祉調査」の数値は、逆方向に動く2つの変化を反映している。上位層の平均は前年比7.7％上昇した一方、下位層は9.1％下落し、過去最低の水準となった。
この大きな差の多くは持ち家率で説明できる。下位層で現在の住居を所有する世帯は6.6％にとどまったのに対し、上位層では82.5％だった。居住する家を所有していない世帯の住宅価値は、この指標ではゼロとして計上される。
格差は住宅以外にも及んだ。最富裕層の平均総資産は最貧層の68.6倍に達し、これも過去最大となった。一方、年間所得の差は過去の年と比べて縮小した。
下位層の平均が低い理由
調査では世帯を資産に応じて5つの同規模のグループに分ける。各グループは世帯全体の20％を占める。住宅資産の指標に含まれるのは、世帯が所有し、かつ居住している物件のみだ。
賃貸住宅に住む世帯は、この計算ではゼロとなる。別の物件を所有していても、現在の住まいを借りている世帯も同様だ。複数の物件を所有している場合も、自宅のみが計上される。
このため、239万ウォンという平均には、少数の住宅と、はるかに多いゼロの世帯が合算されている。下位層のうち実際に自宅を所有する世帯では、住宅価格の中央値は3800万ウォンだった。中央値とは、住宅を価格の安い順から高い順に並べたとき、中央に位置する値を指す。
上位層の持ち家世帯では、住宅価格の中央値は7億2000万ウォンで、前年比2.9％上昇した。この2つの中央値には約18.9倍の差があり、持ち家率のはるかに大きな違いに加えて、住宅を所有する世帯同士の価格差も示している。
下位層の持ち家率は0.8ポイント低下して6.6％となり、過去最低を記録した。上位層も1.2ポイント低下して82.5％となったが、不動産価格の上昇により、住宅資産の平均はなお押し上げられた。
8年間で広がった格差
住宅資産の格差は2017年以降ほぼ倍増した。同年、上位層の平均は下位層の145.5倍だった。直近の年間変化では、倍率は244.9倍から290.1倍へと約18.5％拡大した。
推移を見ると、2023年に一時縮小した後、2年連続で再び拡大している。
- 2017年：住宅資産の格差は145.5倍。
- 2018年：格差は約146倍で推移。
- 2022年：格差は245.5倍に達し、上位層の住宅価値平均は7億4635万ウォンでピークに。
- 2023年：住宅価格の下落を背景に格差は215.1倍に縮小。
- 2024年：格差は再び広がり、244.9倍に。
- 2025年：格差は過去最大の290.1倍に達した。
上位層の住宅価値平均は2025年、2022年のピークを下回ったものの、調査期間中で2番目に高かった。過去最大の格差となったのは、上位層の保有資産が値上がりして回復する一方、下位層の平均がさらに低下したためだ。
総資産の格差も拡大
調査によると、2025年の最富裕層の総資産平均は17億7615万ウォンで、前年比7.5％増加した。最貧層は2588万ウォンで、2.9％減少した。統計に関する報道では、下位層の数値は2558万ウォンとも報じられたが、2588万ウォンは格差が68.6倍という説明と整合する。
今回の倍率は、2022年に記録した過去最高の64倍を上回った。金額では、両グループの平均資産の差は約17億5000万ウォンだった。
韓国では住宅が家計のバランスシートに特に大きな影響を与えている。国会未来研究院の上席研究員、イ・ソンファ氏は、家計資産のおよそ70％が不動産に集中していると述べた。この集中により、不動産の所有状況や地域ごとの価格が、資産格差を大きく左右する。
290.1倍という指標の対象となる住宅資産には、投資用物件や他人に貸している住宅は含まれない。これらの物件を含めれば不動産格差はさらに広がる可能性があるが、対応する倍率は示されていない。
ソウルの高額マンションがさらに先行
韓国不動産院のデータは、ソウルのマンション市場で価格帯の両端にある物件の値上がりに大きな差があったことを示している。市内で価格が最も高い20％のマンションの平均価格は、2017年3月の11億ウォンから2025年3月には25億2000万ウォンに上昇した。
最も安い20％は同じ期間に2億5000万ウォンから3億9000万ウォンに上がった。上昇率は56％で、最高価格帯の約129％を大きく下回った。
値上がり額では、高額マンションの平均が14億2000万ウォン上昇したのに対し、最も安い層は1億4000万ウォンだった。両グループの価格差は倍率で4.4倍から約6.5倍に広がった。この数値はソウル市内のマンションを対象とする一方、家計調査は全国の世帯を対象としている。
建国大学の不動産学教授、ユ・ソンジョン氏は、ソウルと地方市場の違いが全国的な格差の一因だと指摘した。高額物件は首都に集中する一方、資産の少ない世帯が所有する比較的安価な物件は、ソウル以外にある可能性が高いという。
ユ氏によると、地方の売り手は需要の弱さや売れ残り住宅の増加にも直面している。ソウルでは需要が集中し、所有者が物件を手放さずに保有することで、購入可能な物件数が抑えられてきた。こうした条件の違いにより、住宅供給が全国的に増えても、地域によって影響は大きく異なる。
所得格差が縮小しても資産格差が解消しない理由
所得に基づく世帯間の格差は、資産に基づく格差より小さかった。2025年調査では、所得上位20％の世帯の現在所得は下位20％の11.2倍、可処分所得は9.8倍だった。
現在所得には、賃金や事業所得、不動産所得、移転所得などの継続的な収入が含まれる。可処分所得は、税金などの義務的な支払いを差し引いた後に残る金額だ。調査の所得データは前年分を対象としているため、2025年調査が測定するのは2024年の所得となる。
現在所得の格差は、2017年から2019年にかけての約12～13倍から縮小した。可処分所得の格差も、過去の約11～12倍から低下している。
所得は一定期間に得るお金であり、資産は世帯が所有するものの累積価値だ。所有者は給料が上がらなくても、不動産の値上がりによって資産価値が増えることがある。賃貸世帯は以前より収入が増えても、同じ値上がりの恩恵を受ける資産を持てない場合がある。
資産と所得では順位付けの基準が異なるため、各グループに属する世帯も異なる。例えば、退職後の持ち家世帯は不動産資産が多くても、年間所得は比較的少ない場合がある。この2種類の倍率は、家計の異なる側面を表している。
金融資産も格差の一因に
住宅データとともに引用された韓国銀行の数値によると、所得上位20％の世帯の金融資産平均は3億1433万ウォン、下位20％は3874万ウォンだった。金融資産には預貯金や投資などが含まれる。
この金額から算出される倍率は約8.1倍だが、併記された説明では格差は約9倍とされた。2020年の比較値は8倍で、住宅資産の格差が急拡大したのに比べ、変化は小幅だったことが分かる。
韓国銀行調査局のマクロ経済分析チーム長、クァク・ボプジュン氏は、資産格差拡大の背景として、不動産の所有状況、地域ごとの価格差、購入時期を挙げた。持ち家世帯と不動産を所有しない人との純資産格差は、住宅価格の上昇に似た動きで広がったという。
購入時期は地域だけでなく世代間の格差にも関わる。大幅な値上がり前に購入した世帯は利益を積み上げた一方、後から購入する世帯はより高い参入コストに直面した。クァク氏は、住宅を購入した時期の違いが世代間格差をより鮮明にしたと述べた。
住宅政策案は立地と供給可能性に焦点
檀国大学の建築工学教授、キム・ヒョンス氏は、政府が2030年までにソウル首都圏で135万戸の着工を目指すなか、すぐに入居できる住宅にも一層注目すべきだと主張した。
キム氏は、優先すべき課題を具体的にこう述べた。
「135万戸という目標より重要なのは、早ければ来年にも入居できる10万戸を確保することだ」とキム氏は述べた。
キム氏はまた、主要な雇用拠点まで通勤30分以内の若者向け住宅を提案した。GTX、新盆唐線、新安山線などが乗り入れる鉄道乗換駅周辺を候補に挙げた。建設と併せて、経済・都市機能の一部を首都から移すべきだとも主張した。
建国大学のユ氏は、住宅ローン規制も住宅を探す場所に影響していると述べた。15億ウォン以下の物件に対する融資上限が6億ウォンに設定されていることに触れ、こうした規則が蘆原区や道峰区など、比較的手頃なソウルの地域に需要を向かわせていると指摘した。
韓国経済産業研究院の経済研究室長、キム・グァンソク氏は、賃貸住宅の拡充と、若者や新婚世帯向けの公的供給マンションの増加を求めた。提案の焦点は、売買価格の変化だけに頼るのではなく、住宅を必要とする世帯が安定して暮らせる住まいを確保することにある。
不動産税と住宅支援も議論に
国会未来研究院のイ氏は、中長期的な資産格差と保有不動産税制の改革に関する報告書で、この問題を検討した。住宅を持つ世帯と持たない世帯の格差拡大を、韓国の資産格差の主要な要因として挙げた。
イ氏は、住宅資産の価値に基づく課税への移行を提案した。また、公示価格と市場価格の比率を安定的に管理するよう求めた。この比率が重要なのは、公示価格が所有者の税額を決める際の基準となるためだ。
提言は税制にとどまらず、金融環境、家計の投資選択、住宅福祉、供給にも及んだ。所有者が積み上げる資産価値、購入者に開かれた機会、賃借人が得られる安心という、同じ格差の異なる側面に対応するものだ。
数値と提案は、政策立案者が直面する実務上の課題を示している。ソウルの高額住宅は安価な住宅より大きく値上がりし、地方市場では売れ残りが増え、資産下位層の大半は自宅を所有していない。いずれか1つの状況を対象とする政策は、別の状況を対象とする政策とは異なる世帯に届く。
要点
- 2025年、韓国の資産上位20％の世帯が所有・居住する住宅の平均資産は、下位20％の290.1倍に達し、過去最大となった。
- 下位層で現在の住居を所有する世帯は6.6％にとどまり、上位層では82.5％だった。
- この住宅資産の指標では、居住する住宅を所有していない世帯の値はゼロとなる。
- 総資産の平均は上位層で17億7615万ウォン、下位層で2588万ウォンとなり、格差は68.6倍だった。
- ソウルで最も高額な20％のマンションは、2017年3月から2025年3月に約129％値上がりし、最も安い20％の上昇率は56％だった。
- 所得格差は過去の年と比べて縮小した一方、対応策として住宅へのアクセス改善、賃貸支援、不動産課税の見直しが提案されている。
