長期上昇の陰で広がる地域間格差
韓国不動産院が10月第4週に実施した調査で、ソウルのマンション価格は90週連続で上昇した。しかし、市全体の上昇率0.09%の陰では、地域によって状況が大きく異なっていた。江南区は0.38%下落した一方、城北区は0.39%上昇した。隣接する京畿道では、軍浦市と水原市の霊通区がそれぞれ0.58%上昇した。
目次
10月26日時点の価格を測定し、10月29日に発表された調査では、ソウルの週間上昇率は2週連続で鈍化した。上昇率は10月第2週の0.16%から第3週に0.13%、第4週には0.09%へと低下した。市全体では平均価格がなお上昇していたが、そのペースは緩やかになった。
京畿道のマンション価格は0.20%上昇し、前週の0.21%をわずかに下回った。それでも週間上昇率は6週連続でソウルを上回った。これは9月第4週に始まった動きで、直近の京畿道の上昇率はソウルの2倍を超えた。
賃借人を取り巻く状況は異なる方向に向かった。ソウルのマンションのチョンセ指数は0.17%上昇し、前週の0.16%から加速、上昇は90週連続となった。チョンセとは、通常の月払い家賃の代わりに、賃借人が多額の返還可能な保証金を預ける韓国の賃貸方式だ。
ソウルの上昇ペースはどれほど鈍化したのか
直近の調査で、ソウルの週間価格上昇率は0.04ポイント縮小した。前週は0.03ポイントの縮小だった。10月第2週の0.16%上昇と比べると、直近の0.09%上昇は約44%小さい。
パーセントポイントは、2つの割合の差を示す。ここでは上昇の勢いが弱まったことを表している。市全体の指数は上昇を続けたものの、週ごとの上げ幅は縮小した。
10月の推移から、鈍化の過程が分かる。
- 10月第2週：ソウルのマンション売買価格は0.16%上昇。
- 10月第3週：上昇率は0.13%に鈍化。
- 10月第4週、10月26日時点：上昇率は0.09%に鈍化。
- 10月29日：韓国不動産院が第4週の結果を発表。
同院によると、一部地域や再建築を進めるマンション団地では比較的安い物件が出る一方、需要が底堅い人気開発地区では高値で取引が成立した。こうした相反する動きが、ソウル全体の上昇率を押し下げた。
江南の3区で下落幅拡大
ソウルでも住宅価格が特に高い地域として知られる江南、瑞草、松坡の3区は、いずれも下落幅が拡大した。江南区は0.38%下落し、前週の0.31%からマイナス幅が広がった。瑞草区は0.32%から0.35%へ、松坡区は0.13%から0.22%へと、それぞれ下落幅が拡大した。
江南区では駅三洞と狎鴎亭洞の大規模マンション団地を中心に弱含んだ。瑞草区では盤浦洞と瑞草洞、松坡区では蚕室洞と新川洞で下落が目立った。
江南区の年初来下落率は1.64%に達した。税制変更があれば税負担が増える可能性への懸念が、高額物件の重しになっているとされた。具体的にどのような税制変更が検討されているかは示されていない。
漢江以南の広い地域でも弱さが見られた。漢江以南のソウル11区ではマンション価格が0.02%下落した一方、漢江以北の14区は0.22%上昇した。漢江以南の区分には、江南、瑞草、松坡の3区以外も含まれる。
ソウル北部は上昇、一部地域では鈍化
城北区は0.39%上昇し、ソウルで最も高い週間上昇率となった。敦岩洞と吉音洞の大規模団地がけん引した。西大門区は0.36%上昇し、弘恩洞と弘済洞の中小規模マンションが押し上げに寄与した。鍾路区は昌信洞と毋岳洞の大規模開発地区に支えられ、0.35%上昇した。
江北区と道峰区はともに0.32%上昇した。高額物件が多い南部地域で下落するなか、北部の複数区では価格上昇圧力が続いていることが、これらの数字から分かる。
北部や東部の他の区では上昇ペースが鈍化した。蘆原区の上昇率は0.26%から0.12%に低下し、2週連続の鈍化となった。広津区は0.16%から0.05%へ、城東区は0.21%から0.08%へと、それぞれ鈍化した。
累計の数字からは、直近の週を迎えるまでに価格がどれほど上昇していたかが分かる。城北区は年初来16.56%上昇、西大門区は14.07%、江西区は13.14%、九老区は13.03%上昇した。東大門区と蘆原区の上昇率はそれぞれ12.78%、12.71%だった。
購入希望者にとっては、月ごとに大幅な上昇が続いた後であれば、週間上昇率が縮小しても負担は重い。蘆原区の直近の上昇率は前週の半分未満だったが、累計ではなお2桁の上昇となっている。
京畿道では上昇の主役が都市間で移る
京畿道で注目された地域では、軍浦市と水原市霊通区が週間0.58%上昇し、最も高い伸びとなった。軍浦市は0.53%から加速し、山本と衿井の大規模団地を中心に上昇した。霊通区も0.52%から加速し、梅灘洞と霊通洞の大規模開発地区が押し上げた。
龍仁市器興区は0.54%上昇し、前週の0.30%から加速した。中洞と東栢が堅調だった。そのほか、義王市は0.47%、華城市の餠店区は0.44%、水原市勧善区は0.42%、華城市の東灘区は0.41%上昇した。餠店区と東灘区は上昇を続けたものの、前週に比べペースは鈍化した。
これまで上昇をけん引してきた一部地域では、鈍化がより鮮明になった。城南市盆唐区の上昇率は0.20%で、2週前の0.79%を大きく下回った。安養市東安区は0.56%から0.38%に鈍化した。利川市は道全体の平均とは逆に0.20%下落し、6週連続の下落となった。
地域ごとの動きからは、あらゆる都市で一斉に上昇が加速しているのではなく、強さが場所から場所へと移っていることがうかがえる。水原市と龍仁市の半導体産業の雇用拠点周辺で価格が上昇し、購入希望者が軍浦市や義王市など比較的割安な近隣地域を検討するようになっていると説明された。
ウリ銀行の不動産研究員、ナム・ヒョクウ氏は、ソウルの価格上昇の勢いが京畿道により広く波及しているとの見方を示した。個々の地域が不動産市場規制の対象になるかどうかにかかわらず、京畿道の強さは当面続く可能性があると予想した。
霊通区の取引が示す価格の実態
霊通洞のサルグゴル・トンアにある専有面積101平方メートルのマンションが10月27日に10億7,000万ウォンで売却され、団地内の同面積住戸として過去最高を記録した。同じ専有面積の住戸は10月23日に9億4,700万ウォンで取引されていた。
この2件の取引価格の差は4日間で1億2,300万ウォンとなり、先の価格に比べて約13%高かった。同じ団地内の物件を比較する際は、階数、状態、眺望などの条件も考慮する必要があるが、今回の取引については詳細が示されていない。
霊通区ではほかにも過去最高値を更新する売買があった。清明マウル・チュゴンの専有面積59平方メートルのマンションは10月28日に7億1,800万ウォンで売却された。シンナムシル・プンリムの専有面積84平方メートルのマンションは10月23日に10億5,000万ウォンで売却された。
取引日は10月26日の調査基準日の前後にまたがっている。したがって、10月27日と28日の売買は、京畿道でも特に高い週間上昇率を記録していた霊通区の、その後の取引状況を示すものだ。
累計の大幅上昇と新たな供給計画
京畿道で注目された地域のうち、光明市のマンション価格は年初来17.62%上昇した。続いて霊通区が17.47%、東安区が16.90%、盆唐区が16.86%、龍仁市水枝区が16.32%上昇した。
東灘区は2月の行政区画再編後、21.32%上昇した。この地域の測定期間は再編時点から始まる一方、他地域の累計上昇率は年初来の動きを示している。
新たに発表された公共住宅用地計画の対象地域の一部でも、価格上昇が続いていた。政府は10月29日、最新の調査で価格上昇が続いていた地域を含む、ソウル近郊の用地計画を発表した。
週間では河南市が0.33%、九里市が0.31%上昇した。年初来の上昇率はそれぞれ13.97%、13.46%に達した。議政府市は0.11%、金浦市は0.04%、高陽市は0.03%上昇した。
これらの地域を検討する世帯にとって、発表のタイミングは重要だ。調査の価格基準日は10月26日で、発表の3日前にあたる。つまり、この数字は供給計画の発表前の市場状況を示している。これらの数字とともに、着工や完成の時期は示されなかった。
市場全体の減速下でも賃貸圧力続く
ソウルのチョンセ上昇率は0.17%に加速し、道峰区は0.34%、東大門区は0.32%上昇した。韓国不動産院によると、大規模団地や鉄道駅近くの物件など人気の高い開発地区では賃料が上昇した一方、価格を調整した取引も一部で見られた。
京畿道のチョンセ指数は0.18%上昇し、前週から横ばいだった。全国指数は0.10%上昇した。チョンセ契約を更新する世帯や別のマンションに移る世帯にとって、保証金の上昇は住宅確保に必要な現金や借入額の増加につながり得る。
賃貸物件の不足と、一部の賃借人が購入市場に移っていることが、京畿道の売買価格を支える要因に挙げられた。これは両市場を実際の家計の選択に結び付ける。より高い賃貸保証金と購入費用を比べる世帯は、どちらが負担可能かを改めて検討する可能性がある。
韓国全体ではマンション売買価格が0.07%上昇した。ソウル、京畿道、仁川からなる首都圏は0.14%上昇したが、前週の0.16%から鈍化した。仁川は0.02%上昇から0.01%下落に転じ、首都圏以外の地域は0.01%上昇した。
蔚山広域市の週間上昇率は0.02%から0.04%に拡大した一方、大邱広域市は横ばいから0.01%下落に転じた。全国の上昇率には、京畿道の一部地域での大幅上昇、ソウルの上昇鈍化、その他の地域での小幅な変動が反映されている。
要点
- ソウルのマンション売買価格は10月第4週に0.09%上昇し、90週連続の上昇となった。
- 上昇ペースは2週連続で鈍化する一方、江南、瑞草、松坡では下落幅が拡大した。
- ソウルでは城北区が週間0.39%上昇と最も高く、年初来の上昇率は16.56%に達した。
- 京畿道は0.20%上昇し、6週連続で週間上昇率がソウルを上回った。
- 軍浦市と霊通区はそれぞれ0.58%、器興区は0.54%上昇した。
- ソウルのチョンセ指数は0.17%上昇し、売買価格の上昇が鈍化するなかで加速した。
- 全国のマンション売買価格は0.07%上昇したが、地域による差は大きかった。
