高齢化の波が台湾の住宅市場を変える

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最終更新: October 15, 2025 • 04:19 UTC

今、なぜ重要なのか

台湾は、高齢化を背景に新たな住宅時代を迎えつつある。内政部によると、第1四半期に高齢者が居住していた住宅は約85万戸で、このうち約65万5,000戸は居住者が1人だけだった。いずれも10年前のほぼ2倍に近い。65歳以上の人口は現在、総人口の20.8％を占め、台湾はすでに超高齢社会に入っている。この変化は人口構成にとどまらない。住宅の使われ方や単身で暮らす人、購入者が求める設備、開発業者や投資家が好機を見いだす場所にも変化をもたらしている。

今、なぜ重要なのか
傾向が最も顕著な地域
高齢者の単身生活が増えている理由
価格、政策、新たな需要曲線
農村部の住宅をめぐる謎
次世代の住宅：高齢化を見据えた設計
住み慣れた場所での暮らしを支える資金調達
開発業者と政府の対応
投資家、都市、家族が直面するリスク
2025年から2035年に注目すべき点
要点

不動産調査会社によると、この傾向は6大都市圏で最も顕著だ。台北、新北、桃園、台中、台南、高雄のいずれでも、高齢者が居住する住宅が大幅に増えている。そうした住宅のうち、単身の高齢者が暮らす割合も上昇している。今後10年以内に高齢者人口が4分の1を超える見通しとなる中、高齢者に配慮した住宅、バリアフリー設計、地域に根ざした介護への需要が高まっている。こうした需要は住宅供給だけでなく、建築基準から地域サービスまで、公共政策にも影響を及ぼすだろう。

Great Home Realtyの調査責任者、Lai Chih chang氏は率直に語る。台湾は住宅選択や価格の構図を塗り替えかねない「シルバー津波」に直面しているという。同氏によれば、高齢化は求められる住宅の種類と住宅の入れ替わるペースの両方を変える。多くの高齢者が頻繁に転居せず、住み慣れた場所で暮らし続けることを選ぶためだ。

Great Home Realtyの調査責任者、Lai Chih chang氏は、「住宅市場における需給の均衡を根本から変える可能性がある」と述べた。

傾向が最も顕著な地域

都市別の状況を見ると、変化の規模が分かる。台北市で高齢者が居住する住宅は2025年に約11万6,000戸となり、2016年から約71％増加した。新北市は約16万5,000戸で、108％増と全国最多だった。桃園市は128％増の約6万7,000戸となり、伸び率が最も高かった。台中市は111％増の約8万戸。南部では、台南市が77％増の約6万7,000戸、高雄市が91％増の約10万9,000戸近くに達した。

高齢者が1人で暮らす世帯も同様の傾向を示す。台北市では高齢者が単身で住む住宅が約8万9,000戸となり、2016年から71％増えた。新北市は約13万1,000戸で109％増。桃園市は再び伸び率トップとなり、132％増の約5万2,000戸だった。台中市は118％増の約6万戸。台南市と高雄市もそれぞれ約84％、95％増と大幅に伸びた。こうした数字からは、特に成長の速い郊外や新興都市部、その周辺で、単身で暮らす高齢者が増えていることがうかがえる。

H&B Realtyの主任研究員、Jessica Hsu氏は、この変化によって住宅購入者や賃借人が重視する条件も変わっていると指摘する。高齢者のいる世帯にとって、エレベーターやバリアフリーの間取り、診療所や病院へのアクセスの良さは、あれば望ましい設備から欠かせない条件へと変わった。

H&B Realtyの主任研究員、Jessica Hsu氏は、「エレベーターやバリアフリー設計を備え、医療機関に近い住宅を中心に、高齢者に配慮した住まいへの需要が高まっており、台湾の不動産市場の姿を変えつつある」と述べた。

高齢者の単身生活が増えている理由

大きく分けて要因は3つある。第1に、世帯規模が縮小し、成人した子どもが以前より早く独立して世帯を持つようになったこと。第2に、新北市、桃園市、台中市周辺の鉄道路線沿いに新たな住宅地が広がり、台北の住宅費を負担できない若い購入者や賃借人を引きつけていること。第3に、都市再開発や建て替えによって地域の住民構成が変わり、古い建物が、より高価で小家族向けの新築住宅に置き換わるなかで、複数世代同居の世帯が分かれるケースがあることだ。

自治体のデータは人口移動の影響を示している。台北市の人口は2024年末に250万人を下回った。市当局は、生活費や住宅費の高さを背景に、家族が近隣の比較的安価な地域へ移り、通勤の利便性も保たれていることが減少の理由だとしている。転出者の多くは新北市や桃園市に移る。この移動によって、台北市や近隣都市の古い地区には高齢の親が住み続けるケースが多く、特にエレベーターのない階段式の集合住宅でその傾向が目立つ。

こうした傾向に、住み慣れた場所で年を重ねたいという根強い文化的志向が重なっている。多くの高齢者は、長年築いてきた人間関係がある地域にとどまることを選ぶ。そのため、介護施設へ転居せずに済むよう、在宅支援や建物のアクセシビリティ改善、身近なサービスへの需要が高まっている。

価格、政策、新たな需要曲線

経済・人口動態に関する研究からは、高齢化が一律に住宅価格を押し下げるわけではないことが示されている。台湾の地区を対象とした2013～2023年の最近の研究では、高齢者扶養比率が高い地域ほど住宅価格も高い傾向があり、特に都市中心部や新興都市でその傾向が強かった。一方、若年者扶養比率が高い地域では、育児や教育費による家計負担が大きく、価格は低い傾向が見られた。住宅ローン金利や融資比率の規制も影響する。同研究によれば、住宅ローン金利の上昇は都市部の価格を押し下げる一方、融資比率の規制緩和は郊外の価格上昇と関連していた。ただし、こうした政策要因によって、扶養比率が価格に及ぼす影響が変わることはなかった。マネーサプライ、インフレ、経済成長、雇用情勢といった、より広範なマクロ要因の影響の方が大きかった。

別の研究では、台湾の高齢者の多くが比較的安定した経済基盤を持つことが示されている。査読付きの分析は、マネーサプライの増加と住宅ローン供給の堅調さが、過去10年にわたる価格の底堅さにつながったと指摘した。また、高齢者は貯蓄が比較的多いことから、特定の住宅への需要を下支えし、やむを得ない売却を減らす傾向があるという。こうした事情は、人口が高齢化し、一部地域で成長が鈍化しても、住宅価格が下落しなかった理由の説明になる。

足元の市場データからは、政策が取引に及ぼす影響が見て取れる。財政部によると、不動産取引が鈍化した2025年には、土地増値税の税収が大幅に減少した。特に台北市、新北市、高雄市で落ち込みが目立った。中央銀行による住宅ローン規制の強化で投機的な購入が抑えられ、複数物件の購入資金を調達しにくくなった。鉄道網に結ばれた地区や高齢者向け住宅の需要が強い地域では、価格が維持される可能性はあるものの、取引の回転は鈍っている。

農村部の住宅をめぐる謎

伝統的なライフサイクル理論では、高齢化が進むと高齢世帯の住み替えや若い家族の減少によって、住宅需要は長期的に縮小するとされる。しかし、2024年に公表された台湾の農村部と都市部の住宅市場に関するオープンアクセス研究は、農村部では異なる傾向があることを明らかにした。農村部では急速に高齢化が進む一方、住宅価格は多くの都市部より速く上昇した。共和分分析を用いた研究では、住宅価格と高齢化指標に長期的な関連があることが示され、短期的な乖離が将来の農村部の住宅価格や人口移動を予測することも分かった。都市部の価格には同様の予測傾向が見られなかった。

農村部で異なる動きが見られるのはなぜか。若い世帯を農村部や周辺の町に呼び戻す政策や暮らし方の変化が背景にあると、データは示している。手頃な土地、新たな工場や物流団地、交通網の改善は、高齢化による下押し圧力を相殺し得る。人口動態から導かれる長期的な傾向を農村部の価格が上回ると、その差が後に新たな住民や投資を呼び込む可能性がある。この動きは、住宅と雇用、サービスを組み合わせる事業を含む農村再生策を後押しする。

政策立案者にとって、ここから得られる教訓は実務的だ。人口動態はゆっくり変化する基準を形づくる。一方、地域への投資、交通網、企業の立地判断は、実際の価格をその基準から長期間にわたって動かし得る。都市計画のルールは、両方の要因を踏まえる必要がある。技術的な詳細を知りたい読者は、台湾の農村住宅市場の共和分分析を扱ったオープンアクセス論文をこちらで閲覧できる。農村部の価格と高齢化の動向に関する査読付き分析。

次世代の住宅：高齢化を見据えた設計

市場の反応はすでに表れている。購入者や賃借人は、中層建築のエレベーター、段差のない出入り口、広い廊下、手すりを設けやすい浴室、明るい照明について問い合わせている。診療所や薬局、病院への近さは、住宅探しでより重視されるようになった。階段を使わずに行ける公園やコミュニティーセンター、公共交通機関への距離も重視されている。既存の階段式集合住宅では、エレベーターの後付けやバリアフリー化によって、長年住む住民がそのまま暮らせるようにしながら、建物の寿命を延ばせる。

世界の投資家は、高齢化が進む国々で3つのテーマに注目している。第1に、多くの市場で高齢者向け介護施設が不足している。第2に、都市部で十分に活用されていない物件を、高齢者向け住宅や外来診療施設に改修する価値が高まっている。第3に、医療オフィスやデイケアセンターなど、高齢者を対象とする代替的な不動産への需要が長期にわたり見込まれる。台湾では、交通機関や病院へのアクセスが良い都市中心部が、こうした戦略に適した候補地となる。

用途転換も有効だ。オフィスを診療所や介護付き住宅に転用すれば、働き方の変化に合わなくなった立地の良い建物を再活用できる。この手法は、台湾の主要地区に多い中層オフィスや複合用途物件に適している。また、高齢者を食料品店や公共交通機関、都市サービスの近くに住まわせることで、孤立や移動時間の軽減にもつながる。

住み慣れた場所での暮らしを支える資金調達

高齢者の多くは資産を持つ一方、手元資金に余裕がない。リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら住宅の持ち分を収入に換えることで、その隔たりを埋めようとする仕組みだ。台湾では、銀行が提供するリバースモーゲージ、保険会社主導の売却・賃貸と年金給付を組み合わせたモデル、社会福祉団体に住宅を提供する代わりに介護を受ける仕組みなど、複数の方法が検討されてきた。どの仕組みにも利点と欠点がある。相続や経年による住宅価値の変化、住宅の価値より長生きするリスクなどが懸念されている。

各国の経験からは、政府の支援と消費者保護が不可欠であることが分かる。説明資料の標準化や相談体制、手数料の明確な上限設定は、誤った判断を減らせる。公的な保険や保証があれば、特に不動産市場が減速した際にも、貸し手にとって商品を提供しやすくなる。台湾では、家を子どもに残すという文化的な考え方が依然として障壁となっている。それでも、世帯規模が縮小し、単身で暮らす高齢者が増えるにつれ、自宅の持ち分を現金化することへの関心は高まりやすい。明確な法制度と消費者保護の枠組みがあれば、そうした需要により安全に応えられる。台湾で初期に行われたリバースモーゲージの議論については、こちらを参照。リバースモーゲージの概要。

開発業者と政府の対応

開発業者には、アクセシビリティを考慮した住宅の新築や改修が求められている。高齢者1人と介護者が必要に応じて暮らせる2寝室の住戸、大型エレベーター、ユニバーサルデザインを採用した住戸などが含まれる。街路レベルの計画も重要だ。安全な横断歩道やベンチ、日陰は、高齢者の外出を助けるとともに、すべての人の暮らしを向上させる。

金融面では、台湾の生命保険会社が大規模な投資ポートフォリオを保有しており、国内への投資を増やすよう促されている。高齢者向け住宅や医療オフィス、地域診療所など、安定収入を生む長期運用資産は、保険会社の資産構成に適している。適切な規制と利回りがあれば、こうした資金を活用し、短期債務に過度に頼らず高齢者向け事業を支えられる。

公共施策は既存建物の改修を加速させることができる。バリアフリー改修への補助金、古い中層建築へのエレベーター設置に対する税額控除、改修許可の迅速化などは、数年のうちに目に見える効果をもたらし得る。十分に使われていないオフィスの住宅や介護施設への転用を認める用途地域のルールを設ければ、大規模な郊外開発をせずとも都心部の供給を増やせる。

投資家、都市、家族が直面するリスク

台湾の住宅市場には、よく知られたリスクがある。一部地区では所得に比べて価格が依然として高く、賃貸利回りも国際的に見て低い。そのため、投資収益は購入価格や保有期間に左右されやすい。外国人投資家の多くは地政学リスクも考慮に入れている。こうしたリスクが高齢者向け住宅の構造的な需要を打ち消すわけではないが、立地選びや投資審査の重要性は増す。

地域レベルのリスクも同様に重要だ。古い建物の多くはエレベーターがなく、浴室も狭いため改修が難しい。改修されなければ、高齢者が自宅から出られなくなったり、住み慣れた地域を離れざるを得なくなったりする可能性がある。介護人材の不足も制約となる。訓練を受けた介護士や看護師が十分に確保できなければ、高齢者に配慮した住宅を増やしても、その効果を十分に得られない。高齢者人口の多い地区で交通、訪問介護、遠隔医療の試験事業を連携させれば、市政府はこうした課題に対応できる。

家計の問題も第3のリスクだ。リバースモーゲージや住宅持ち分の現金化は持ち家のある人の助けになる一方、賃借人や不動産を持たない高齢者には別の支援策が必要となる。基本となるのは、バリアフリー設計で診療所にも近い、安定した賃貸住宅の確保だ。官民連携や対象を絞った住宅バウチャー、地域介護を組み合わせれば、家族の負担を減らし、高齢者が地域とのつながりを保てる。

2025年から2035年に注目すべき点

人口動態は今後も市場の背景を形づくる。台湾の65歳以上の人口比率は、2030年代前半から半ばにかけて4分の1を超える見通しだ。都市中心部、新興都市、農村部の構成が重要になる。交通網や病院へのアクセスが充実した都市部は、引き続き底堅さを保つとみられる。広域交通網につながる郊外や新興都市では、広い住居と低い生活費を求める若い世帯の流入が見込まれる。新たな雇用や物流拠点が生まれる農村部の一部では、高齢化が進んでも他の地域を上回る可能性がある。

政策の選択が今後を左右する。住宅ローンの規制や土地利用ルールは、価格調整の速度に影響する。エレベーターの後付けやバリアフリー化を支援する制度は、高齢者が住み慣れた場所で暮らし続けることを可能にし、地域の安定にもつながる。住宅の持ち分を現金化するための法制度は、手元資金に乏しい退職者を支え得る。さらに、地区や近隣単位のデータを充実させれば、単身高齢者が集中する地域にサービスを重点的に配置できる。