韓国の固定型住宅ローン金利が5％超、返済負担増に直面

9月の住宅ローン金利、2012年以来の高水準に

韓国の固定型住宅ローン金利の平均は2026年9月に5.11％となり、韓国銀行が2013年1月に固定型と変動型の住宅ローン金利を分けて記録し始めて以来、初めて5％を超えた。多くの世帯が既存ローンの金利見直しを控えるなか、返済額を確定できる安心にも、より高いコストが伴うことになる。

韓国銀行が10月29日に発表した9月の加重平均金利によると、新規実行の住宅ローン金利は平均4.88％で、8月の4.66％から上昇した。2012年4月の4.94％以来の高水準で、住宅ローン金利は5カ月連続で上昇した。

変動型住宅ローン金利も上昇し、4.53％から4.76％となった。固定型は同じく0.23ポイント上昇し、4.88％から5.11％となった。両者の差は0.35ポイントとなった。

この数値は9月に新たに実行されたローンを対象としている。既存の借り手への影響は契約によって異なり、変動金利の見直し時期や、当初の固定金利期間が終了する時期などが関係する。国内銀行では、第4四半期に計165兆ウォンの住宅ローンで金利見直しが予定されている。

10月の状況はさらに複雑だ。固定型住宅ローン金利の算定に使われる銀行債利回りは低下した一方、多くの変動型住宅ローンに使われる資金調達指標のCOFIXは上昇した。このため借り手は、固定型の新規提示金利が一部で低下する一方、既存の変動型ローンはなお金利上昇に直面する可能性があるという、二つの異なる動きに向き合っている。

金利上昇の経緯

今回の数値は、韓国銀行が7月と8月に政策金利を連続して引き上げた後に発表された。引き上げ幅はいずれも0.25ポイントだった。中央銀行はその後、10月22日に基準金利を3.00％に据え置き、金融通貨委員会の委員7人全員がこの決定を支持した。

• 2025年10月：固定型住宅ローン金利が12カ月連続で上昇する期間が始まった。
• 2026年7月、8月：韓国銀行が連続する会合で基準金利を引き上げた。
• 9月：固定型住宅ローン金利の平均は5.11％、住宅ローン全体の平均は4.88％となった。
• 10月15日：全国銀行連合会が9月のCOFIXを発表。8月の3.18％から上昇し、3.43％となった。
• 10月22日：韓国銀行が基準金利を3.00％に据え置いた。
• 10月29日：9月の銀行金利統計で、住宅ローン、個人信用貸付、企業向け融資の借入コスト上昇が示された。

7月と8月の利上げは、2023年1月以来初めての連続した政策金利引き上げだった。2022年4月に始まり、連続する会合で7回続いた利上げが終わって以来となる。

政策金利の据え置き後もローン金利が上がる理由

韓国銀行の基準金利は金融システム全体の資金コストに影響するが、商業銀行は独自の資金調達コストや市場金利も使って融資金利を決める。中央銀行が金利を据え置いた後も、こうしたコストは上昇し続けることがある。

9月には、信用格付けがAAAで満期まで5年の銀行債利回りが4.35％から4.53％に上昇した。こうした債券は固定型住宅ローン金利の重要な基準となる。COFIXは0.25ポイント上昇して3.43％となり、2024年6月以来の高水準、月間上昇幅としては2022年11月以来の大きさとなった。

より短期の市場金利も上昇した。満期91日の譲渡性預金証書（CD）金利は2.97％から3.17％に上昇した。満期3カ月のAAA銀行債利回りは3.07％から3.32％となり、満期6カ月の銀行債利回りは0.29ポイント上昇した。

韓国銀行の金融統計チームを率いるキム・ソンジュン氏は、融資金利の上昇について、8月の政策金利引き上げと9月の基準金利上昇を要因に挙げた。また、銀行の上乗せ金利の変更や融資管理の厳格化も影響した可能性があると指摘した。

住宅ローン金利は通常、基準金利に銀行が設定する上乗せ金利を加え、顧客が利用できる割引を差し引いて決まる。そのため、基準金利が下がっても借り手に反映されるまで時間がかかることがあり、銀行の金利設定によって個々のローンにどの程度反映されるかも変わる。

金利上昇をウォン換算で見ると

借入残高が5億ウォンの借り手の場合、残高が変わらないと仮定すると、年利7％では年間利息が3,500万ウォン、月約292万ウォンとなる。年利5％なら、同じ残高に対する年間利息は2,500万ウォン、月約208万ウォンとなる。

差額は年間1,000万ウォン、月額では約83万3,000ウォンだ。この計算は利息のみを対象としている。借入元金を定期的に返済する住宅ローンでは元金分も加わり、返済額は残存期間や返済計画によって異なる。

小幅な変化でも影響は大きい。金利が0.25ポイント上昇すると、残高が変わらない5億ウォンのローンでは年間利息が125万ウォン増え、月額では約10万4,000ウォンの負担増となる。

9月の固定型と変動型の住宅ローン金利の平均差は、5.11％と4.76％の0.35ポイントだった。同じ残高なら、当初の金利で計算した年間利息の差は175万ウォン、月額では約14万6,000ウォンとなる。変動型金利が今後どう変化するかで、返済期間中の比較は変わってくる。

既存の借り手、大規模な金利見直しに直面

金融監督院が社会民主党のハン・チャンミン議員に提出した資料によると、第4四半期に金利見直しが予定されている住宅ローンは165兆ウォンに上る。2021年に2～3％程度の金利で借り入れた人は、当初の金利適用期間が終了する際、大幅な金利上昇に直面する可能性がある。

見直しを控えるローンの額は、前四半期に予定されていた143兆9,000億ウォンを21兆1,000億ウォン上回り、約14.7％増加した。より多くの住宅ローンが、現在の借入環境が家計に影響しうる時期を迎えている。

こうした負担は、10月の住宅ローン金利上昇後、すでに表れていた。2021年10月に5億ウォンの住宅ローンを組んだ借り手の金利は、今月3.6％から5.6％に上がった。月々の返済額は227万ウォンから279万ウォンに増え、家計負担は52万ウォン増加した。

変動型住宅ローンは契約で定めた間隔で金利が見直されるため、9月のCOFIX上昇が借り手に及ぶ時期はそれぞれ異なる。次の金利見直しが近い世帯は、中央銀行が政策金利を据え置いた月でも、より高い金利に直面することがある。

固定型と変動型で異なる動き

9月の平均金利だけでは、新たに借り入れる人が直面する状況を十分に捉えきれないことを、10月の住宅ローン提示金利が示している。KB国民、新韓、ハナ、ウリ、NH農協の各銀行が10月27日に提示した、当初5年間の固定金利期間がある住宅ローンの金利は4.61～6.65％だった。6カ月ごとに金利が見直される住宅ローンは4.42～6.48％だった。

下限金利の差は約0.20ポイントで、9月末の0.55ポイントから縮小した。上限金利の差は10月27日時点で0.17ポイントだった。5行の固定型金利は9月末以降、下限で0.30ポイント、上限で0.25ポイント低下した。

銀行債利回りがこの変化の一因だ。満期5年の銀行債利回りは9月30日の約4.53％から、10月23日には4.28％に低下した。同じ期間に、新たに発表されたCOFIXの上昇が変動型住宅ローン金利に反映されていた。

別の10月23日時点の集計では、変動型住宅ローンの提示金利は4.42～6.795％だった。6カ月ごとに金利が見直される商品の10月27日時点の金利は4.42～6.48％だった。借り手に適用される金利は、銀行や商品、見直し期間、利用できる割引によって異なる。

固定金利期間が5年の住宅ローンは、その期間の金利が確定し、終了後は契約に定められた条件で見直される。借入コストを比較する際は、当初金利とあわせて金利が固定される期間の長さも重要となる。

住宅購入以外の家計負担も増加

新規家計向け融資全体の平均金利は4.96％に達し、5.04％だった2023年11月以来の高水準となった。詳細な統計では月間上昇幅は0.20ポイントだったが、別の公表集計でも同じ4.96％という平均値が示され、上昇幅は0.14ポイントとされた。

住宅などの担保を必要としない一般の無担保個人向け融資の平均金利は、8月の6.33％から6.49％に上昇した。6.58％だった2023年12月以来の高水準で、金利は4カ月連続で上昇した。6月の金利は5.72％だった。

チョンセ保証金向け融資も4.35％から4.57％に上昇した。韓国のチョンセ賃貸制度では、入居者は毎月の家賃で住居費を全額支払う代わりに、多額の保証金を預ける。この資金を借り入れる世帯にとって、保証金ローン金利の上昇は賃貸コストの増加につながる。

新規の家計向け融資に占める固定金利の割合は23.5％から24.0％に上がり、2カ月連続で上昇した。ただし住宅ローンでは、固定金利の割合が35.3％から34.2％に低下した。9月は固定型住宅ローンが変動型より高金利となり、借り手は当初の低コストと返済額の確定を比較して選ぶ状況となった。

企業の借入金利と預金金利も上昇

預金銀行の新規融資全体の平均金利は4.40％から4.57％に上昇した。企業向け融資金利は4.30％から4.49％となり、中小企業でより大きな上昇が見られた。

大企業向け融資の平均金利は0.16ポイント上昇して4.37％となった。中小企業向けは0.25ポイント上昇して4.63％だった。韓国銀行は、企業向け融資金利の上昇について、満期91日の譲渡性預金証書（CD）など短期市場金利の上昇を要因に挙げた。一部の銀行が大企業向けに低金利の融資を多く実行したことで、この区分の上昇幅は抑えられた。

預金者が受け取る金利も上昇した。新規に受け入れた預金と関連する資金調達商品の平均金利は0.24ポイント上がり、3.45％となった。純粋な預金の平均は3.39％、譲渡性預金証書（CD）や金融債など市場性資金調達商品の平均は3.69％だった。

9月は預金金利が融資金利より速く上昇し、新規融資と預金の平均金利差は1.19ポイントから1.12ポイントに縮小した。既存残高全体では、平均預金金利が2.27％、平均融資金利が4.48％に上昇した。

預金金利の上昇は預金者にとって有利だが、銀行の資金調達コストも増やす。こうしたコストがCOFIXに反映されると、変動型住宅ローン金利にさらなる上昇圧力がかかる可能性がある。

10月の据え置き後、何が変わる可能性があるか

韓国銀行は、これまでの利上げの影響を見極めるため、10月22日に金利を据え置いた。決定には、国内景気の堅調な成長と根強いインフレ圧力に加え、長期化する中東情勢の緊張や主要国の金融・財政政策を巡る不確実性が反映された。

中央銀行は、2026年と2027年の成長率が8月時点の予測であるそれぞれ3.3％、2.9％を上回ると見込んだ。また、変動の大きい食料品とエネルギー価格を除いた指標である2027年のコアインフレ率も、従来予測の2.5％を上回ると予想した。今後の利上げ判断は、今後発表される経済指標に左右される。

ハナ証券の債券ストラテジスト、パク・ジュヌ氏は、2026年11月と2027年2月に追加利上げがあるとの予測を維持した。ハンファ投資証券の債券ストラテジスト、キム・ソンス氏も0.25ポイントの利上げが2回あり、基準金利が3.50％に達した後、2027年末まで維持されると予測した。これらは証券会社の予測であり、中央銀行は利上げを決定していない。

債券市場の見通しは両社で異なった。ハナ証券は市場の変動拡大を予想した一方、ハンファ投資証券は11月の政策決定会合まで、満期3年の国債利回りが3.80％を下回らないと予想した。

固定型住宅ローンでは、10月の銀行債利回り低下が負担軽減につながる可能性がある。ボグムジャリ住宅ローン金利も、7月までに合計1.25ポイント上昇した後、8月以降は据え置かれている。キム・ソンジュン氏は、住宅ローン金利が債券利回りに連動すれば10月に低下する可能性があると述べる一方、銀行の上乗せ金利や月末までの市場動向も影響すると指摘した。

要点

• 9月の固定型住宅ローン金利の平均は5.11％に達した。2013年1月に金利の個別記録が始まって以来、初めて5％を超えた。
• 住宅ローン全体の平均金利は4.88％に上昇し、2012年4月以来の高水準となった。変動型の平均は4.76％だった。
• 第4四半期に金利見直しが予定される住宅ローンは165兆ウォンで、前四半期を約14.7％上回る。
• 残高が変わらない5億ウォンのローンで金利が5％から7％に上昇すると、年間利息は1,000万ウォン増える。
• 10月は銀行債利回りが低下する一方、COFIXは上昇し、固定型と変動型の住宅ローンに異なる金利圧力がかかった。
• 韓国銀行は10月22日に基準金利を3.00％に据え置いた。追加利上げの可能性は残っており、一部の証券会社は11月と2月の利上げを予測している。