全国では減少する一方、ソウルの住宅未分譲在庫は増加
2026年9月末時点で、ソウルの未分譲住宅は996戸となり、8月から98戸増加した。韓国全体では未分譲在庫が減少したにもかかわらず、首都では増加した。ソウルの未分譲住宅の3分の2超に当たる683戸はすでに完成しており、建設を終えた後も開発業者は買い手を待つ状況となっている。
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国土交通部が発表した9月の住宅統計からは、市場が異なる方向に動いていることが分かる。ソウルの未分譲在庫は1カ月で10.9%増加した一方、全国合計は4.6%減の65,941戸となった。ソウル、京畿道、仁川を含む首都圏全体では5.6%減の18,057戸だった。
新築マンションの高価格と借り入れ規制により、契約を結べる、あるいは結ぶ意思のある買い手の層が狭まっている。一部の開発物件では、販売価格が近隣マンションの最近の取引価格を上回り、建設完了前に購入する金銭的な魅力が薄れている。
ソウルの販売低迷は新規開発物件にとどまらない。マンション購入件数は9月に3,915件となり、8月から14.7%、前年同月から42.4%減少した。開発業者は膨らむ売れ残りを抱える一方、家計は高価格と借入額の制限の両方に直面している。
ソウルの未分譲の大半は完成済み住宅
ソウルの完成済み未分譲住宅は9月に9戸、1.3%増え、683戸となった。これは市内の未分譲住宅996戸の約68.6%に当たる。全国では、完成済み住宅は未分譲在庫の約41.8%を占めた。完成済みの27,549戸を、未分譲在庫全体の65,941戸と比べた割合だ。
建設中の住宅は、入居予定時期までに売れる可能性が残されている。完成済み住宅は、期待されていた売却収入を得られないまま、入居予定時期を迎えている。建設債務の返済を抱える開発業者にとって、資金面でより差し迫った圧力となる。
ソウルの未分譲住宅の総数は、2025年末に記録した939戸も上回った。9月の数字は57戸、約6.1%多い。8月は898戸で、月ごとの推移には変動があるものの、9月末時点では年初の水準を上回った。
京畿道と仁川でも、完成済み在庫が増加した。京畿道は完成済み未分譲住宅が2,377戸で、8月から3.6%増加。仁川は1,422戸で、1.5%増だった。首都圏全体では、未分譲住宅の総数が減ったにもかかわらず、完成済み在庫は2.6%増の4,482戸となった。
新築マンションの価格優位性が薄れる
建設費の上昇により、新築マンションを検討する人の判断基準が変わりつつある。資材費や人件費の上昇が価格を押し上げ、近隣の同等住宅の価格を上回る場合もある。
「先分譲」と一般に呼ばれる完成前の購入では、建設中の住宅を買う契約を結ぶ。価格上限制によって新築マンションが周辺物件より大幅に安く抑えられていた場合、買い手には明確な金銭的メリットがあった。販売価格が上がればその魅力は失われ、買い手は既存住宅をより詳しく比較するようになる。
ソウル市瑞草区の再開発団地「ザ・H・ファースティア新盤浦エステラ」では、専有面積84平方メートルのマンションが約40億ウォンで売り出されたと報じられた。これは、2025年に入居が始まった近隣の「メープルXi」にある同じ広さの住宅の7月の取引価格を、約7億ウォン上回る。
比較対象となる近隣物件の取引価格は約33億ウォンで、新築マンションは約21%高い計算となる。どちらを選ぶにしても、買い手は大きな価格差に加え、完成時期や建物の設備、個々の住戸の特性の違いも考慮する必要がある。
開発業者にとって、実際の課題は明快だ。ソウルの一等地は注目を集めるかもしれないが、買い手が近隣の代替物件より高い金額を払う理由が必要となる。
住宅ローンの上限で現金が決め手に
韓国の融資規制も、購入の制約となっている。2024年に導入されたストレスDSR（総負債元利金返済比率）は、金利がより高いと仮定した場合でも借り手が返済を続けられるかを審査する。そのため、借り入れ可能額は家計の所得と既存の返済額に左右される。
高額住宅向けの融資上限は、担保価値に対する融資比率（LTV）とは別に、住宅ローンの借入額に上限を設ける。LTVは、金融機関が物件価格のうちどの程度を融資できるかを示す割合だ。今回の購入に適用されるとされる上限は次の通り。
- 価格が15億ウォン以下の住宅は6億ウォン。
- 価格が15億ウォン超、25億ウォン以下の住宅は4億ウォン。
- 価格が25億ウォンを超える住宅は2億ウォン。
したがって、40億ウォンの住宅を検討する買い手は、購入価格のわずか5%に相当する住宅ローン上限に直面することになる。税金や取引費用を除いても、少なくとも38億ウォンをこの住宅ローン以外の資金で賄う必要がある。所得審査など、ほかの融資条件によって借入額がさらに制限される場合もある。
その結果、所得は高くても蓄えが少ない家計は、市場への参入に苦労する可能性がある。匿名の不動産業界関係者は、融資規制が資金不足の買い手にとって障壁になっていると述べ、価格優位性を失った高額開発物件では契約解除が増えるとの見方を示した。
取引減少で低迷が深まる
ソウルのマンション購入件数は9月、8月の4,589件から674件減少した。前年9月の6,796件と比べると、2,881件の減少となる。
首都のマンション販売は、前年同月比で23.7%減だった全国のマンション販売より大きく落ち込んだ。住宅全体では、ソウルの購入件数は7,318件で、8月から7.2%、前年9月から33.4%減少した。
韓国全国の住宅購入件数は48,997件で、前月比では1.3%増えたものの、前年同月比では22.7%減少した。地方の購入件数は8月から4.8%増の23,695件だった一方、首都圏は1.7%減の25,302件となった。
新しいマンションを買う前に既存物件を売却したい家計にとって、取引件数の減少は住み替えを難しくしかねない。開発業者にとっても、高価格、融資制限、取引の低迷が重なり、速やかに購入を完了できる買い手の数が減っている。
地方の未分譲在庫減少が安心材料になりにくい理由
地方の未分譲住宅は9月に4.2%減少し、47,884戸となった。釜山は8.8%減の6,928戸、忠清南道は3.9%減の9,209戸、慶尚南道は8.0%減の5,819戸だった。
建設活動の縮小が、こうした減少の一因となっている。販売段階に進む開発案件が少なければ、未分譲在庫に加わる新築住宅も減る。買い手の需要が低迷したままでも、既存在庫は徐々に売れていく可能性がある。
蔚山では新規供給の影響が表れた。9月に複数の開発物件が販売され、未分譲在庫は45.2%増の1,728戸となった。全羅北道でも在庫が5.4%増え、1,611戸となった。
完成済み在庫も別の課題を加える。全国の完成済み未分譲住宅は531戸減り、27,549戸となった。地方の完成済み在庫は2.7%減の23,067戸だったが、忠清南道では15.9%増の2,652戸となった。つまり、未分譲住宅全体が減少している地域でも、完成済み物件の売れ残りが膨らむことがある。
建設業者、建設案件の先細りに直面
韓国で9月に建設許可を受けた住宅は25,938戸で、前年同月比45.4%減少した。着工した住宅は16,046戸で、46.4%減だった。建設許可は建設業者が建設を認められた住宅を示し、着工は実際に工事に入った案件を示す。
9月の許可件数は8月を20%上回ったものの、1〜9月の合計は前年同期比13.4%減の189,873戸にとどまった。この9カ月間に地方で許可された住宅は29.0%減の76,197戸だった。
許可件数では、ソウルは異なる動きを見せた。1〜9月の許可戸数は33.3%増の44,371戸だった。一方、同期間に完成した住宅は17.6%減の26,881戸で、事業の認可から人が住める住宅の供給までに隔たりがあることを示している。
9月にソウルで分譲承認を受けた住宅はわずか14戸で、前年同月の254戸を下回った。ただし、1〜9月の分譲承認戸数は73.7%増加した。開発業者の販売開始時期によって月ごとの数字は大きく変動するため、供給の動向を把握するにはより長い期間で見ることが有効だ。
未分譲住宅が建設資金を圧迫
開発業者は一般に、建設資金の支払いにプロジェクトファイナンス融資を利用し、買い手から受け取った資金で返済する。完成したマンションが売れ残れば、予定していた現金収入が遅れる一方、利息などの事業費用は発生し続ける。
売れ残りが長引けば、債務返済や建設費の支払いに回せる資金が減る。開発業者は追加融資を必要としたり、借入費用の上昇に直面したり、新規事業を延期したりする可能性がある。こうした案件に関わる施工業者や金融機関にも、圧力が及びかねない。
そのため、ソウルの完成済み在庫の増加は、見出しの数字である996戸を超える意味を持つ。販売のタイミング次第で、個々の事業が債務を履行するのに十分な資金を生み出せるかどうかが変わる。今回の統計には、事業ごとの未返済債務や返済予定の詳細は示されていない。
一方、買い手は開発物件をこれまで以上に慎重に見極めるとみられる。価格競争力のある住宅や価格上限制の対象となる住宅、地下鉄へのアクセスが便利な住宅は需要を集める可能性がある。明確な優位性のない高額物件は、買い手を見つけるまでに時間がかかるかもしれない。
将来の供給計画が進む中、賃借人は月払いへ
1〜9月の全国の賃貸取引に占める月払い賃貸の割合は68.6%となり、前年の62.6%から上昇した。ソウルでは64.3%から70.1%に上昇。ソウルのマンションに限ると、44.4%から52.7%に増えた。
多額の返還可能な保証金を預ける韓国の賃貸方式「チョンセ」の取引件数は、9月に全国で59,482件となり、前年同月比25.7%減少した。月払い賃貸の取引は減少ペースが比較的緩やかで、9.3%減の136,728件だった。家計は保証金に加え、定期的な家賃の支払いを要する契約を結ぶ傾向を強めている。
将来の住宅計画は、現在の販売や賃貸の判断よりはるかに長い時間軸で進む。政府は10月29日、京畿道の住宅供給候補地6カ所を発表し、7万6,700戸の供給を見込むとした。建設開始は2030年までを目標としているが、価格や入居時期は発表されていない。
現在の未分譲在庫と将来の供給計画が並行している状況を示す主な日付は次の通り。
- 2025年末：ソウルの未分譲住宅は939戸。
- 2026年8月：首都の未分譲住宅は898戸。
- 2026年9月：未分譲在庫は996戸に増加し、うち683戸が完成済み。
- 2026年10月29日：政府がソウル近郊の7万6,700戸分の供給候補地を発表。
- 2030年：候補地での建設開始目標。
ソウルが直面する当面の課題は、すでに売り出されている住宅と、購入できる家計とを結びつけることだ。政府の長期的な建設計画は将来の供給に対応する一方、現在の買い手は、住宅価格や借入上限、賃貸住宅に住み続ける費用を比較検討しなければならない。
要点
- ソウルの未分譲住宅は9月に10.9%増の996戸となった一方、全国では4.6%減の65,941戸となった。
- 完成済み住宅は683戸で、ソウルの未分譲在庫の約68.6%を占めた。
- 高い販売価格と住宅ローン上限により、買い手が別途用意しなければならない資金が増えている。
- ソウルのマンション購入件数は前年同月比42.4%減の3,915件となった。
- 地方の未分譲在庫が減少する一方、建設活動は大幅に縮小した。
- ソウル、京畿道、仁川では完成済みの未分譲住宅が増え、事業の資金繰りを圧迫している。
- ソウル近郊の新たな住宅供給候補地では、2030年の建設開始を目指す。
