20超の都市が新築住宅購入のルールを見直し
中国では、住宅建設に伴う費用とリスクを購入者から開発業者や銀行へ移す動きが進んでいる。2026年8月28日に発表された国の政策を受け、20を超える都市が住宅販売に関する詳細な改革を導入した。開発業者が未完成のマンションを販売できる時期を遅らせ、購入者の資金管理を厳格化するとともに、建設完了後の販売を促す。
目次
湖北省荊門市は厳格な方針を採用した。8月28日以降に新たに譲渡された土地の住宅プロジェクトは、原則として完成住宅を販売する。こうした方式を選ぶ開発業者は、当初に土地代金の少なくとも50％を支払う必要があるが、残額は最長2年間にわたって分割して支払える。
中国指数研究院の調査によると、北京、上海、広州、深圳、武漢、杭州などが実施規則を発表した。南昌、綿陽、瀘州も、導入を提案する措置について市民から意見を募っている。
今回の改革は、中国の住宅市場の根本的な弱点に対応するものだ。予約販売制度では、家族が完成前のマンションを購入し、その支払いが建設資金に充てられてきた。開発業者の資金が不足すれば、購入を決めた住宅の引き渡しを世帯が長期間待たされることがある。
新たな方針は、販売時期の後ろ倒し、開発案件ごとの独立した事業会社の設置、プロジェクト融資を管理する主幹銀行の導入という3つの変更を組み合わせる。建設資金を、本来建設する予定の住宅に確実に充てることを目指す。
地域ごとの詳細も重要だ。深圳では完成住宅プロジェクトの早期予約金を購入価格の3％以下、北京では1％以下、広州では5％以下に制限する。南京と金華では、新たに販売許可を得た予約販売プロジェクトの住宅ローン融資を、完成が正式に記録された後の段階へと遅らせる。
国の政策による変更点
住宅・都市農村建設省、自然資源省、国家金融監督管理総局は共同で「商品住宅販売制度の改善に関する通知」を発表した。予約販売資金の保護を強化し、引き渡しリスクを減らすとともに、完成住宅の販売を秩序立てて拡大するよう求めている。
予約販売を続けるプロジェクトには、より高い建設段階の基準が設けられる。個々の建物は主要構造の上棟を終えていなければならない。簡単に言えば、その建物の構造躯体が最上部まで完成してから、予約販売を開始できる。内装工事や設備の設置などは、その後も続く場合がある。
通知の施行前に建設計画許可を取得したプロジェクトには、移行措置も設けられている。そうした案件の予約販売条件と予約販売資金の監督には、従来の政策が引き続き適用される。各地の規則では、土地の譲渡時期や許可の取得時期に応じて、さらに細かい区分を設けている。
当局は、住宅の引き渡し時に購入者が不動産権利証を受け取れるようにすることも目指す。そのため、建設の承認、販売管理、不動産登記の連携を強め、実際の引き渡しと法的な所有権書類の手続きを同時に進められるようにする必要がある。
地域ごとの期限に応じた導入
改革全体で基準日となるのは8月28日だが、各都市は異なる節目を基に適用している。土地譲渡の公告を基準にする規則もあれば、計画許可、予約販売許可、新たな融資契約を基準にするものもある。そのため、プロジェクトにどの要件が適用されるかは、書類の取得状況によって決まる。
導入の主な動きは次の通り。
- 2026年8月28日：国の改革パッケージが、予約販売の厳格化と完成住宅販売の拡大に向けた枠組みを定める。
- 10月15日：深圳が規則を発表し、杭州が試行実施措置を発表。
- 10月27日：金華が地域規則を公表し、即日施行。
- 10月29日：長沙が実施措置を発表。
- 10月31日：南京の5部門が9分野、19項目の政策を含む試行規則を発表し、即日施行。
- 11月3日：北京が8月28日の枠組みに基づき、完成住宅の販売を優先する住宅用地の初回入札を実施。
移行期間は当初の導入時期を超えて続く。南京では、土地を取得済みで計画許可を得ていない一部プロジェクトについて、審査と監督強化を条件に、2027年末まで従来の予約販売条件で申請できる。長沙にも2027年末まで同様の措置があり、特定の都市再開発案件や、過去から未解決の問題を抱えるプロジェクトについては期間が2028年末まで延長される。
完成住宅でも早期の予約金が必要な場合
完成住宅の販売では、必要な完成段階に達した後に主要な売買契約が行われる。一方、複数の都市では、開発業者が建設許可を取得した後であれば、少額の予約金を先に認めている。この予約金は将来の購入を確保しつつ、購入者の当初の金銭負担を予約販売の全額支払いよりも抑える。
深圳は住宅価格総額の3％までの予約金を認めている。上海も同じ上限を設ける。北京は1％、広州、杭州、武漢、成都、長沙は原則5％までとする。南京も原則5％を上限とし、金華も上限を5％に定めている。
価格が200万元のマンションの場合、上限は1％なら2万元、3％なら6万元、5％なら10万元となる。同じ価格の住宅であれば、広州で認められる予約金は北京の5倍になる。
長沙では、予約金全額を完成・引き渡しまで監督下の口座に保管する。南京では、予約契約に金額、販売価格、引き渡し日、合意を履行できなかった場合の責任を明記しなければならない。南京でも、物件が引き渡し条件を満たすまで予約金は監督下に置かれる。
販売開始前に必要な最終手続きは都市によって異なる。長沙では完成検査の正式な記録が必要だ。金華では不動産の初回登記と販売計画の届け出を求める。深圳では、土地売却条件に定めがある場合、完成住宅の販売を義務付ける。それ以外の場合は、新たに譲渡された住宅用地での導入を促す。
予約販売には工事の進捗と厳格な審査を要求
長沙は、国が定める上棟要件を具体的な工事基準に落とし込んだ。開発業者は建物最上部のスラブのコンクリート打設を終え、開発業者、測量担当者、設計者、施工業者、工事監理者の5者が署名・捺印した構造品質検査記録を提出しなければならない。
金華も、主要構造のコンクリート屋根部分が完成し、同じ5者による検査に合格することを求めている。予約販売の申請対象は5,000平方メートル以上とし、建物1棟全体を下回ってはならない。
新たな地域制度では、購入者の頭金と住宅ローンの融資金を監督下の口座に入れる必要がある。金華では完成検査が記録され、電気や水道などの付帯設備が引き渡し条件を満たすまで監督を解除しない。長沙も同様に、完成と水道、電気、ガスなどのサービスが利用可能であることを、監督解除の条件とする。
既存の開発案件は異なる扱いを受ける。北京、広州、天津では、条件を満たす建設中のプロジェクトが従来の予約販売規則を継続して適用できる。深圳と上海が措置を発表した際には、既存プロジェクトの詳細な扱いは今後の検討に委ねられた。
土地代金の支払いを柔軟化
住宅の販売時期が遅くなれば、開発業者は購入代金の大部分を受け取るまで、より長い期間の建設資金を手当てしなければならない。これに対応するため、複数の都市が土地代金の支払い期限を延ばし、初期に必要な現金を減らしている。
荊門では、完成住宅プロジェクトについて当初に土地代金の少なくとも50％を支払い、残額を2年以内に支払うことを義務付ける。北京と杭州も、条件を満たすプロジェクトに最長2年間の残額支払い猶予を認める。
深圳では、新たに譲渡される住宅用地について、当初の支払いを50％とする。残額の支払い期限は原則1年以内で、特別なプロジェクトでは2年まで延長できる。開発業者は初回の土地登記前、および第1期住宅の予約販売許可を取得する前に、土地代金全額を支払わなければならない。
南京では土地譲渡契約の締結から暦日で30日以内に、土地代金の少なくとも半額を支払う。残額は分割払い期間中の利息なしで、2年以内に支払うことができる。金華も当初に少なくとも50％を支払い、残額を利息なしで2年以内に支払える。長沙は無利息の分割払いを認め、企業が土地譲渡契約を使って建設許可の手続きを早く始めることも可能にしている。
こうした措置では、資金面の猶予とより厳しい販売条件が結び付いている。開発業者は土地代金の支払い猶予を得る一方、購入者から多額の資金を受け取る前に、建設資金を確保する責任をより大きく負う。
プロジェクトごとの事業会社と主幹銀行
南京の規則は、事業会社と銀行に関する変更の仕組みを説明している。各プロジェクトの事業会社が、建設、品質、安全、引き渡しについてそれぞれ法的責任を負う。引き渡し前には、親会社や投資家が販売資金や融資金を流用したり、不適切に資本を引き揚げたり、早期に配当を行ったりすることを禁じる。
主幹銀行（ホスト銀行とも呼ばれる）が、資金面の中心的な調整役となる。単独で融資することも、複数の銀行による開発融資を取りまとめることもできる。南京では、開発融資、開発業者の自己資金、完成住宅の販売収入を含むプロジェクト資金を、主幹銀行の口座で管理するよう求めている。
金華では、8月28日以降に新たな開発融資契約を結ぶプロジェクトに、主幹銀行の口座による一元管理を適用する。長沙も新規プロジェクトに対し、専用口座を主幹銀行に設けて資金を集約するよう求めている。
狙いは実務的なものだ。特定のプロジェクトのために借り入れたり集めたりした資金を、そのプロジェクトのために使える状態に保つ。南京では、すべての住宅の引き渡し後に事業会社の閉鎖を申請する場合、品質保証を担う法人を特定するか、建設品質保険に加入することも求めている。
住宅ローンの融資時期が資金調達を左右
南京では、2026年8月28日以降に予約販売許可を取得したプロジェクトについて、個人向け住宅ローンは完成が正式に記録された後にのみ融資する。融資金はその後、監督下の口座に振り込まれる。基準日までに許可を取得したプロジェクトには、従来の融資規則が引き続き適用される。
金華も、新たに許可を得たプロジェクトに同様の変更を適用する。従業員と雇用主の拠出に連動した住宅融資制度である住宅積立金制度を通じた融資も対象となる。西安では、8月28日より前に計画許可を取得し、すでに一部の予約販売許可を得ていた条件適合プロジェクトについて、従来の個人向け住宅ローンの仕組みを維持する。
住宅ローンの融資が遅くなれば、建設資金として使われていた資金源の一つが後ろ倒しになる。その分、建設期間のより多くを開発融資で賄う必要がある。南京はこのため、建設日程に合った融資条件を求めており、最初の元本返済は原則として完成の記録後とする。融資は段階的に実行し、施工業者や資材供給業者への支払いなど、プロジェクトの建設費に充てる。
長沙も、開発融資の初回元本返済を完成登記後まで遅らせる。これらの変更が一体となって、建設期間中の資金負担を誰が担うかを変える。購入者の住宅ローンが実行される前に、開発業者と銀行がより多くを負担することになる。
銀行保証も資金面の柔軟性をもたらす。武漢は、監督下に置く予約販売資金の一部を銀行保証に置き換える方法を認めている。金華では、従来の予約販売政策が適用されるプロジェクトについて、完成・引き渡しに必要な資金の30％までを置き換えの上限とする。銀行保証は、監督下に保管される現金の一部を、銀行の支払い約束で代替する。
南京、抵当権付き完成住宅の販売を認める
南京では、開発業者の土地や建設に抵当権が設定されていても、開発業者、当初の融資銀行、購入者の合意があれば、条件を満たす完成住宅の販売を認める。これは資金繰りの問題に対応するものだ。物件売買に必要な抵当権抹消のため、開発業者は売却収入を融資の返済に充てる必要がある場合がある。
購入者の資金は監督下の口座に入金される。監督機関はまず当初の融資銀行への返済に充て、その後、土地または建設に設定された抵当権が抹消される。この仕組みにより、債務の返済と売却完了までの手順が管理される。
長沙も、抵当権者の同意がある場合、条件を満たす抵当権付き住宅の販売を認めている。契約には抵当権の存在を明記し、抹消期限を約束しなければならない。販売契約の登記が完了する前に抵当権を抹消する必要がある。
南京ではこの措置と併せて、土地売却の過程で計画案を早期に審査する仕組みも導入する。提案がすでに審査を通過し、変更されていない場合、落札者は取引確認書を使って関連する計画承認を直接申請できる。段階的な販売や完成検査の分割実施など、一部の手続きには、なお追加の実施措置が必要だ。
住宅供給と購入者にとっての変化
住宅・都市農村建設省政策研究センターの副主任、蒲展氏は、完成住宅販売への移行や予約販売の基準引き上げにより、短期的には新規供給の市場投入が遅れる可能性があると話す。都市が売れ残り住宅の削減を進めるなか、新規供給の到着を遅らせることは、需給の均衡を改善する手段になるとの見方を示す。
改革は、長期にわたる販売不振を受けて打ち出された。中国の大手開発業者上位100社の2025年8月の新築住宅販売額は2,070億元で、前年同月比17.6％減となり、6カ月にわたる販売低迷が続いていた。価格引き下げや購入規制の緩和を行っても、幅広い需要の回復にはつながりにくかった。
その後の市場の持ち直しにはばらつきがあった。2026年の3月の中古住宅市場の回復局面では、上海で3月1日から23日までに中古住宅の取引が約2万件、南京では最初の3週間に5,789件あった。これらは中古住宅の購入を示す数字であり、今回の改革は開発業者による新築住宅の資金調達と販売方法を変えるものだ。
清華大学不動産研究センターの主任、呉璟氏は、予約販売制度が開発業者に回転率と規模を重視させてきたと指摘する。完成住宅の販売では、自己資本やプロジェクト融資への依存度が高まり、土地ごとの投資価値がより重要になる。
広東省住宅政策研究センターの主任研究員、李宇嘉氏は、完成した住宅を購入者が確認できるようになれば、開発業者は品質、物件管理サービス、地域のニーズをより重視するようになると指摘する。11月3日の北京の土地売却では、販売規則と並行して計画も変わり、地下と地上の空間を活用するため、土地の一部に高架式プラットフォームを設けることが認められた。
世帯にとって最も直接的な変化は、主要な購入を決める前に完成した建物を評価できる可能性が高まることだ。開発業者にとっては、建設資金の確保、コスト管理、購入者に選ばれる住宅の完成が、これまで以上に重要になる。
要点
- 8月28日の国の改革パッケージを受け、20を超える都市が住宅販売改革の規則を発表した。
- 新たな予約販売プロジェクトには、建物の上棟要件と購入者資金の厳格な監督が適用される。
- 早期の予約金の上限は都市によって異なり、北京は1％、深圳と上海は3％、複数の都市では原則5％となる。
- 複数の都市で、開発業者は土地代金の少なくとも半額を当初に支払い、残額を最長2年間で支払える。
- 南京と金華では、新たに許可された予約販売プロジェクトの住宅ローン融資を、完成が正式に記録されるまで遅らせる。
- プロジェクトごとの独立した事業会社と主幹銀行により、開発資金を建設と引き渡しに充てることを目指す。
- 移行措置により、一部の既存プロジェクトは2027年まで、長沙の特定のプロジェクトは2028年まで、従来の予約販売条件を適用できる。
