税制改革案発表後、ソウルのマンション売り出し33％増　取引減少、価格は二極化

売り出しは8万戸超、成約に至る買い手は減少

ソウルのマンション売り出し物件数は2026年11月7日時点で8万528戸となり、政府が8月3日に税制改革案を発表して以降、2万119戸（33.3％）増加した。一方、9月のマンション取引件数は3915件で、前年同月の6796件から42.4％減少した。韓国不動産院が明らかにした。

売り出し物件の増加は、韓国の首都ソウルの25区すべてに及んだ。不動産データプラットフォームのアシルによると、江南、瑞草、松坡の3区が増加分の38％を占め、残る22区が62％を占めた。

価格の動きは一様ではない。韓国不動産院が11月2日時点でまとめた週間調査では、マンション価格は江南区で0.39％、瑞草区で0.37％、松坡区で0.17％下落した。その他のソウルの区ではすべて上昇し、市全体の指数は0.07％上昇した。

売り手にとっては、競合する物件が増え、成約件数が減る市場だ。買い手にとっては選択肢が増える一方、市内の多くの地域では価格がなお上昇している。賃借人にも別の負担がある。韓国で一般的な賃貸方式で高額の保証金を預ける「チョンセ」のソウルのマンション価格も上昇を続けている。

次の重要な時期は2027年初めとなる可能性がある。税負担を見極める所有者は、6月1日の保有状況判定日までに買い手を見つけ、代金の支払いを完了できるよう時間を確保する必要がある。2021年に同様の日程があった際は、売り出し物件が増えた後に取り下げが相次ぎ、マンション価格の上昇ペースが再び加速した。

公的統計、週間報道を上回る価格上昇を示す

韓国不動産院の9月の住宅統計によると、2026年9月のソウルのマンション売買価格は0.74％上昇し、全国の上昇率0.35％を上回った。ソウルを取り囲む京畿道では、さらに大きい0.82％の上昇を記録した。

ソウルの月間上昇率は全国の2倍を超え、差は0.39ポイントだった。他の地域では、世宗市の0.22％下落から済州島の0.29％下落まで幅があった。地域による差は首都圏の外にも広がっている。

同じ公的ポータルによると、9月のマンション売買件数は全国で3万7912件だった。ソウルの3915件は全体の約10.3％に当たる。つまり首都ソウルでは、月間価格が比較的大きく上昇する一方、取引件数は前年から大幅に減少した。

価格指数は調査対象市場全体の変化を追う一方、取引件数は記録された売買の数を示す。売り出し件数は販売中の物件数だ。この3つを合わせて見ると、売り手を探す所有者は増え、登録される成約は減少し、価格は地域ごとに異なる動きをしていることが分かる。

取引件数は5月以降、毎月減少

ソウルの9月の取引件数は、同月までの2026年で最少だった。4月に7521件、5月に8946件まで増えた後、6月は7742件、7月は6564件、8月は4589件、9月は3915件と減少した。

9月の件数は5月のピークを56.2％下回り、8月からも14.7％減った。統計は取引の報告日を基準に集計されるため、月ごとの数字は売り手と買い手が合意した正確な日ではなく、登録状況を反映している。

春の増加は、複数の住宅を所有する人への譲渡所得税の重課が5月9日に再開されることに加え、引っ越し需要が季節的に高まったことを背景としていた。譲渡所得税は不動産売却益に課される税金だ。税負担の増加を前に、期限までに売却を完了しようとする所有者もいる。

9月のソウルの区別では、城東区が前年同月比で最も大きく減少し、マンション取引はわずか60件、85.9％減だった。広津区は71.4％、中区は68％、東大門区は66.1％、麻浦区は64.3％減少した。

影響を受けた区のいくつかでは、2025年に価格が大きく上昇していた。同年のマンション価格は城東区で19.1％、麻浦区で14.3％、龍山区で13.2％上昇した。購入価格の上昇に融資規制も重なり、買い手が住宅購入資金を調達する負担は増している。

売り出し物件、首都圏全域に広がる

アシルのデータからは、売り出し物件が複数の段階を経て積み上がってきた様子が分かる。3月21日時点で8万80戸だった物件数は、春の売却期の後にいったん減少し、10月28日には7万9919戸となった。11月7日には3月の水準を448戸上回った。

江南、瑞草、松坡の3区は、増加分の大きな割合を占めている。3区の合計売り出し件数は8月3日の2万2182戸から11月4日には2万9802戸となり、約34.4％増加した。

同じ期間に、他の区でも大幅な増加がみられた。11月4日までに城北区は61.1％、江西区は40.2％、蘆原区は32％増加した。物件の積み上がりは、南部の目立つ3区以外にも広がっている。

城北区や江西区で住宅を探す世帯にとって、売り出し物件の増加は、建物、立地、希望価格の選択肢が広がることを意味する。その選択肢が購入価格の低下につながるかは、売り手が受け入れる価格と、買い手が調達できる資金次第だ。物件は売買が成立するか、所有者が取り下げるまで市場に残る。

江南は下落、ソウルの他地域は上昇続く

ソウルのマンション価格の週間上昇率は、10月12日の0.16％から、10月19日に0.13％、10月26日に0.09％、11月2日に0.07％へと鈍化した。それでも市全体では91週連続の上昇となった。

11月2日の調査では、西大門区が0.31％上昇し、城北区と衿川区はそれぞれ0.30％、中浪区は0.28％、江北区は0.26％、麻浦区は0.25％上昇した。江南、瑞草、松坡の3区が下落する一方で、これらの地域では上昇が続いた。

2026年初から同調査までのソウルのマンション価格上昇率は8.80％で、2025年の同期間の7.08％を上回った。城北区の累積上昇率は16.90％に達した一方、江南区は2.02％、瑞草区は0.23％下落した。

李在明大統領は11月3日の閣議で、売り出し物件の増加、取引の減少、主要地域の実勢価格の下落について言及した。11月4日には、価格下落に関する発言は江南、瑞草、松坡の3区を指したものだと説明した。

不動産専門家の尹智海氏は、市場の他の地域でも価格が下がらなければ、より広範な下落にはならないとの見方を示した。買い手にとって当面の状況は地域ごとに異なり、ある区の価格動向が市平均と大きく違うこともある。

2021年の税制期限前に何が起きたのか

今回の議論で最も近い比較対象となるのは、文在寅政権が2020年7月10日に発表した税制変更だ。この措置では、複数の住宅を所有する人への総合不動産税の最高税率が3.2％から6％に引き上げられ、譲渡所得税の加算税率も引き上げられた。

総合不動産税の引き上げ後の税率は2021年度から適用された。譲渡所得税の加算税率引き上げは2021年6月1日に施行され、所有者にはそれまでに売却する時間があった。総合不動産税は一定の要件を満たす不動産の保有に対する年次課税で、売却益に課される税とは別だ。

アシルのデータは、期限が近づくにつれ売却の動きがどう変わったかを示している。

• 2021年3月1日：ソウルのマンション売り出し物件は4万653戸。
• 5月1日：4万8152戸に達し、2カ月で18.4％増加。
• 5月9日：4万7410戸に減少し、5月1日から1.5％減。
• 6月1日：譲渡所得税の加算税率引き上げが施行。同日は年間の不動産保有状況判定日でもあった。
• 8月25日：3万9084戸となり、5月1日から18.8％減少。

売却の手配から最終代金の受け取りまでに残された時間が短くなるにつれ、一部の所有者は物件を取り下げた。住宅を保有し続けることを選んだ所有者は、買い手が選べる物件の供給を減らした。

ソウルのマンション価格の月間上昇率は、2021年2月の0.67％から3月に0.49％、4月に0.43％へと鈍化していた。その後、5月は0.48％、6月は0.98％に上昇した。過去の懸念は具体的だ。売り出し物件の急増は一時的で、物件の取り下げが進むと価格上昇が加速した。

売り手にとって2027年初めが重要な理由

6月1日は、総合不動産税のために不動産の保有状況を判定する年次基準日だ。納付期間は12月1日から15日までとなる。売却によって税負担を変えようとする所有者は、納付の数カ月前にあたる保有状況判定日を念頭に計画を立てる必要がある。

建国大学不動産大学院の朴合洙兼任教授は、税制改革が確定すれば、一部の所有者は2027年1～3月に売却を検討するとの見通しを示す。税額が明確になれば、物件を売るか保有し続けるか判断しやすくなる可能性がある。

朴氏は、契約締結から最終代金の受け取りまでに必要な期間が、6月が近づくにつれて所有者の判断を左右すると指摘。4月には次のような変化が起こり得ると述べた。

4月には、物件が取り下げられたり、価格が上昇したりする可能性がある

8月3日の税制改革案の最終的な内容と施行日程は、まだ明らかになっていない。個人の税負担は、評価額、所有形態、立地、住宅の取得方法などによっても異なる。

KB国民銀行の金孝善不動産チーフスペシャリストは、取引の減少と売り出し物件の増加は当面続くとの見方を示す。税制の詳細が明らかになるにつれて、高価格帯の住宅が市場に出る可能性があるという。金氏と朴氏の見立ては、同じ判断の異なる段階を示している。所有者はまず売却を試み、その後、成約までの期間が短くなるにつれ考え直す可能性がある。

売買市場の減速と並行して上昇する賃貸保証金

11月2日の調査対象週に、ソウルのマンションのチョンセ価格は0.17％上昇した。2026年の累積上昇率は9.10％に達し、2025年の同期間の2.47％を上回った。

チョンセでは、通常の月払い家賃の代わりに、賃借人が高額の返還可能な保証金を支払う。チョンセ価格が上昇すると、新たに契約を結ぶときや、値上げを伴う契約更新の際に、世帯はより多くの資金を用意しなければならない。

9月の公的統計でも、マンションのチョンセ価格は全国で0.42％上昇した。住宅市場では売り出し物件の増加に加え、賃貸面の負担も強まっている。

金氏によると、チョンセ保証金や月払い家賃の上昇を受け、住宅購入を検討する世帯が出ている。ただし融資規制が需要の拡大を抑えているという。また、所有者の税負担を背景に、賃貸中の物件の一部が売りに出されているとも指摘した。

賃貸物件が売却に回れば、賃借人にとっては借りる住宅の選択肢が減る可能性がある。購入を検討する世帯は、次の賃貸契約にかかる費用と、住宅購入のために借りられる金額という2つの負担を合わせて考えることになる。

住宅供給も信頼を測る試金石

政策をめぐる議論は、既存の所有者が6月前に売却するかどうかにとどまらない。市場関係者からは、公営住宅用地での土地補償、着工、完成前の分譲計画など、進捗状況を定期的に公表するよう求める声が上がっている。

こうした段階を見れば、購入を検討する人は事業がどこまで進んだか把握できる。土地補償は用地の確保につながり、着工は建設工事の開始を示す。分譲日程が分かれば、世帯は計画を立てやすくなる。

場所と日程が公表されれば、既存マンションを今買うか、新築住宅の申し込みを待つかを判断する助けになる。実際に重要なのは、約束された住宅が、必要とする場所と時期に提供されるかどうかだ。

ソウルが直面する当面の課題は、売り出し物件の増加が、より多くの区で価格の下落を伴う成約につながるかどうかだ。次の税額判定日は2027年6月1日。朴氏は1～3月を売却の可能性がある時期とし、所有者が物件を取り下げ始める時期として4月を挙げている。

要点

• ソウルのマンション売り出し物件数は2026年11月7日に8万528戸となり、8月3日から33.3％増加。
• 9月の取引件数は3915件で、前年同月比42.4％減、5月比56.2％減。
• 11月2日の週間調査では江南、瑞草、松坡の価格が下落する一方、ソウルの他の区はすべて上昇。
• 9月の公的統計では、ソウルのマンション価格は0.74％上昇。全国の上昇率は0.35％。
• 2021年は税制期限前に売り出し物件が増え、その後、物件の減少とともに月間価格上昇率が加速した。
• 2027年初めの売却判断は、税制の詳細や6月1日までに売買を完了するために必要な時間に左右される。
• マンション売買が鈍るなか、ソウルのチョンセ価格は上昇を続け、賃借人の負担が増している。