住宅購入の負担が増すカザフスタン、住宅ローン急増を支える政府支援

住宅ローン金利は低下、住宅価格は上昇

カザフスタンでは2025年、住宅ローンの融資額が2兆3,600億テンゲとなり、2024年から16.7%増加した。国立銀行が基準金利を18%に引き上げたにもかかわらず、融資は拡大した。この一見矛盾した状況の大部分は、政府支援によって説明できる。カザフスタン金融業者協会によると、新規住宅ローン融資の74%を優遇プログラムが占め、新規融資の平均金利は9.8%に低下した。

こうしたプログラムを利用できる世帯にとって、借入金利の低下は住宅取得を手の届く範囲にとどめる助けとなった。一方、多くの世帯では、不動産価格の上昇、インフレ後の所得減少、融資審査の厳格化により、住宅購入が難しくなった。同協会によると、承認率は前年の39.2%から25.2%に低下した。

カザフスタン持続可能性基金の2025年住宅ローン市場報告書によると、2026年1月1日時点の住宅ローン残高は6兆9,520億テンゲだった。国営住宅金融機関のオトバシ銀行が4兆500億テンゲを保有し、全体の58.3%を占めた。この同行の存在感から、住宅ローンの利用可能性と需要の方向性の双方に政府の政策が大きく影響している。

根本的な問題は単純だ。金利の低いローンを使えば購入者はより多く支出できるが、それですぐに新たなマンションが生まれるわけではない。建設が需要に追いつかなければ、借り手に行き渡るはずの支援の一部が住宅価格の上昇につながりかねない。

カザフスタンは今、相互に関連する2つの圧力に直面している。多くの世帯にとって民間金融機関の住宅ローンは利用が難しくなり、補助付きローンへの需要が高まっている。こうしたローンは住宅購入を支える一方、適切な住宅へのアクセスに格差が残る市場で価格を下支えする要因にもなっている。

市場はどの程度、政府支援に依存しているのか

カザフスタン金融業者協会の年次住宅ローン分析によると、2025年はオトバシ銀行のプログラムと「7-20-25」制度が新規融資の74%を占めた。2024年の69%から上昇した一方、民間銀行の商品は31%から26%に低下した。

国立銀行の金融安定性に関する調査結果を分析したHalyk Financeは、異なる内訳を示している。優遇住宅ローンは2025年の新規融資の約71%、2026年初めの住宅ローン残高の73%を占めたという。優遇融資は26.2%増加した一方、市場金利での融資は1.4%減少したとしている。両者の評価では、優遇融資の分類方法が異なる。

同協会によれば、新規住宅ローン融資の増加分は全額オトバシ銀行が供給した。同銀行の融資実行額は27.5%増え、約1兆3,000億テンゲから1兆6,000億テンゲとなった。住宅貯蓄口座の顧客基盤も拡大し、預金者と契約が42万件増加した。

それ以前の統計も同じ傾向を示している。2025年1～9月の融資実行額に占める優遇プログラムの割合は67%で、2024年の同じ期間の61%から上昇した。銀行の融資額は1～11月に2兆1,000億テンゲとなり、通年では2兆3,600億テンゲに達した。

基準金利が上がる一方で住宅ローン金利が下がった理由

国立銀行は2024年12月から2025年10月までに基準金利を累計3.75ポイント引き上げ、18%とした。基準金利は経済全体の資金調達コストに影響を与える。通常、引き上げは借入コストを押し上げ、インフレ抑制のために支出を抑える。

補助付き住宅ローンは別の仕組みで運用される。政府のプログラムや住宅貯蓄制度により、対象となる借り手は、足元の民間資金調達コストとの連動が比較的小さい金利で融資を受けられる。こうした商品が融資全体に占める割合を高めれば、通常の借入コストが上昇していても、市場全体の住宅ローン平均金利は低下し得る。

持続可能性基金と金融業者協会によると、2025年実行分の住宅ローン平均金利は9.8%で、2024年の10.9%から低下した。Halyk Financeは、年末の住宅ローン加重平均金利を10.5%としている。対象となる指標と期間が異なるものの、新規融資の年間平均金利は基準金利18%を8.2ポイント下回った。

2025年のインフレ率は12.3%に達した。同協会は、金融引き締めで民間融資が抑制される一方、優遇融資が住宅購入を促し続けるという、相反する力が働く市場だと説明している。

民間金融機関、資金調達コストが重荷に

民間銀行は資金調達や事業運営のコストを賄い、借り手が返済できないリスクも負わなければならない。持続可能性基金は、2025年末の民間住宅ローン市場について、資金調達コストの高騰で流動性危機に直面していたと説明している。

融資判断には規制上の上限も影響した。金融市場規制当局と国立銀行が2024年8月に採択した共同決議では、住宅ローンの実質年率上限を25%から20%に引き下げることが定められた。新たな上限の適用は2026年7月1日まで延期された。

実質年率には表面金利以外の借入コストも含まれるため、ローンの比較に役立つ。この上限を銀行の資金調達コストに近い水準に保つと、経費やリスクを賄う余地が狭まる可能性がある。一部の金融機関は既存住宅向け住宅ローンを停止したり、条件を見直したり、新築向けの政府支援融資に移行したりした。

政策の流れを追うと、この変化の背景が見えてくる。

• 2024年8月：規制当局が実質年率の上限を定める共同決議を採択。住宅ローンは20%への引き下げを予定。
• 2025年10月：基準金利が18%に達し、民間住宅ローンの資金調達をめぐる圧力が強まる。
• 2025年11月から2026年7月1日：住宅ローン上限の引き下げが延期され、融資停止期間中も25%の上限が維持される。
• 2026年1月：国立銀行が基準金利を18%に据え置く。

国立銀行は1月の声明で、慎重な姿勢を見込む理由を説明した。税制変更をめぐる不確実性に加え、公共料金と燃料価格の再値上げが懸念されるとして、次のように述べた。

したがって、2026年上半期末までは基準金利を現行水準に維持する可能性が非常に高い

支援が住宅価格の上昇につながる仕組み

Halyk Financeは、優遇融資から住宅価格へとつながる直接的な経路を指摘している。金利負担が軽くなると、購入を検討できる人が増え、借入可能額も大きくなる。建設会社が住宅を追加供給するには時間がかかるため、供給より先に需要が拡大する可能性がある。

金融業者協会は、大都市の住宅供給の不足、インフレを見越した購入、その他の資金源も2025年の価格を支えたと付け加えている。物価上昇分を調整した実質所得が減少する一方、不動産価格は2桁の伸びを記録した。

年金貯蓄も購買力の大きな供給源となった。住宅取得目的で統一積立年金基金から引き出された資金は8,390億テンゲに達し、106%増加した。これは同年の新規住宅ローン2兆3,600億テンゲのおよそ36%に相当し、新たな銀行借り入れ以外から住宅市場に流入した資金の規模を示している。

同協会によると、2025年の不動産取引件数は44万8,600件だった。補助付き住宅ローンと年金資金の引き出しが取引を支えた一方、所得が価格上昇に追いつかない世帯では、住宅価格と購入可能額の差が広がった。

住宅ローンを実際に返済できるのは誰か

持続可能性基金は、人口を所得順に10の均等なグループ（十分位）に分け、住宅取得可能性を検証した。住宅取得可能性指数（HAI）を用い、100を超えると、所得が調査上の住宅ローン返済可能水準に達していることを示す。

全国平均でみると、「7-20-25」制度のスコアは120だった。しかし所得層別では、状況ははるかに厳しい。基準を超えたのは最も所得の高い上位10%だけで、スコアは143.8だった。最も所得の低い下位10%はわずか24にとどまった。

民間の住宅ローン商品はさらに利用しにくかった。調査対象の商品で、全国平均のスコアが100を超えたものはなかった。最も高かったBank RBKでも46.2だった。こうした試算から、平均所得では手が届くように見える制度でも、所得層の大半には利用が難しいことが分かる。

銀行の融資判断も同じ傾向を示す。住宅ローンの平均額は1,120万テンゲから1,210万テンゲへ、約8%増加した。一方、承認率は14ポイント低下して25.2%となり、申請のおよそ4件に1件しか承認されなかった。

同協会の年次分析によると、購入者の自己資金による取引は前年の19%から41%に上昇した。それ以前の市場統計では、住宅ローンを利用した購入の割合は比較対象期間の91%から62%に低下していた。どちらの指標も、十分な貯蓄を持つ購入者の存在感が強まる市場を示している。

民間住宅ローンの試算は、家計への負担を具体的に示している。3,000万テンゲのマンションを頭金20%で購入する場合、必要な公式月収は少なくとも72万2,000テンゲとなる。頭金だけで600万テンゲが必要で、残る2,400万テンゲを借り入れることになる。

優遇プログラムで購入者が得られる条件

オトバシ銀行は2025年11月3日から12月1日まで、「ナウリーズ」と「ナウリーズ・ジュムィスケル」の申請を受け付けた。持続可能性基金が示す最低頭金は、内装が完成した新築住宅で10%、未完成の住宅または中古住宅の購入では20%だ。

提示された年利は、住宅待機リストに登録された社会的弱者の対象者が7%、その他の対象者が9%。実質年率はそれぞれ7.1～9.6%、9.4～13%だった。

返済期間は最長19年で、借入上限はアスタナとアルマトイで3,600万テンゲ、その他の地域で3,000万テンゲだった。融資額の最大20%を購入住宅の改修に充てることができた。

「ナウリーズ・ジュムィスケル」は1,000を超える業種と8,000を超える職種を対象とした。主要プログラムと異なり、競争選考は行わず、申請者は職種と業種を記した雇用証明書類を提出する必要があった。こうした条件のもとでは、職種、対象資格、頭金の額が低金利融資を受けるための重要な要件となる。

住宅金融は一部の地域と銀行に集中

持続可能性基金によると、アスタナとアルマトイで住宅ローン残高の約55%を占めた。「7-20-25」制度でも集中が目立ち、アスタナでは総額424億テンゲの融資が2,293件、アルマトイでは総額307億テンゲが1,651件実行された。

全国では、2025年に同制度で約5,500件、総額999億テンゲの融資が実行された。シムケントは126億テンゲの698件、カラガンダ州は67億テンゲの437件だった。ジェティス州はわずか3件、ウリタウ州は5件だった。

同制度の融資の大部分は3行が扱った。Bank CenterCreditは362億テンゲ、Freedom Bank Kazakhstanは347億テンゲ、Halyk Bankは176億テンゲを実行した。3行を合わせると、融資額の約89%を占めた。

政府支援は、過去に住宅ローンの問題を抱えた借り手にも及んだ。2026年1月1日までに、借り換え制度の第1枠では3万3,200件、総額2,113億テンゲのローンが借り換えられた。別枠では外貨建て住宅ローン1万6,000件、総額1,143億テンゲが転換または借り換えの対象となり、さらに1万600人の社会的弱者にも支援が届いた。

建設業界の警告が先行きを複雑に

2026年上半期について示された統計では、新規住宅ローンの平均金利は約10%だった一方、基準金利は期間の大半で18%に維持された。その後の分析で引用された金融業者協会の統計によると、新規銀行融資に占める民間商品は14.3%となり、26.2%から低下した。

その後の指標は、販売の低迷と将来の供給への懸念の双方を示した。9月の住宅取引は3万5,406件で、前年同月比14.3%減少した。新築住宅の販売は約40%減ったと推計され、開発業者は最大30%の値引きを提示した。

カザフスタン建設業者連盟の副会長、ビャチェスラフ・ラザレフ氏は、2026年の新規建設プロジェクトの届出件数がほぼ半減し、開発業者の多くは2024年と2025年に着工した事業を完成させている段階だと述べた。市場に出る新築住宅が減るため、2027年第2四半期には価格が少なくとも15%上昇すると予測した。この数字は同氏の予測であり、実際の上昇幅は分からない。

不動産会社の代表、ガリム・イスカコフ氏は、開発業者への圧力が強まれば、建材や内装の品質を落とすことにつながりかねないと警告した。不動産専門家のマルジャン・バフティ氏は、民間住宅ローン金利が21.7%に達したと指摘。2,000万テンゲのマンションを頭金400万テンゲで購入する場合、15年間の月々の返済額は約30万テンゲになると試算した。

そのため、優遇住宅ローンの拡大を求める声には難しいトレードオフが伴う。国営住宅の入居待ちとして報告された人は84万6,000人を超え、支援への需要は大きい。一方、住宅の追加供給が十分でないまま購買力を高めれば、価格への上昇圧力が続く可能性もある。

国立銀行は2021年と2024年の金融安定性評価で、政府プログラムが需要を刺激し、住宅ローン金利の設定を変え、民間融資を圧迫する懸念を同様に示している。2006年以降、定期的に公表されている国立銀行の金融安定性報告書シリーズは、金融システム全体のリスクと脆弱性を検証している。実務上の課題は、家計が住宅を取得できるよう支援しつつ、価格と返済負担を手の届く範囲に保つことだ。

要点

• カザフスタンの2025年の住宅ローン融資額は2兆3,600億テンゲとなり、2024年から16.7%増加した。
• 金融業者協会によると、優遇プログラムは新規融資の74%を占め、オトバシ銀行が年間の融資増加分を全額供給した。
• 新規住宅ローンの平均金利は9.8%に低下した一方、基準金利は18%に達した。
• 住宅ローン承認率は25.2%に低下し、平均融資額は1,210万テンゲに増加した。
• 持続可能性基金の所得分析では、「7-20-25」制度を利用可能な水準に達していたのは世帯の上位10%だけだった。
• 補助付き融資と年金資金の引き出しが需要を支える一方、住宅価格は所得を上回るペースで上昇した。
• 建設業界は新規プロジェクトの減少を警告しており、ラザレフ氏は2027年第2四半期に少なくとも15%の価格上昇を予測している。