所得上限の引き上げで買い手の競争が激化
シンガポールで2026年11月に実施された受注建設方式（BTO）の住宅販売では、11月11日午後5時までに7,964戸に対して35,603件の申請があった。初回購入の家族による4部屋タイプへの需要が特に強かったのは、トアパヨー・ヒルサイドとテンガのプランテーション・デューで、申請倍率はそれぞれ6.7倍、5.3倍に達した。
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販売全体では1戸あたり約4.5件の申請があり、申請倍率は2022年8月の7.8倍以来の高さとなった。Huttons Asiaのデータ分析担当シニアディレクター、リー・シー・テック氏によると、申請件数も2024年10月に8,573戸に対して35,678件の申請があって以来、最多だった。
11月の販売は、世帯月収上限が家族で1万4,000シンガポールドルから1万6,000シンガポールドルに、単身者で7,000シンガポールドルから8,000シンガポールドルに引き上げられてから初めての実施となった。この変更により、住宅開発庁（HDB）が販売する新築住宅を購入できる人の範囲が広がった。
チー・ホン・タット国家開発相は、対象者の拡大が申請増加の一因だと述べた。今回の販売への関心について、次のように語った。
販売対象の住宅に強い関心が寄せられています
一方、需要は立地や世帯の種類によって大きく異なった。単身者は小型住宅をめぐる競争が特に激しかった一方、センバワン・アンカーの4部屋・5部屋タイプに申し込んだ家族の申請倍率は1倍を下回った。
午後5時時点の数値は、申請が11月11日午後11時59分に締め切られる前の状況を示したものだ。HDBは最終更新を11月12日午後2時に予定していた。購入希望者にとって最も参考になるのは、販売全体の平均倍率ではなく、自身の世帯区分と希望する住宅タイプの申請倍率だった。
HDBの申請倍率が示すもの
HDBの申請倍率表には、申請総数と世帯区分ごとの競争状況が示されている。住宅は、高齢者、初回購入の家族、初回購入の単身者、再購入の家族に割り当てられるため、世帯区分は重要だ。
トアパヨー・ヒルサイドは、その違いをよく示している。4部屋タイプ584戸に5,980件の申請があり、申請者全体では1戸あたり約10.2件だった。初回購入の家族の倍率は6.7倍だった一方、再購入の家族では42.7倍に達した。この区分向けの供給戸数が少ないことを反映している。
HDBは、3部屋以上のプラスおよびプライム住宅について、少なくとも90％を初回購入の家族向けに確保する。スタンダード住宅では、3部屋タイプで最低80％、4部屋以上のタイプで最低90％を確保している。
2部屋フレキシ住宅の割り当ては異なる。供給戸数の少なくとも40％、または各プロジェクト最低100戸のいずれか多い方が高齢者向けとなる。残りはほかの対象者に配分され、そのうち最大65％が初回購入の単身者向けに割り当てられる。
3部屋以上の住宅を初めて購入する家族の申請倍率の中央値は2.6倍で、6月の1.4倍、2月の0.9倍から上昇した。中央値とは値を並べたときの中央の数値で、区分ごとの倍率の半分がこれを上回り、半分が下回る。
HDBによると、申請の約20％は、過去の販売でまだ住宅の予約を待っている人からのものだという。HDBは、先行する申請者の一部が辞退する可能性があるため、供給戸数を上回る申請者に順番待ち番号を発行することがあり、最大で供給戸数の2倍に達する場合もある。
トアパヨー・ヒルサイドに家族の申請が集中した理由
今回唯一のプライム住宅だったトアパヨー・ヒルサイドは、カレドコット駅に隣接し、既存の学校や地域のサービスを利用しやすい立地が特徴だ。専有面積90～93平方メートルの4部屋タイプの参考価格は、補助金適用前で55万8,000～83万2,000シンガポールドルだった。
Realion（OrangeTee & ETC）Groupの主任調査・戦略担当、クリスティン・サン氏は、近隣のCHIJ小学校・中学校や地域の利便施設が強い需要の理由だと指摘した。リー氏も、一部住戸の特徴に注目した。
Huttons Asiaでデータ分析を統括するリー氏は、開発区域の一部で利用できるバルコニーや眺望について、次のように説明した。
一部の4部屋タイプには非常に珍しいバルコニーがあり、高層階の住戸からはマクリッチー貯水池を遮るものなく見渡せます
今後整備される施設も、この地域の魅力を高めている。近隣のトアパヨー統合開発は2030年までの開業が見込まれ、スポーツ施設、総合診療所、図書館、タウンパークが整備される予定だ。
ERAの最高経営責任者、ユージン・リム氏によると、近隣の中古住宅は82万～120万シンガポールドルで売却されている。新築プロジェクトはより低い価格でこの地域の住宅を購入できる一方、建設を待つ必要があり、将来売却する際の条件も厳しい。
プライム・プラス住宅の購入者は長期の条件を受け入れる
トアパヨー・ヒルサイドの購入者には、最低居住期間10年と、転売時の補助金返還率11％が適用される。最低居住期間とは、所有者が住宅を売却する前に住まなければならない期間を指す。
補助金返還とは、転売価格の一定割合をHDBに返すことだ。プライムおよびプラス住宅は立地の良さに応じた追加補助を受けられるが、その分、転売条件が厳しくなる。今回販売されたベイショアのプラス住宅2件では、補助金返還率が9％で、最低居住期間は同じく10年となっている。
プランテーション・デューやセンバワン・アンカーを含むスタンダード住宅は、最低居住期間が5年で、転売時の補助金返還はない。これらのプロジェクトを比較する購入者は、価格や立地に加え、どれだけ長く住む必要があるか、後にHDBへいくら返すことになるかを検討することになる。
今回の需要は、従来の新築BTO販売における成熟地区・非成熟地区の区分に代わる新しい住宅分類制度の導入後に見られた。11月の数字は、既存の街にあるプライム住宅と、新興地区にあるスタンダード住宅の双方に強い関心が寄せられたことを示している。
テンガは比較的手頃な価格と幅広い選択肢が魅力
プランテーション・デューの4部屋タイプ168戸には1,191件の申請があり、世帯区分全体で1戸あたり約7.1件だった。初回購入の家族の申請倍率は5.3倍で、この住宅タイプではトアパヨー・ヒルサイドに次ぐ高さだった。5部屋タイプと3世代住宅では、同じ申請者区分の倍率が3.8倍だった。
PropNexの最高経営責任者、ケルビン・フォン氏は、比較的手頃な価格や、室内の間仕切り壁がない状態で販売される「ホワイト・フラット」を含む住宅の種類が、反響につながったと述べた。この間取りなら、購入者は居住空間の区切り方をより自由に決められる。
フォン氏は、テンガでの需要が前回のBTO販売以降に積み上がっていたことにも言及した。前回は2023年10月で、プランテーション・エッジIとIIの申請倍率は2.3倍だった。
SRIの調査・データ分析責任者、モハン・サンドラセゲラン氏は、完成した住宅や新たな利便施設によって、購入希望者のテンガに対する見方が変わりつつあると述べた。プランテーション・プラザやパーク・ポイントに加え、開業予定のジュロン・リージョン線や、2030年に予定されるACS（小学校）のテンガ移転を挙げた。
こうした要素は、店舗やサービスの充実、将来の鉄道アクセス、計画中の小学校など、家族がこの街を検討する具体的な理由となる。スタンダード住宅の居住要件が比較的短いことも魅力の一つだ。
テンガでは単身者の競争が最も激しい
プランテーション・デューの2部屋フレキシ住宅178戸には、対象者全体から1,619件の申請があった。初回購入の単身者の申請倍率は18.2倍に達し、今回の販売で最も高く、単身者の中央値である8.2倍の2倍を超えた。
2部屋フレキシ住宅のタイプ1の参考価格は、リース期間に応じて4万4,000～16万6,000シンガポールドルだった。リース期間は住宅を利用できる長さに関わり、価格幅が大きい理由の一つとなっている。フォン氏によると、今回の販売で最も手頃な2部屋フレキシ住宅だった。
HDBは11月の販売全体で2,899戸の2部屋フレキシ住宅を提供し、総供給戸数7,964戸の約36％を占めた。この区分の住宅が3分の1以上あったにもかかわらず、単身者の申請倍率の中央値は6月の7.8倍、2月の7.3倍から上昇した。
競争はテンガに限らなかった。初回購入の単身者の申請倍率は、イーシュンのチェンチャルー・エーカーズで8.9倍、ゲイランのメルパティ・メドウで8.4倍、トアパヨー・ヒルサイドで7.9倍だった。センバワン・アンカーは3.5倍と低かった。
家族には異なる選択肢があった。チェンチャルー・エーカーズでは、初回購入の家族の申請倍率は3部屋タイプで2.3倍、4部屋タイプで2.6倍、5部屋タイプで2.7倍だった。メルパティ・メドウの4部屋タイプでは、同じ区分の倍率が2.3倍だった。
ベイショアは海岸へのアクセスを求める購入者を引きつける
ベドックにあるプラス住宅のベイショア・オアシスとベイショア・セイルズには、全住宅タイプを合わせて2,492戸に対し10,293件の申請があり、今回の販売で合計申請者数が最多となった。両開発地区はベイショア駅近くのベイショア・ドライブ沿いにある。
4部屋タイプの申請倍率は、初回購入の家族で3.1倍と報告された。4部屋タイプの申請総数は1,165戸に対して5,213件と報告されたが、HDBが再掲した表には申請5,521件と、供給戸数欄が不完全な「116」と記載されている。正確な4部屋タイプの総数は確認が必要だ。
サン氏は駅やイーストコースト・パークに近く、一部住戸から海を望める点を挙げた。リー氏は、ベドック・サウス駅に将来開業するショッピングモールにも言及した。フォン氏は、ベイショア地区やウォーターフロントでの暮らしへの関心が、両プロジェクトへの申請につながったと述べた。
再購入の家族にとっては、ベイショア・セイルズの3部屋タイプで特に競争が激しかった。HDBによると、全世帯区分を合わせて90戸に718件の申請があり、再購入の家族の申請倍率は54.9倍だった。この区分への割り当てが少ないため、総申請数を総戸数で割った数字から想像される以上に競争が激しかった。
センバワンは入居までの期間が短く、需要は比較的低い
センバワン・アンカーは、11月の販売で推定待機期間が最も短く、3年未満だった。それでも、初回購入の家族による4部屋・5部屋タイプへの申請は、それぞれの区分向け供給戸数を下回った。
HDBの表によると、同区分の申請倍率は4部屋タイプで0.7倍、5部屋タイプで0.3倍だった。3部屋タイプは1.0倍だった。大きめの住宅を探す家族にとって、トアパヨーやテンガに比べて競争は大幅に緩やかだった。
サン氏は、この地域では2月と6月の販売を通じて、すでに約4,000戸が供給されていたと指摘した。ここに住みたい世帯の一部は、11月より前にすでに申し込んでいた可能性がある。
リー氏は、近隣の利便施設が限られ、鉄道へのアクセスに距離がある点を挙げた。センバワン駅までは徒歩で約15～20分で、バスなら約10分ともされる。購入者は入居までの期間が短い一方、駅へ直接アクセスしにくい点を受け入れることになる。
対象年齢の拡大でケア・アパートメントの人気が回復
トアパヨー・ヒルサイドのコミュニティ・ケア・アパートメント256戸には509件の申請があり、申請倍率は2.0倍だった。センカンとゲイランの過去のプロジェクトで記録した0.7倍、0.9倍を上回った。
政府は7月に最低対象年齢を65歳から55歳に引き下げた。今回のプロジェクトは、対象年齢の拡大後初めての販売となった。基本サービスパッケージ料金も引き下げられ、住居とケアサービスを組み合わせたこの住宅の継続的な費用負担が軽くなった。
リー氏とサン氏は、トアパヨーの高齢者人口、カレドコット駅に隣接する立地、所有者が古い住宅を売って小型住宅に移る可能性を指摘した。フォン氏によると、申請倍率は、2021年に試験的プロジェクトのハーモニー・ビレッジ＠ブキ・バトックが1戸あたり4.2件を集めて以来の高さだった。
今回の反響には、対象者の拡大、サービス料金の引き下げ、既存の街にある立地が重なった。転居を検討する高齢者にとって、これらの変化は入居の機会だけでなく、住み続けるための定期的な費用にも影響する。
住宅予約と次回販売は2027年に続く
11月の販売で順番待ち番号を受け取った申請者は、2027年3月から6月にかけて、トアパヨーのHDBハブで住宅選択の予約を行う見込みだ。HDBは2026年に新築住宅23,928戸を販売した。
次回の販売は2027年2月に予定され、ビシャン、タンピネス、テンガ、トアパヨーで約4,300戸のBTO住宅が提供される見込みだ。同時に実施される売れ残り住宅販売では、完成済みまたは建設中の住宅約5,000戸が提供される。
2月の販売計画には、待機期間が3年未満のビシャンの住宅や、タンピネスの2つのプロジェクトのうち一方におけるコミュニティ・ケア・アパートメントが含まれる。HDBの住宅購入資格確認書が必要な申請希望者は、必要書類を2026年12月15日までに提出する必要がある。
主な日程は、制度変更、11月の申請、次回の購入機会に関連している。
- 2026年7月：コミュニティ・ケア・アパートメントの最低年齢を65歳から55歳に引き下げ。
- 2026年8月：家族と単身者のBTO所得上限引き上げを発表。
- 2026年11月4～11日：所得上限引き上げ後初のBTO販売の申請受付。
- 2026年11月12日午後2時：HDBが最終申請状況の更新を予定。
- 2026年12月15日：資格確認書が必要な2027年2月の申請希望者の書類提出期限。
- 2027年2月：約4,300戸のBTO住宅と5,000戸の売れ残り住宅を販売予定。
- 2027年3～6月：順番待ち番号を受け取った11月の申請者の住宅予約を予定。
主なポイント
- 11月の販売では、11月11日午後5時までに7,964戸に対して35,603件の申請があった。
- 初回購入の家族による4部屋タイプの申請倍率は、トアパヨー・ヒルサイドが6.7倍、プランテーション・デューが5.3倍と、両プロジェクトが高かった。
- プランテーション・デューでは、初回購入の単身者の申請倍率が18.2倍と最も高かった。
- センバワン・アンカーの4部屋・5部屋タイプでは、初回購入の家族の申請倍率が1倍を下回った。
- 対象が55歳以上に広がった後、トアパヨーのコミュニティ・ケア・アパートメント256戸に509件の申請があった。
- 2027年2月の販売では、BTO住宅と売れ残り住宅を合わせて約9,300戸が提供される見込みだ。
